來源：藍白觀樓市

最近兩年，“集體土地入市”一直是大家關心的問題。

我們可以梳理一下土地政策的時間線。

在去年8月份，集體土地入市的法律障礙已經掃除。

在2019年9月17日-24日，自然資源部分兩期舉辦了新修改土地管理法專題培訓班，幾個配套條例的修改起草工作正緊鑼密鼓地推進，包括土地管理法實施條例、永久基本農田保護條例、農村集體經營性建設用地出讓轉讓條例等。

從今年1月1日開始，集體經營性建設用地入市開始全國推行。

2020年實施的新《土地管理法》，增加了“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定爲工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”。

今年4月9日，高層發布了一份關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見，其中明確提到：制定出台農村集體經營性建設用地入市指導意見，全面推開農村土地征收制度改革。

可以預見的是，城鄉、農村的土地流轉只是邁出了剛剛開始的幾步，未來土地要素必然會進行更市場化的配置。

這部分土地的存量到底有多少？

農業農村部部長韓長賦曾表示，據測算，全國農村集體經營性建設用地有4200多萬畝，可以說這是一筆很大的財富，是農民財産性收入的重要來源，也是集體經濟的重要支柱，所以一定要管好用好。

關鍵的問題來了，這4200萬畝土地怎麽入市？入市的話又該如何“定價”？出讓多少錢合適？出租多少錢合適？這筆錢又該怎麽分？

今天，有答案了。

據第一財經4月27日報道，自然資源部自然資源開發利用司會同中國土地估價師與土地登記代理人協會組織專家起草的《農村集體土地價格評估技術指引》，已經于4月22日正式發布實施。

《技術指引》明確其適用範圍爲位于城市市區以外的農村集體土地價格評估，具體包括經營性建設用地、宅基地、其他建設用地以及耕地，給出了集體建設用地使用權價格、集體耕地承包經營權價格等定義。

以包括宅基地在內的集體建設用地爲例，按照《技術指引》，可以運用收益還原法、市場比較法、剩余法 、成本逼近法、公示地價系數修正法等五種估價方法評估其使用權價格。

用收益還原法，確定年總收益在缺少經營收益資料時，可采用具備可比性的當地類似産業的客觀經營收益數據。

用市場比較法，顧名思義就是通過對比同一區域或同一圈層成交價格，同時考慮距中心城區、鄉村居民點的距離；考慮公交線路、縣道及鄉村道路的影響來確定價格。

不過，估價並非最終成交價，還要看各個城市的不同。

當然，以上這些定價法、規定的語言都偏“學術化”，我們還是舉例說明比較好。

2019年9月，北京成功出讓大興區一宗集體建設用地，成交價格爲151283萬元。地塊規劃建築面積108059平方米，樓面價約爲1.4萬元/平方米，約合930萬/畝。

爲啥這塊地賣的價格這麽高？

一方面，北京的土地資源本身就比較稀缺，另一方面，這塊地的用途是共有産權房，地價肯定不會低。

以2017年湖南某地塊爲例，90萬拍的地建成了幼兒園，地塊收益62萬，18萬上繳國家，剩余44萬集體和農民按8:2的比例分配。

爲啥這塊地賣的便宜？

除了湖南當地區位因素不佳之外，地塊出讓用途是爲了建設公共設施，並非用于商品房或住宅開發，溢價空間自然有限。

說到這大家應該明白了，以上這兩個例子中，之所以土地出讓價格相差這麽多，關鍵是所處城市不同、區位不同、用途不同導致的。

如果按均價來算，官方數據顯示，2005年至今2018年底，全國33個試點縣(市、區)集體經營性建設用地入市地塊1萬余宗，面積9萬余畝，總價款約257億元，收取調節金28.6億元，每畝地入市價格在30萬元左右。

所以，不管每個地方的集體土地如何定價，都會遵循“因地制宜”的原則，《技術指引》只是一個定價方法，至于定多少、定高還是定低，要看不同地方的集體土地是否“值錢”。

根據國家統計局2019年的統計數據，目前鄉村常住人口爲5.5億人，比2018年減少了1239萬人。

對著5.5億留在農村的人來說，農地入市的大幕已經拉開，今年不妨多留意當地配套政策的消息面動向。

筆者認爲，我們更應該注意2條國家新政，與集體經營性土地入市快速推進密不可分。

1，新型城鎮化加速推進，落戶門檻全面放開。

本月有關部門發布了《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》的通知，通知指出：督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制。推動城區常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制。

根據統計局公布的數據，300-500萬人口的Ⅰ型大城市有哈爾濱、長春、合肥、濟南、昆明、大連、長沙、太原、甯波、南甯、蘇州、廈門、福州。

500萬-1000萬的特大城市有武漢、成都、東莞、南京、杭州、鄭州、西安、沈陽、青島。

1000萬以上的超大城市有京、滬、廣、深、津、渝6個城市。

也就是說，除了北京和上海以外，其他絕大部分城市的落戶都已經全面放開了，隨著各個城市“搶人大戰”愈演愈烈，大量人口湧入城市後，與之相關的配套集體土地入市，就顯得愈發重要。

2，舊改、保障房等長效機制逐步完善，集體土地大有可爲。

大家應該可以發現，最近兩年的樓市政策裏，總會提到一句“長效機制”。

什麽叫長效機制？

說白了，是讓房價不再像以前那樣大起大落，穩住購房者、房企的整體預期，增加房地産市場的供應，尤其是政策性住房，讓大部分沒有能力的剛需能“住有所居”。

在4月份住建部特別指出：推動住房租賃企業經營模式轉變，鼓勵房地産開發企業參與老舊小區改造，以及養老、租賃住房建設等。

啥意思？

集體土地入市後，不會以商品房的形式出現，大概率是充當保障房的作用，像新加坡那樣的“組屋”一樣。

出讓土地的集體和農民獲得地價收益，蓋長期租賃房、日常運營要引入市場化的房企，給低收入的剛需提供低廉、長期的穩定居所，多方都“有利可圖”，這樣的模式才能長久。