記者 樊旭
剛剛過完40周歲生日的深圳經濟特區提出要學習“新加坡模式”，爲超過一半的市民提供保障性公共住房，消息一出引來八方關注。
據第一財經報道，深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡8月28日在深圳房地産盛典暨行業綜合評價發布會上稱：“新加坡是深圳學習榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。”
爲60%的市民提供保障性公共住房，這對于常住人口已達到1343萬並且還在不斷增長的深圳來說，絕對是一個浩大的工程。深圳去年被黨中央賦予建設中國特色社會主義先行區的使命，眼下又正值“十四五”規劃出台當口，深圳住建部門負責人的這番言論不禁引人遐想。未來深圳乃至中國的房地産格局是否因此轉向？
分析人士指出，受制于土地供應和長期以來房地産拉動經濟增長模式的限制，擴大保障性住房供給是一個漫長的過程。但如果不從根本上擯棄土地財政，保障房建設很難獲得真正的成功。
“組屋”（HDB Flats）是新加坡政府1964年推出的住房保障計劃。當時，新加坡住房短缺問題嚴重，爲保障居民住房需求，政府面向中低收入家庭建造了一批批“組屋”。
公開資料顯示，組屋由政府直接定價，一般價格僅爲私人住宅市場價格的1/3。作爲政府保障性住房，組屋設定了嚴格的分配管理制度來抑制房地産市場的投機行爲。比如，新加坡政府規定，屋主擁有及實際居住組屋至少5年，才可進入市場交易，且政府要征收10%-15%的附加費。
在保障民生的定位下，組屋得到了民衆的青睐。伴隨著中央公積金制度的設立以及新加坡之後的經濟騰飛，組屋需求持續走高。到了1970年代，這個國家將近半數的人口住進了組屋。
根據新加坡建屋發展局發布的數據，截止到2018年，組屋供應超過105.6萬套，容納了325萬新加坡公民入住，占到全部國民人口的81%。
值得一提的是，爲了能夠持續提供住房資源，新加坡采取集約型用地等方式提高土地使用率。同時，爲避免土地財政哄擡房價，土地出讓金不能被政府部門直接使用，必須作爲政府儲備資金交納到國庫。
分析人士指出，從新加坡經驗來看，其住房保障計劃的成功依托于兩大要素：一是大量的住宅土地供應，二是低廉且穩定的售價。而深圳目前並不具備這樣的條件。
早在2018年，深圳就發布了一則被業內稱爲曆史性住房改革的意見稿。這個名爲《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》提出一系列重大改革措施，如租購並舉，未來市場商品住房占住房供應總量的40%左右，且以普通商品住房爲主，其他三類保障性住房人才住房及安居房、公共租賃住房各占總量20%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示，多年來深圳一直在向擴大保障性住房的方向努力，但由于土地資源限制等原因，成效並不是很理想。
近十年，深圳住房供應始終處在較低水平，且整體看是下跌趨勢。中國指數研究院的數據顯示，2019年，深圳全市共計推出商品住宅437.77萬平方米，供應面積同比增長15.1%，經過兩年的持續增長，全市商品住宅供應量才恢複至2016年的水平。
另據今年4月深圳市住建局發布的《深圳市住房發展2020年度實施計劃》，目前該市居住用地僅占建設用地的22.6%，低于國家25%-40%的標准。
深圳市政府似乎也意識到了土地供應不足的問題，試圖盤活多個渠道來提供更多可用的住宅土地。
去年10月，深圳市出台《深圳市落實住房制度改革加快住房用地供應的暫行規定》，在原有四種供應渠道（新供應、城市更新、棚戶區改造、土地整備留用地建設）的基礎上，增加了原農村集體未完善征（轉）地補償手續用地、基礎設施配建和軌道交通用地綜合開發等七種住房用地供應渠道。
但在李宇嘉看來，盤活用地是一個很漫長的過程，“沒有十年”完成不了。他認爲，短期來看，工業用地和交通用地轉爲住房用地還比較值得期待。
“一方面，現在深圳産業轉型後用不了那麽多工業用地了，這個空間可以釋放很多；另一方面，在交通強國和粵港澳大灣區交通規劃的政策背景下，深圳的通車裏程在2030年要翻一倍。在這個情況下，以公共交通爲導向的住房開發（TOD模式）也會是住房土地供應一個很重要的渠道。”他說。
除了供地問題，如何讓中低收入家庭真正享受到價格實惠的住房保障，也是難中之難。
中國房地産業協會數據顯示，今年6月，深圳二手房均價突破7萬大關，達到74929元/平方米，遠超京滬，甚至是隔壁廣州的2倍，相比去年底漲幅達14.4%。
從新加坡政府要求地方部門上繳土地出讓金、統一調配收入的做法來看，這個政策設計徹底堵死了地方用土地財政刺激房價上漲的路線。但在中國，依靠賣地收入推動財政和經濟增長，恰恰是地方政府長期以來的做法。
以深圳爲例，2019年，以土地出讓金爲主的市本級政府性基金預算收入爲979.8億元，同期一般公共預算收入爲2364億元。賣地收入差不多相當于深圳市全年30%左右的財政收入。
華南城市研究會（智庫）會長、暨南大學教授胡剛對界面新聞表示，自中國房地産市場發展以來，從土地出讓到商品房預售制，再到公攤面積等，“香港模式”一直是內地學習的榜樣。
“土地出讓推動政府增收，政府再投入基建，這個模式初期確實讓中國城市飛速發展、老百姓住房改善。”他說，但這個模式産生的副作用也很明顯。長年累月地循環下去，房價越來越高，對城市繼續發展形成了桎梏。
“學習新加坡模式意味著大幅剝離房地産的金融屬性，難度可想而知。”胡剛說。
李宇嘉也表示，學習某些發達國家的經驗和做法，本身無可厚非，但關鍵是，體制機制不同、政府目標取向不同（靠不靠地産穩經濟）、配套政策不同（是不是真調控），有沒有可比性，這才是大問題。
8月30日，高瓴資本産業和創新研究院院長梁紅在中國金融四十人論壇舉辦的《徑山報告》發布會上指出，我國保障性住房在過去十幾年的實踐中演化出了諸多形式，如經濟適用房、回遷房、共有産權房等，但整體而言在供給效率、運管效果等方面存在很大問題，其根本原因在于制度模式。
她表示，目前我國保障房供應雖然滿足了一部分前端購置需求，但在出售環節通常需要向政府補繳高昂的地價或稅費以獲得完整的産權，令這部分居民家庭可以享受到的資産增值較一般私人業主大打折扣，實質上將難以支持其進一步攀爬住房階梯，完成真正意義上的社會進階。簡單說政策“瞻前”而未充分“顧後”。
梁紅進一步指出，中國保障類住房退出機制的設計同香港的“居屋”最爲類似，在制度設計上加強了退出制約，更深層次的原因可能是爲了避免“居屋”沖擊私人住宅市場的定價秩序，這背後還是土地財政訴求。
她建議加速構建“商品房+公共租賃住房”雙輪驅動的住房供應體系，在政府主導公共租賃住房的基礎上，搭配“按揭資産證券化+差異化的按揭支持政策”，使中低收入家庭合理選擇租或購。
胡剛表示，雖然中國短期內不可能像新加坡那樣建造大量的保障性住房，但是可以由易到難分步走。比如，先把商品房分爲普通型和高端型，普通型住房由政府進行一定強度的價格調控，這樣可保障城市中大部分中等收入人群的剛性需求。
對于地方財政來說，胡剛補充道：“中央明確了會逐步推出房産稅，只是時間問題。在土地財政不可持續的情況下，對現有房産存量收稅可以大量抵扣土地出讓收入的減少，保證政府的資金平衡。”