境外資本已開始追逐國內優質資産了。
中房報記者 苗野丨北京報道
新加坡資本獵手GIC又出手了。
12月中旬，融創中國官微發布消息稱與新加坡政府投資公司（簡稱“GIC”）簽訂投資協議，雙方共同成立總規模爲70億元人民幣的房地産投資平台。融創與GIC分別持有合資平台51%和49%股權，主要專注于投資中國一二線核心城市高端住宅項目。
GIC一向善于跟中國房企打道，是最早進入中國房地産市場的海外基金之一。在它的“朋友圈”裏，不乏萬科、旭輝、金茂、龍湖等房企身影。
這次，它的“朋友圈”又多了融創。
對于融創中國此次選擇，其內部人士回應稱“只是一個正常投資平台，暫無其他計劃”。但在接受中國房地産報記者采訪的多位業內人士看來，這是融創中國調整杠杆的一種方式。
“‘三道紅線’新規讓境外基金看到了機會，在境內外利差和收益率雙重推動下，會有越來越多境外資金湧入中國。房地産作爲一種有效抗通脹避險資産，必然會吸引更多投資者進行配置和增持。除了GIC外，2020年三季度黑石、領盛投資、普洛斯以及基彙資本紛紛出手在上海再添新項目。”仲量聯行中國區投資研究董事周瑛說。
境外資本已開始追逐國內優質資産了。
10年征程下的新調整
融創中國董事局主席孫宏斌對于融資一直有自己的看法。
他曾提到：“在經濟下行壓力大的時候，有很多並購機會。誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長的錢、可以穿越周期的錢，就有很大的優勢。如果有這個機會不去做，反而減杠杆，那是不對的。”
正是杠杆助推了融創中國這10年發展。
71億元銷售額、排名30位以後、區域房企標簽，這是2010年融創中國首登資本市場時的樣子。10年後，孫宏斌把融創中國帶到了行業前四，總資産逼近萬億元，銷售額增長77倍超過5000億元，市值從104億港元擴大至1571億港元，增長14倍。
孫宏斌用“特別滿意”一詞來評價融創中國10年來表現：一邊攻城略地，一邊大舉收購，融創中國這10年來收獲了更多增長，但伴隨而來的也是負債規模的攀升。
高達8600億元負債、149%淨負債率，是橫亘在融創眼前最大挑戰。
過高杠杆使得融創被劃入“紅檔”房企。據其2020年中報，融創踩中“三條紅線”，即剔除預收款後的資産負債率爲 82%，淨負債率爲 149%，現金短債比爲0.47倍，皆超過了警戒線。
今年是融創上市第10個年頭，也是其高速換擋第一年，或許意識到了負債危險，在今年融創半年報中，降杠杆、降融資成本、嚴格控制拿地都成了關鍵詞。
“別亂借錢，借很多錢的話，股價發生變化的話，風險太大了。”孫宏斌口風變了，融創也在不同場合表示要降低債務水平，希望在今年年底爭取負債率下降到120%，明年控制到100%以下。
面對降負債需求，融創也改變了找錢方式。
從配股開始，到提前償還融資成本高的信托借款，同時回購並注銷部分美元票據，再到這次與GIC牽手，也能看到融創在降負債上的努力。
另外，曾經揚言不會將融創旗下物業服務分拆上市如今也“食言”了，11月19日融創服務正式登陸香港主板。
“從融創分拆融創服務理由來看，最主要原因還是讓融創服務成爲獨立融資平台，幫助其解決目前資金問題。配售新股、出售高負債標的、加速分拆資産上市這一系列動作，都是融創中國在面對融資新規對房企有息負債‘穿透式’監管要求下，‘瘦身增肌’的手段。”業內人士說。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜也表示，與GIC成立投資平台是爲了進行權益性融資降低融創杠杆率，本質是一個私募股權投資基金，融創充當操盤角色，主要用于投資融創自身項目，使負債表外化，GIC也能獲得相對安全且比較高收益。
周瑛在接受中國房地産報記者采訪時亦認爲，于2021年元旦起正式實施房地産“345新規”，給中國開發商再加“限債”一環，從供給端對開發類房企融資做出限制，意味著“杠杆遊戲”被終止。無論是像中國金茂、招商蛇口、華僑城等出讓項目權益換取現金流，還是像恒大物業、陽光城等引入戰投降低負債率，都是一種趨勢。
境外投資者興趣
對于中國房地産市場，GIC並不陌生。今年以來，GIC在中國房地産市場上大動作頻出。
1月，GIC與旭輝領寓設立長租公寓投資平台，規模爲5.7億美元，計劃未來4年內投資一二線城市的優質長租公寓項目。在2月疫情最嚴重時，它耗資80億元買下北京長安街邊LG雙子座，開出2020年北京大宗房産交易的開門紅。同月GIC 又以每股作價28.48港元增持萬科105.97萬股，總金額約3018.26萬港元，增持後最新持股數目約爲1.42億股，最新持股比例爲9.01%。9月，房地産行業垂直ERP服務商明源雲上市，GIC爲其基石投資人之一；11月，華潤萬象生活沖刺港交所，GIC也是其基石投資人之一；12月21日，萬科又獲GIC增持55萬股，最新持股增至11.01%。
第一太平戴維斯華北區研究部負責人、助理董事李想在接受中國房地産報記者采訪時表示，即使不考慮2020年疫情對全球經濟沖擊，境外機構投資者對中國房地産市場也呈現出與日俱增態勢。房地産大宗投資市場與宏觀資本市場息息相關，其活躍程度與融資環境、樓市表現等多個方面有著緊密聯系。自2017年以來實施的一系列房地産調控政策使得開發商及部分資産持有者 “斷臂求生”，依靠出售部分資産來改善自身財務狀況，這就給予境內外投資者更多收購機會，直接或間接地刺激大宗投資市場愈發活躍。
第一太平戴維斯統計數據顯示，以北京爲例，2017年海外資機構在北京完成的大宗投資項目金額占全部成交金額比重僅爲8%，2018年直接飙升至35%；2019年則穩定在29%；2020年前三季度受疫情影響，北京投資市場較往年活躍度有所下降，但外資仍然完成了若幹宗重磅交易，年內成交金額占比爲32.5%。
GIC首席執行官林昭傑在9月接受采訪時曾表示，新冠疫情帶來了醫療保健、在線服務等顯而易見的投資機會外，基礎設施和房地産等行業同樣存在大量資本需求。
“考慮到中國成爲全世界第一個有效控制疫情且實現經濟複蘇的國家，預計在未來12-18個月間，境外投資者對國內房地産市場投資仍將保持高度關注態勢，且可能會聯合當地機構投資者或開發商進行投資。”李想說。
實際上，除GIC以外，美國資本集團也是在中國房地産市場潛行多年的資本大鳄。今年6月7日，旭輝控股以每股6.28港元配售約1.85億股新股，其中約1.77億股配售予美國資本集團。不僅如此，美國資本集團還持有世茂、龍湖、長實、ESR等上市企業股份。
黑石也于11月以44億元收購了富力地産旗下廣州國際機場富力綜合物流園物業70%股權。富力將所得款項淨額用于降低負債。
另外，透過PERE發布的2020年全球私募地産機構百強榜單可以發現，全球最頂尖20家地産PE早已或目前正在進行中國不動産投資。
“這就是中國整體穩杠杆宏觀環境，以及‘345新規’推動內地房企去杠杆的進程，給境外投資機構帶來的機遇。”周瑛說，國際機構投資者尤其是基金管理人已經用腳投票，他們對資産的選擇取決于背後資金的屬性，比如機會型基金要求投資回報在10%-12%，核心型基金可能就要求投資回報4%-5%就夠了。過去境外機構還是以收購單個項目爲主，現在整個房地産投資行業格局重塑，投資者策略也變得更加多元，越來越多企業間兼並收購、合資公司投資以及資産層面交易出現了。
柏文喜認爲，境外基金更多是財務性投資，要麽“搭車”跟內地頭部房企合作，要麽直接收購核心城市現金流穩定且有成長性的物業賺取周期性差價，極少數有直接進入開發階段，現在可能是投資方式發生了轉變。總之，中國房地産市場還是孕育著各種機會，只是由以前整個行業普遍性機會轉向了結構性機會，投資風險也比過去單邊上漲時代提升了。