今天央行宣布一年期LPR（貸款市場報價利率）下調10個基點，前兩天，恒大也抛出了七五折大甩賣的的促銷廣告，這一系列政策與市場的訊號，仿佛預示著接下來樓市的走向，人們看到了房價下調的希望。當全國人民都籠罩在肺炎疫情的陰影中時，“房價下調”無疑是低潮中的強心劑，要知道居高不下的房價一直都是壓在國人身上跨不去的大山。
我自己也一直在觀望著樓市，思索著什麽時候才是買房的最好時機，所以對這些信息尤爲敏感。我並非地産專業人士，只是作爲一個普通的潛在買房者，針對自己搜集的一些資料做了一些總結提煉，在這裏想跟大家分享一下，結論不一定准確，但優點是沒有難懂的專業術語和數據，普通人都能看懂。
盡管這次肺炎是一場危機，然而“危機”就是危險之中蘊藏著機會，最重要的就是判斷並抓住機會。以下我會從地産商和買房者的面臨的危局和機遇來分析，對房價走勢做一個大致的預估。
地産商的危局
1、 房地産大環境的萎縮
03年sars過後，房地産迅速回暖，一線城市的房價大幅攀升，讓很多看跌的人大吃一驚，因此有人預測曆史將會重演。是否是這樣呢？我想大方向上可能會有相似的地方，但是今時不同往日，市場環境已經變了不少。03年，中國剛加入WTO不久，經濟進入高速發展的快車道，樓市也隨之水漲船高，加上一線城市人才湧入，以至于房産形成了供不應求的局面。然而這兩年經濟速度放緩，且人均住房面積已從03年的15平米提升到了40平米，需求的增長空間壓縮了，房地産也步入了存量時代，所以再拿經驗主義來判斷，顯然有失偏頗。
2、疫情侵蝕成交量
在疲軟的大環境下，一場天災可謂讓地産業雪上加霜。疫情打擊下的地産商可謂困難重重：施工端開工延期，開發商要承擔所有固定開支的成本；銷售端全線關閉，指望著節後返鄉購房熱大賺一筆的計劃落空；再說客戶端，由于無法複工，收入驟減加上房貸車貸等壓力，很多潛在買房客戶也改變了計劃，把買房的資金留做現金儲備以備不時之需。多重因素下，房地産供大于求的情況會更加突出。
房地産本就是高負債率行業，房子賣出去了才能償還債款回收成本，實力雄厚的大型房企可能還有資金熬過這次寒冬，然而很多中小房地産企業不僅要承受賣房停滯的壓力，還要面臨交房延期的風險，一旦資不抵債，其結果就是致命的，2020年對于這些中小地産公司是艱難的一年。
地産商的機會
1、買房者的需求會先抑後揚
有句話說的好“需求會遲到，但永遠不會缺席。”以03年爲例，雖然大環境有所不同，但人們經曆相同災難後的心理預期是一樣的。03年下半年房價觸底反彈有一部分原因就是因爲消費者壓抑的需求被釋放的結果。而這一次當人們被迫隔離在家中，且像深圳這樣的城市，還提出限制租房客回出租房的管控措施，有不少人就感歎有一套屬于自己的房子是多麽重要，因此疫情之後對住房的剛性需求應該會不降反升。
2、政策扶持
放寬限購、降准降息、放寬二套房的限購比例等扶持措施，在國家調控的作用下，銀行也會加大扶持地産商的力度，在融資貸款上給企業開辟綠色通道。地方政府相信也不會袖手旁觀，房地産作爲一個城市的基本盤，城市價值不消失，房産價值也就不會消失。
3、企業並購，行業洗牌
疫情之後，房産市場會進入洗牌期，這對于想通過並購方式增強實力擴大版圖的房企，也是個難得的機遇，因爲這時候一些現金流不足、綜合實力較差的地産企業會很快熬不住，一旦崩盤就會以極低的價格出售給有實力的大企業，房産行業將迎來“大魚吃小魚”的時期。同時，並購的産生也會影響地産股的走勢，說不定還可以抓住一波上漲行情。
買房者的危局
1、時機難以把握
這次疫情規模大範圍廣，專家也很難判斷何時結束。而房産的拐點依托于疫情的發展，其中不可控的因素還有很多，你以爲的“底部”往往也不見得是真正的“底部”。我有個朋友年前聽銷售說節後一定會漲，所以就趕緊在節前買了房，誰知道天有不測風雲。盡管現階段，疫情已經逐漸往好的方向在發展了，但疫情之後是否還有其它變數，也未可知。
2、政府調控，“穩”字當頭
雖然我國實行的是市場經濟，但像房地産這樣的國家支柱産業，一定會有一雙“看不見”的手把控它的整體方向。且不說抄底時機很難預測，就算真的抄到了，漲幅應該也不會太大。對于一手房，國家現在的要求就是“穩地價穩房價穩預期“，在“房住不炒”的方針下，即便會有政策松動，也會以穩定市場爲前提。雖然恒大打出了七五折的旗號，但明降暗升的套路，也被業內人士看在眼裏；再說二手房，如果真的給出一個超低價，你要不要懷疑下這個房子裏究竟發生過什麽?尤其是武漢的房子。所以，這個上升空間估計非常有限，打著投機的心思來買房的話，恐怕希望就會落空。
買房者的機會
1、從開發商手中接盤
前面說了很多開發商的困難，開發商越難，對于消費者來說就越有可能“撿漏”。行情不好的時候很多開發商都會選擇“以價換量”的方式，調低價格來獲取大量的成交資金回籠，這種方式簡單粗暴，但也最有效。去年我們已經看到了不少樓盤的打折促銷活動，而今年因爲疫情，會加劇這種方式的推行。我們可以關注疫情結束後兩到三個月左右的房價走勢，估計會出現一些意外的驚喜低價房。但這個階段應該不會持續太長時間，疫情結束，社會生産力恢複，開發商資金周轉力扭轉，那麽以價換量基本就告一段落了，抄底機會也就結束了。
2、從炒房客手中接盤
疫情導致經濟停滯之後，原本資金充裕的炒房客有可能會出現現金短缺，他們當中或是有企業家、餐飲老板、商鋪房東等人，當他們的主營業務遭到沖擊的時候，有一部分人可能就會選擇斷臂求生，賣出手中所持物業。然而，由于一手房都銷售困難了，二手房更是無人接盤，相信價格應該比一手房會跌得更猛一些。這一波斬倉抛盤，將會給剛需的購房者帶來更多選擇機會，降低了他們的承受壓力。
3、政策利好
經過疫情的洗禮，估計國家也會放寬原本嚴格的樓市調控。比如17號央行下調了MLF（中期借貸便利）的利率，今天就接著下調LPR的利率（降息），再接下來就會有下調房貸、取消限購等一系列組合拳，給購房者提供最大便利，以此來刺激樓市，振興經濟。
結論：
樓市的剛性需求依然存在，下半年可能會是剛需購房者的曙光，對于樓市的漲跌，短期由疫情的影響程度決定，長期則由每個城市的供求關系決定，整個市場的變化都是交易的博弈。對于買房者，首先要考慮是否需要或將來必要才決定買，其次就是自己的資金安排，是否有能力購買，按揭貸款未來是否有能力還貸。如果投資，得有長遠的眼光，投資一個房子就是投資一個城市的價值，期望通過短期的抄底來收獲紅利在現階段不大可行。
最後，友情提醒：比起圖便宜抄底，買一套適合自己的房子才是重要的。
