近日，深圳住建局局長張學凡在一次演講中表示，新加坡是深圳學習榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。

要明白一點，年輕人才是一座城市的未來。而雖然深圳目前人均年齡是全國最低的，僅有32.5歲，但總有一天創造如今深圳的這一代年輕人會逐步老去，需要一代又一代新的年輕人及時接力。而隨著深圳房價的越來越高，動辄10萬+的價格，如何留住現在的年輕人，如何吸引以後的年輕人，成爲這座年輕城市的重要課題。

我想，正因如此才有了張學凡以上的這段演講。

新加坡住房是什麽模式？

首先，新加坡的土地也是國有的，通過政府出錢、出地，私人開發商代建、政府監管質量的方式來蓋房。這種房子叫“組屋”，價格只有私人開發商直接開發建設的商品房的三分之一。目前，新加坡80%的人都居住在這樣的房子裏。

這種房子因爲建設標准不低，同時官方嚴格監管質量，因此完全能夠滿足大部分人的居住需求。

與此同時，新加坡嚴格規定，一個本地家庭最多只有擁有2套組屋，而且必須根據家庭的實際居住需要申請後，才能換1套條件更好一些的組屋。而移民只能購買1套，而且是條件一般的二手組屋。這些組屋個人家庭可擁有全部産權，但同時規定5年之內不得交易。所以，新加坡很少有人炒房。

與此同時，因爲80%的房屋供應都是這種政府開發建設的“房子”，因此新加坡的房價控制得相當不錯。據統計，1996年到2020年這長達24年的時間裏，房價一共只上漲了15%，平均每年只有0.5%左右。

看到這裏，是否感覺跟我們保障房的方式有些類似。沒錯，就是跟新加坡學的。

國內全面效仿可行嗎？

“組屋”的本質就是，地由政府出了，居民掏個建築成本的錢就可以了，面粉不要錢了，面包自然就便宜了。

但之所以可以這麽做，有兩個原因。第一是新加坡人口並不多，只有570萬，大概就是我們一個普通地級市的人口水平。每年新加坡批准的移民數量大概2萬人，也就是提供最多1萬套房子就足夠了。第二，新加坡作爲發達國家，早就過了依賴土地財政的時候，它目前的核心産業主要是國際貿易、金融、旅遊這些。

那國內全面效仿可行嗎？答案自然是不可能。

我們人口數量太多，如果也大量采取這種性質的房子，那財政收入不光遠遠不夠，現在看到的公路、高速、高鐵、公園、體育館等等所有的公建配套都會通通消失。沒有賣地的錢，哪有錢建設。

要知道，大部分主體的中早期發展，都是從土地財政開始的，這幾乎是必經之路。

爲什麽深圳可以嘗試？

目前，在分稅制前提下，全國地方財政收入的60%來自于土地，這就意味著大部分城市財政收入主要就是來自于土地收入。

而深圳建市40年以來取得矚目成績，已經到了逐步擺脫土地依賴的時候。據統計目前其土地收入僅占財政收入的10%，這樣的比例放在國內是極低的水平。

當然可建設用地指標不足也是個大問題，想大規模出讓土地都難。而借鑒新加坡模式，卻可以采用集體用地經營性入市的方法，建設租賃房。這與開頭所說60%市民居住在政府提供的租賃或出售的住房這句話也吻合。另一方面，集體用地的入市，還可以盤活大量的存量土地，除了起到調劑可建設用地指標不足的作用外，還可以增加大量城中村、郊區農村居民的收入，一舉兩得。

當然，這不可能一蹴而就。單每年數十萬的新增人口，換成住房的話就是十幾萬套，何況60%的市民，這可不像新加坡一年蓋個萬把套房子就能滿足的。所以，如果真要這麽做的話，以後落戶深圳的難度應該會越來越高，否則，大家都擠到深圳去了。

會影響商品房房價嗎？

新加坡住房模式，組屋只有商品房價格的三分之一。那麽，深圳如果也這麽做，會導致目前商品房的價格發生下跌嗎？

仔細分析的話，不太可能。首先，即便借鑒新加坡模式，也不可能完全照抄。畢竟，寸土寸金的深圳，土地完全不要錢不太可能。而共有産權房、集體用地公租房這兩種分別對應出售、租賃的房屋形式，更可能是深圳的選擇。其次，即便是共有産權房，也是每年分批建設的，供應端的適度增加，並不足以對整個樓市形成沖擊。再次，這類房屋選址必然會優先考慮郊區集體用地，要知道房子的成本都差不多，但土地的差別才是房價首要差別所在。

再多說兩句。新加坡商品房的價格全球前五，可一點都不便宜，所以不用爲深圳操心。其次，新加坡雖然住房便宜，但稅收很高，跟我們正好相反，所以各得其所吧只能說。

但無論如何，深圳踏出了很長遠的一步。這個提議，很可能讓這座年輕的城市繼續永葆青春。