一年前看過我們文章的人應該都記得：買增城，首選新塘。
事實證明，今年以來，新塘板塊以網簽成交5777套，區占率42.6%排名增城第一，七普人口總量和增量都包攬全區第一。（克而瑞、政府官網）
不過還有第二個問題：
假如新塘買不起，增城還能買哪裏？
朱村、荔城我們都分析過了，今年，有一匹 “黑馬”沖了出來——僅用5個月就完成了去年7.5個月的一手住宅成交量。（克而瑞）
這匹“黑馬”的名字，很容易引起誤會：
你說的到底是黃埔，還是增城那個？
這恰恰是它的一大優勢。西邊貼著黃埔中新知識城，東邊靠著朱村科教城，這匹“黑馬”就是增城的中新板塊。
（圖源：網絡）
增城的中新是個鎮，黃埔知識城的“中新”是中國+新加坡的縮寫，兩個板塊雖然不是親兄弟，但中新鎮的樓盤已經把知識城當兄弟。
跟知識城挨得近，恰恰是擊中買房人的第一理由，過去3年，知識城是全廣州的“當紅炸子雞”之一。
中新板塊，有望成爲下一個知識城嗎？
主城區往東，第一站是天河，第二站是黃埔，第三站才是增城。
“身在增城，心在黃埔”是不少買增城朋友的內心寫照。
而中新鎮的樓盤銷售經常會說這麽一句話：我們能承接黃埔的外溢購買力。
細品，銷售想透露的信息很豐富：
1. 我們知道想買黃埔的人很多，但黃埔漲得貴啊，資格門檻也高
你看隔壁知識城二手房都3萬了，科學城新房4萬，二手成交甚至出現6萬，嚇跑了吧？
我中新才2字頭，還有1字頭可以挑。
2. 我們跟黃埔挨得很近，貨量足夠多，不怕買。
從中新鎮坐地鐵，一小時左右到珠江新城，通勤距離跟新塘沒太大區別，甚至比坐14號線知識城支線還要近一丟丟。
得出結論：很多原本買黃埔的人都過來我們這邊啦，你還猶豫啥？
好問題，猶豫啥？猶豫，中新是不是只能當知識城的“睡城”。
過去十年，增城常住人口增量約43萬，僅僅高于“老三區”跟從化。
這對于十年賣出超過25萬套新房，幾乎從未掉落過全市新房網簽寶座的增城來說，有點不應該啊。
粗略按每套房對應兩口子來算，也該有50萬人，還要減掉部分置換的增城本地人。
這暴露了增城的問題。
如果一個區域的競爭力在于房地産，它的人口虹吸能力能持續多久？會不會漸漸成爲産業集聚力強的區域的“睡城”？
廣州不缺“睡城”。
亞運城交通、商業、教育樣樣齊備，但房價就“睡”在那了，叫不醒。
如果中新也是如此，哪怕跟知識城挨得再近，也無法複制知識城的“跳漲”，只能跟著增城大盤乖乖“躺平”。
放長遠一點來講，知識城的購買力真的能夠持續外溢到隔壁中新鎮，消化貨量嗎？
有兩點值得留意：一方面，兩者無論是人口總量還是增量，都勢均力敵。
知識城目前常住總人口13萬，過去十年增長3.7萬人。而“黑馬”中新鎮目前常住人口11萬，過去十年增長3.2萬人。
另一方面，增城這幾年在中新鎮賣了不少地，接下來大把新貨，再加上舊改，相當熱鬧了。
中新這邊供應量大，隔壁喊“沒貨”的知識城事實上也在猛搞舊改。
知識城勝在規劃逼格高、有高新産業支撐，又是衆多熱門板塊中的“價格窪地”，對市區乃至黃埔的人吸引力更強。
現在黃埔新房價格被盯得緊，反觀中新板塊，新房價格漲幅排名增城第一。
克而瑞研究顯示，中新板塊的新房價格，從去年1月成交價17742元/平漲到12月成交價21882元/平。
所以接下來，知識城跟中新鎮的新房價格差距，未必會越拉越大。
增城有新塘這樣的規劃高地、GDP主力軍，也有荔城這樣的老城區、政府所在地，這是目前增城人口最多的兩個板塊。
至于其他板塊，缺乏強産業、強交通、強人口支撐，更多是在打低價牌收割剛需。
不過，中新還有一張牌。
假如去年的傳聞成真，廣州要將中新鎮跟知識城、鍾落潭鎮、花東鎮、太平鎮一起組成第12個行政區，中新可能可以抱抱知識城的大腿。
上面說到中長期的發展，很多入手中新鎮的朋友其實並沒有想這麽多，因爲只看當下，中新並不差。
要交通，有交通。
最大的亮點就是地鐵21號線三個站經過板塊，如果把旁邊黃埔鎮龍TOD也拉進來，有四個。
這就很吸引在天河黃埔上班的朋友。接下來，中新鎮會是增城乃至廣州東部的置業熱點。
但我最後還是要勸你一句：
買房不要腦子一熱，得爲自己考慮得長遠一點。
前面說到中新的漲幅表現比增城一般板塊要好，是指新房。
而你，是不是打算在增城永遠住下去？
如果不是，我們來看一組數字：
這是中新某著名大盤2018年跟2021年的二手房成交單價，這個盤目前有接近200套房源在挂牌。
不用說，業主心裏苦。
所以，買中新前要思考兩點：
其一，目前交通稱得上是中新板塊的最大優勢，但是不是算“利好出盡”了，板塊的未來還有多大想象空間？
其二，中新的公建配套是比較缺位的，主要靠舊改，商業跟教育配套主要看開發商的本事，開發商弄得好，賣得自然比別人貴，那麽你能承受的價位是多少？
考慮好之後，再好好挑，我有幾點非常認真的建議：
1. 要貼著21號線買，樓盤離地鐵站的步行距離一定要近；
2. 能買中新鎮靠南部的樓盤，就不要買北部，莫貪便宜；
3. 商業配套，很重要，不然你就是買來純睡覺；
4. 教育配套，看自己需求，能有最好有，因爲中新的教育配套一般般；
5. 在大型社區跟麻雀盤之間，折中考慮，大型社區不好管理，麻雀盤難成氣候，不太能打響知名度。
以上五點都具備了，再看看樓盤售價，如果超過2.5萬/平，不如再淘一淘黃埔吧。