來源：贏商網
近日，佛山明星外資商場——南海怡豐城“賣身”給中海地産的消息在業內廣泛傳播。作爲疫情期間的大宗零售商業物業交易，這樁買賣尤其惹人注目。
南海怡豐城經營狀況如何？其“賣身”前有何前兆？贏商網近日進行了現場實探。
南海怡豐城是新加坡豐樹集團在中國打造的第二個怡豐城項目，建築面積超12萬㎡，涵蓋地下負一層至地上四層，屬南海商業城的商業部分，後者是南海首個總面積超100萬㎡的大型城市綜合體，囊括住宅、商業、教育物業及辦公樓等多元業態。
圖片來源：戴德梁行
據悉，南海怡豐城出租率常年超過90% ，輻射範圍超過3公裏，自2014年開業至今，仍然是所在區域——南海平洲片區唯一一座大型購物中心。
開業之初，項目便以“集購物、餐飲和娛樂爲一體的一站式家庭生活購物中心”爲定位，引入了多個佛山首店，如新加坡人氣西餐廳ASTONS中國內地首店、香港本地老牌鳳城酒家內地首店、MJSTYLE廣東首店等。
但與開業彼時相比，項目如今的品牌“光環”已逐漸褪去。
一來是曾經首進佛山的小Q反鬥城、Adidas、Hotwind、Balabala等品牌，不斷在當地拓展開出新分店稀釋客流；二是在後續經營中，項目未能保持“首店”吸引力，補充新的首店面孔，隨著昔日具有話題性的首店鳳城酒家撤場，以蔔蜂蓮花、蘇甯易購、歡唱量版式KTV和英皇UA電影城爲主力店的整體品牌陣容變得普通和常見。
南海怡豐城商場水牌，部分品牌有變動
而在客群方面，在開門迎客的5年時間裏，除了不斷聚焦家庭客群外，南海怡豐城也將年輕人納爲重點客群之一。
項目的品牌組合亦主要是圍繞家庭客群的核心需求設計，據贏商網在現場觀察，從商場1層至4層，均布局了相應的兒童/教育品牌，並引入如美甲、生活館、家居等生活/服務業態品牌；適當增加年輕人喜歡的人氣品牌，尤其是吃貨最愛的餐飲業態，餐飲占比從開業初期的30%逐漸提升至如今的超35%（按品牌數量）。
不過，受到疫情影響，餐飲和兒童教育體驗業態正是當下受挫最嚴重的業態之一，贏商網在現場看到，除了負一層和一層絕大部分品牌開門營業外，2樓燈光昏暗，品牌的營業率不足30%，3樓和4樓除了餐飲店外絕大部分品牌處于熄火狀態。
L1絕大部分門店均處于正常營業狀態
其他樓層則有多個門店在閉館中，並且各個樓層均有一定的空鋪
在疫情前，南海怡豐城人氣並不差，尤其是“停車三小時免費”的優惠相當誘人，整體人氣完全秒殺附近另一座小型商場太港城，“太港城太小了，附近沒有別的商場去，我們一般都會來這裏吃飯和看電影”，一位常逛南海怡豐城的初中生告訴贏商網。
因爲瞄准的是年輕人和家庭客群，項目的客群汐潮效應亦比較明顯，不止一位商場門店員工告訴贏商網“晚上和周末比較多人”，白天人氣則相對普通。據了解，項目周末客流幾乎是工作日的2倍，“因爲周末商場會做活動”上述人士強調，據悉，項目幾乎每個周末都會在中庭舉辦相關的親子活動，吸引大量家庭客群聚集，可見項目營銷功力在線。
但或許受限于周邊人群和品牌陣容未能激發出相應消費欲望原因，商場客群的購買力並不高，“這個商場的消費是比較低的”有商場門店員工向贏商網透露。
據贏商網大數據顯示，在南海怡豐城周邊半徑1公裏範圍內5.5萬居住人口中，55%以上爲工薪一族；另外，在項目的客群結構中，平洲玉器城的打工一族和學生群體也是重要組成，商場整體消費層級以大衆和普通消費爲主。同時，因爲品牌組合較爲常見，南海怡豐城也難以吸引商圈外客群溢至本商圈，當地客群的“掏錢”意願亦不高。
總的來說，南海怡豐城手握了一張作爲商圈唯一大型購物中心的好牌，但是表現卻是“旺場不旺財”，尤其是當初爲了匹配核心客群而引入的餐飲和兒童教育業態，在此次疫情期間受創嚴重。對于中海地産來說，這都是其接管後亟需解決的難題。據悉，中海地産現在已對多家門店啓動重新招商，南海怡豐城也將更名爲“南海中海環宇城”（簡稱南海環宇城）。
事實上，豐樹集團在中國的“撤退”路線早就有迹可循。首個怡豐城項目——西安怡豐城于2016年出售給印力集團，兩年後上海怡豐城也被賣給黑石集團，如今，隨著中海地産“接盤”南海怡豐城，豐樹集團在中國的三個怡豐城項目已悉數轉讓，目前其在中國的零售商業僅剩下甯波綜合開發項目。
一退一進之間，留待著更多的商業故事等候續寫。關于中海地産對南海怡豐城的經營升級，請留意我們的下篇報道。