魯思辰
五星地産創始人
柬埔寨壹號地産創始人
來自柬單網獨家專訪
在柬埔寨，有同胞因“虛假樓盤”被坑26萬，因“高價殺豬盤”被騙30萬，因“硬卡糾紛”損失近50萬，因“爛尾樓”滯損資金超1000多萬，投資酒店血本無歸虧300多萬，在西港買地被騙1350萬…
觸目驚心的數據後，一個個踏入購房陷阱的同胞，數十年的積蓄化爲烏有，背上難以承受的巨額負債。從銷售到監管，柬埔寨房地産環境危機四伏，究竟出現了什麽問題？購房的同胞又應該如何避免和解決這些問題？
2021年11月，柬單 網記者獨家采訪金邊壹號地産創始人魯思辰，分享了他對柬埔寨房地産行業的見解。
記者：Micky Eric
投資“泡沫”的背後
中柬賣家的雙重夾擊
1000萬元，在北京只能買二環以外的房子，但在金邊，卻能拿下市中心的高質好房。政府有意放寬的投資環境，讓柬埔寨房地産的勢頭十分強勁。但隨著越來越多中國人奔赴柬埔寨購買土地房産，各種陷阱圈套也逐漸浮出水面。
來自台灣的陳先生，在金邊遭遇了租房“殺豬盤”——陳先生80萬入手的房子，連續三年將其租賃給他人以取得“公寓返租”，共獲取20萬租金。陳先生一開始也沾沾自喜，覺得資金順利回流。但事實卻是，這所房子原價只需50萬元。所以誰賺誰虧，一眼可見。
來自海南的陳先生則遭遇了西港“爛尾樓”的沖擊。2018年-2020年，他一共花費上千萬元購置了10處房産預備轉手出租，但在818事件和2.20 事件後，在柬華人大批離開，他的房産不僅沒能如願回款，無法交付，加上開發商一拖再拖，他的巨額投資變成一場空。
爲何中國購買者在柬埔寨房市會遇到如此之多的問題？因爲中國買家面對的，是柬埔寨賣家和中國賣家的雙重夾擊。
一方面，中國人在柬埔寨買房，都會直接或者間接與當地人打交道。
在買地方面，中國人不能直接進行購買，需要通過本地人代持等其他方法，在購房方面，中國人只能購買二層以上的房屋，“硬卡”的主動權，也是掌握在當地人手中。在這種情況下，增添了非常多的未知性與危險性。
與此同時，因爲上個世紀柬埔寨的暴亂和紛爭，大量土地和房産被私人占爲己有，土地歸屬和權利不明。雖然2001年，政府正式介入土地確權管理，依法對土地進行分配。但曆史遺留問題太多，根源問題沒解決，爲很多投資客埋下了投資“地雷”。直到2021年，仍舊有有公民因爲非法占用土地而産生糾紛。
另一方面，來自中國的一些投資商和中介，也給中國投資者帶去了不少的危險。
當地盛行一句話，即“中國人在柬埔寨建房，賣給中國人”。事實也的確如此，有一部分人將國內成熟的銷售套路和詐騙手段帶到了柬埔寨。在這些原因的綜合作用下，中國投資者自然容易上等受騙。
魯思辰坦言：“近幾年來中國投資者大量湧入，在柬埔寨投資失敗及虧損的案例很多，最重要還是因爲對當地情況了解不夠清晰，沒有做足夠的盡調，盲目的跟風投資，才導致了這樣的後果。”
除了“臨時改價”、“硬卡糾紛”，柬埔寨的房地産市場還存在著各式各樣的危險，譬如虛假宣傳、代持合同、銀行貸款危機、硬卡軟卡糾紛、合同瑕疵、土地所有權歸屬不明、空手套白狼等等，層出不窮的陷阱讓人防不勝防。
如何防範這些陷阱，成爲每一個想在柬埔寨購買房地産的同胞必須思考的問題。
土地、購房欺詐層出不窮
如何防範？
在柬埔寨買房的外國人，70%-80%都是中國人。特別是西港，成爲了不少華人的“第二故鄉”。西港的城市風格很像中國的三線城市，無論是工程模式、建築設計、裝修風格，都和國內契合。
所以很多人感慨，沒想到在2500公裏以外的異國他鄉，還能自由地說著普通話，欣慰地吃上一碗沙縣小吃，甚至能住在裝修風格一致的房子裏，仿佛回到了國內。
魯思辰回憶，當初的西港，充滿著極大的誘惑力，上千座高樓如雨後春筍拔地而起，房地産業形勢一片大好。2018年，魯思辰辭去國內的工作來到西港，正式加入房地産業。
兩年後，在818和疫情的雙重打擊下，他把重心轉移到了金邊。此時，距離金邊《2035年國際化大都市》的規劃，還有15年的時間。選擇在這時候入股金邊，魯思辰感到信心滿滿。事實也證明，魯思辰的選擇沒有錯，近幾年的房地産行業可謂風起雲湧，尤其金邊一度成爲東南亞租金回報率最高地區之一。
但是，在一窩蜂式和流水化的銷售套路中，這個行業衍生出的負面情況不斷湧現。2021年，由洪森總理助理東達拉所處理的土地購房糾紛案就多達十幾起，這些被東達拉所眷顧的投資者是幸運的，他們能越級傳達遭遇，有幸被東達拉關注，解決相應的問題。但是對于大多數入坑的華人來說，就沒有那麽幸運了。
對于他們來說，入坑容易出坑難，現在能做的，只是盡量地減少損失。但是對于預備來柬埔寨投資房産的華人來說，比起遭遇陷阱後試圖彌補、減少損失，事前的防範顯得更爲重要。那麽，該如何來防範這些陷阱呢？
在柬埔寨，外國人有6種方式可以購買土地，包括通過注冊柬埔寨公司、長期租賃土地、獲得柬埔寨國籍、和當地人結婚、柬埔寨人代持和銀行信托來獲得土地。
在購買房子方面，根據柬埔寨《外國人不動産産權法》規定，外國人在柬埔寨購買高層建築第二層以上的房屋，可獲得與本國公民相同的房産産權證，並可自主進行房屋租賃及買賣，享有權沒有年限限制。所以在具備了這些資格之後，在選擇土地、房子的時候，要遵循一定的購房法則，才能從根本上避免這些陷阱。
魯思辰根據自己的經驗，爲中國投資客給予了四個購房法則。
第一點是選擇值得信賴的實力品牌開發商。
在進行購房時，要選擇資金雄厚，經驗足口碑佳的品牌項目，品牌開發商不僅代表強大的資金實力和多個項目的成功經驗，更意味著從選址、規劃、建築品質、價格，到後續的保固、維護、物業管理、承諾回報的充分保障。
第二點是選擇長期在當地經營、值得信任的中介機構。
目前柬埔寨的房地産正在進入高速發展時期，房産中介機構對購房者的選擇及出租運營都起著承上啓下的重要作用。在選定好開發商之後，要對中介機構進行篩選。由于行業門檻低，監管還不完善，因此選擇一家有實體公司，長期在本地經營，口碑良好，實操經驗豐富，又具備職業道德的中介機構作爲投資輔助夥伴是一個不錯的選擇。
第三點是進行産權專業正規的盡職調查。
對于購買土地，或者帶有土地性質的房産，一定要通過專業的律師機構去盡職調查，專業律師會到國土部及地方土地部門調查土地證真僞問題，查驗該地産是否辦理了抵押及是否涉及訴訟的問題。
通過土地盡職調查能查清90% 以上的土地信息，摸清其中的糾紛情況，確定沒有任何的法律質疑之後，才能下定購買。目前市場上存在著一些具備糾紛的土地房産，如果一旦卷入前者的競爭和紛爭，將會對未來的投資産生重大的影響。
第四點是無論購買房産或者土地，務必購買具備硬卡的物業。
軟卡其實一種占有權，由省份簽發。這種權證存在權屬糾紛的可能性大，在未來辦理硬卡的過程中，軟卡的土地面積有可能被縮減。而硬卡是完全的所有權，很少出現土地重合，範圍不准的情況。作爲外來投資人，最好是購買有硬卡的土地，如果購買了軟卡土地，也可以要求地主辦成硬卡。
除了以上四點，在調查過權威數據之後，還有以下兩個法則，需要投資客們謹記。
第一點是到場做好市場調研。
考慮到房子未來的可升值性，需要對柬埔寨當地的具體情況進行核查，不要輕信任何人的話術，很多中國人就是因爲沒能到當地調研，所以被當地人或者所謂的“中介朋友”騙入旋渦。在柬埔寨，像房子的地理位置、交通情況、升值空間、人口規模、優惠政策、裝修環境等等，這些細枝末節的東西，都是需要仔細探究清楚的。
第二點是勿被“高回報”蒙蔽眼睛。
很多國人受騙，最重要的原因是相信“一切都可代辦”、“低投資高回報”、“公寓免費返租”等話術，被觸手可得的利益蒙蔽了眼睛。可能在國內，賺錢爲王，一切以投資價值爲標准。但是在欺騙案例如此盛行的柬埔寨，投資者們還是要將重心放在預防欺詐上，其次再考慮是否賺錢的問題。
這些法則，是魯思辰在此行業的深谙所得，更是無數華人投資者的經驗教訓所得，前輩的經驗，必然是十分有參考價值的，爲了更好地防範陷入買房陷阱，還是需要遵循法則，理智買賣。
“冷靜期”中尋出路
柬埔寨房地産何去何從？
“疫情之前，西港平均每日有600間房屋出租，20間排屋買賣，但目前平均每日只有20間房屋以下出租，排屋的買賣的成交量下滑到9間。”
818和2.20事件，讓西港的不動産租賃行業出現停滯狀態。大批華人的離開，讓西港沒有了往日的繁華，爛尾樓的出現，讓更多投資客失去了信心。
金邊同樣面臨巨大的挑戰，魯思辰說，“受疫情的影響，金邊的公寓平均售價跌幅15% 左右。”在金邊政府的隔離措施之下，大量海外投資客被拒于國門之外，與之前盛況相比，落差不小。
“購房熱”深受打擊後，無論是開發商、投資客，都需要冷靜看待房地産的發展，在“冷靜期”中尋求更多的出路。
雖然柬埔寨在2018年-2020年先後經曆了“重創”，但在後疫情時代，柬埔寨的經濟也在逐漸地複蘇，房地産行業的情況也在逐漸好轉。
西港計劃在2030年發展成爲“擁有世界上最美麗的海灘，多功能經濟特區和物流中心的現代化城市”，旅遊業、酒店業全面開花，還將成爲柬埔寨最主要的現代化航運港口。可以想見，隨著這些産業的發展，西港房地産必將迎來新的發展。
而目前金邊市區的房産單價在1400-2700$/㎡左右，部分優質項目房價達到3000-3500$/㎡，而且在2035年，金邊將計劃成爲擁有500萬人口的國際化大都市，號稱下一個新加坡，投資前景仍然十分可觀。
根據柬埔寨國土規劃和建設部發布最新報告，柬埔寨2020年上半年全國共有2522個建築項目投資在建，投資總額近40億美元，比去年同期增長13%。在房産投資具備豐厚收益的影響下，本地居民的投資意識逐漸覺醒，在2021年，當地人購買房産的人數翻了幾番，對房地産行業的回升産生了非常大的影響。
這讓魯思辰回憶起2016年，那是柬埔寨洗盡鉛華的一年。在東南亞各國中，柬埔寨鉚足了勁，成爲了最受矚目的新星。
“那時的柬埔寨像極了改革開放前的深圳，從內裏到外圍，都展露著一個青年人的自信與張揚。”
而現在，雖然柬埔寨的房地産行業還存在很多溝壑，但是數以百萬計的外國人，還在源源不斷地湧入其中，爲柬埔寨輸送“電力”。2021年上半年，中國投資了173億美元到柬埔寨，占據總投資額的44.2%，依舊是柬埔寨最大的外資來源國。作爲中國投資商，在“購房熱”的趨勢下，需要冷靜下來，堅持購房購地的六個原則，最大程度地避免掉入購房陷阱。
買房沒有錯，錯的是不懷好意的“賣房者”。在合理避開硬卡糾紛、爛尾樓糾紛、殺豬盤糾紛等情況後，其實房地産中的水深火熱，紅燈區中的暗藏玄機，都是可以一一化解的。
柬埔寨房地産問題的真正解決，還需要所有參與者的共同維護。包括每一個厚道的開發商，誠懇的中介，以及睿智的投資客……
免責聲明：本文來自柬埔寨壹號地産