本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道
新經濟領域正成爲凱德集團新的投資重點。
10月12日，凱德投資旗下凱德中國信托宣布，擬向非關聯第三方收購一個物流資産包，包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個物流資産，涉及總金額16.83億元，交易預計于2021年底完成。
而在此前，凱德集團旗下的凱德投資已通過介紹方式在新加坡證券交易所（以下簡稱“新交所”）上市。經過戰略重組，凱德集團已形成了兩個實體，即凱德投資和凱德地産。其中，投資管理平台和旅宿業務整合爲凱德投資，而房地産開發業務將被私有化爲凱德地産。
（凱德集團運營的北京望京凱德MALL購物中心。圖片來自公司官網）
在凱德集團大力推動業務重組、資産騰挪的背後，正是其對于輕資産運營的追求和野心。凱德集團、凱德投資首席執行官李志勤表示，業務重組是爲了更加突出業務重心，將公司定位于一個輕資産、資本高效的企業。
“凱德集團加快輕資産布局，釋放出加速發展和更多地以輕資産模式拓展業務的信號。”IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受《中國經營報》記者采訪時表示，在當下大環境下，房企進行輕資産轉型，除了提升市值與加快發展的考慮外，還可以減少對自身資源的占用並緩解投資壓力。
業務重組落地
凱德投資成功在新交所上市，宣告凱德集團業務重組已正式“靴子落地”。
在凱德集團方面看來，凱德投資順利上市，是凱德集團轉型道路上的一個裏程碑。凱德投資制定了可持續發展路線圖，即通過基金管理、旅宿管理和資本循環三個引擎驅動增長。
“在強化上市基金領域主導地位的同時，我們的目標是增長、多元化和發行新的私募基金産品。”李志勤表示，上市基金和私募股權業務將推動凱德投資在全球的資産管理規模和基金管理規模的增長。凱德集團致力于橫跨多個房地産資産類別執行增長戰略，包括現有業務領域和新經濟資産、管理和運營平台，以及數字化和社會基礎設施和私募債權等另類資産。
據了解，凱德投資也將因此成爲亞洲最大的房地産投資管理公司，也是全球第三大上市房地産投資管理公司；私有化的房地産開發業務及資産預估資産淨值約291.46億元，並將繼續開發和培育項目，成爲凱德投資的重要項目儲備來源。
李志勤認爲，鑒于私有化的開發業務是凱德投資管理重要的項目儲備來源，凱德集團已構建的完善的業務生態系統將保持不變。“集團內業務間的共生關系將成爲凱德投資的一大優勢，並使其區別于其他房地産投資管理公司。”
“凱德投資的未來潛力，特別是基金管理業務及平台的不斷壯大和發展，將爲我們繼續在中國加大投資、做大管理資産規模提供有力支持。”對于凱德投資在中國的前景，凱德投資（中國）首席執行官潘子翔表示，凱德投資將與凱德地産一起，以兼具房地産投資管理和地産開發的全面能力，在中國經濟結構轉型、高質量新型城鎮化進程中，爲城市升級發展賦能。
據記者了解，凱德投資自成立之初，就是一個具有基金和資産管理能力的綜合型房地産投資管理公司，橫跨多個資産類別和一系列私募和上市基金。凱德集團旗下所有上市房地産投資信托基金（REITs）和商業信托，以及由凱德管理的部分非上市基金的管理公司都將由凱德投資所持有。
凱德投資的投資組合所包括的優質營收型物業大多可實現再循環，並作爲潛在資産儲備，在預計約三年的變現期內幫助凱德投資旗下的基金工具擴大管理資産規模。此外，資産再循環也將爲未來增長提供資金來源。
凱德集團披露的最新數據顯示，截至2021年6月30日，凱德投資旗下管理資産規模約人民幣5700億元，其中80%以上位于亞洲。而凱德投資的房地産基金管理規模約爲4000億元，通過6個上市房地産投資信托和商業信托，以及20多個私募基金持有。
倒逼“瘦身”轉型
除了凱德投資上市，凱德集團宣布將凱德地産私有化也是近期房地産行業的焦點。
一直以來，凱德集團在中國的住宅開發規模並不大僅，僅百億元左右，與資産管理板塊相差甚遠。同時，房地産開發業務也給凱德集團帶來了負面效益。
財報顯示，2020年，凱德集團房地産板塊淨虧損約76.90億元，而2019年同期淨利潤約104.62億元。
對此，凱德集團方面表示，虧損主要是公司投資性房地産項目的價值重估以及非現金性質的項目和股權投資減值。重估虧損只限于一些受新冠疫情嚴重沖擊的項目，公司其余投資組合項目維持堅韌。
而在柏文喜看來，住宅開發業務規模較小且産生虧損，正是凱德集團加快了業務重組腳步的原因之一。
進入2021年，凱德集團便加快推進業務重組，以期真正實現輕資産運營。3月22日，凱德集團宣布了業務重組計劃，涉及到的投資組合包括：六家公開上市的REITs和商業信托，以及房地産私募基金的投資管理平台；有關基金的股權；集團住宿業務；集團持有的構成有關基金的資産輸送渠道的相關資産；以及包括在凱德投資投資組合中的辦公室和零售商場的某些運營平台。
彼時，凱德集團董事會主席黃記祖表示，過去幾年，凱德集團從以傳統開發業務爲主轉變爲輕資産和費用收益爲主，並取得了重大進展。
“這次重組是爲了更加突出我們的業務重心，將凱德定位于一個輕資産、資本高效的企業。”李志勤表示，由于存在較長的培育期，房地産開發業務的價值在公開市場未能得到充分體現。
李志勤進一步表示：“將這部分業務私有化，讓我們能夠更好地把握房地産開發周期，優化不同資産類別和市場的回報。”
在業務“瘦身”方面，今年6月28日，凱德集團宣布向中國平安人壽保險出售其位于上海、北京、甯波、成都和杭州的六項來福士資産組合的部分股權，而來福士正是凱德集團最核心的購物中心品牌及資産。
8月10日，凱德集團舉行特別股東大會和“專項計劃”會議，股東們以壓倒性的票數支持凱德集團擬議戰略重組和凱德投資業務上市。一個多月後，凱德投資如願在新交所成功上市。
克而瑞研報指出，從內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITs的價值變現和穩定收益，凱德集團構建了從開發商到私募基金再到REITs一條完整的投資和退出的流程，這種“地産開發+資本運作”的輕資産模式是凱德集團地産經營模式的核心。但由于基金和REITs産品的設立需要同時滿足投資者青睐、政策支持以及符合企業戰略發展方向三個條件，因此這種方式的使用要求較高。
柏文喜也認爲，輕資産的ROE更高，企業發展速度更快，所以企業估值也更高，但前提是企業必須已經積累了足夠的商譽和行業經驗，而凱德經過多年的耕耘和積累已經具備了轉型輕資産的條件。
加速騰挪資産
據了解，在輕資産轉型方面，凱德集團2002年便成功發行新加坡曆史上第一只公募REIT。以此計算，凱德集團的輕資産布局已有近20年的時間。
之後，在“綜合體戰略”下，凱德集團繼續加大在華投資，陸續布局了多個來福士中心。
2018年，凱德集團開始騰挪資産、收縮戰線。當年，凱德集團以83.65億元向印力出售20個位于非核心城市的購物中心，所獲資金將強化在北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業務布局和規模優勢。尤其是在當年11月，凱德集團以128億元收購上海虹口星港國際中心項目，最終打造爲上海第三座來福士——北外灘來福士。
與此同時，凱德集團開始將投資焦點轉向産業園區等新經濟領域。2019年，凱德集團收購星橋騰飛，新增了産業園區、工業及物流地産等資産類別。
此後，凱德中國信托向凱德集團關聯公司收購位于蘇州、西安和杭州的五5個産業園區和樂峰廣場剩余49%股權，這是其首次進軍産業園區項目。今年4月份，公司又以36.6億元收購位于上海市闵行區的數據中心園區。
而在10月12日，凱德中國信托又宣布，擬收購位于上海、昆山、武漢和成都的四個物流資産，總金額16.83億元，該項交易預計將于2021年底完成。
資料顯示，四個物流資産總建築面積爲265259平方米。截至今年8月31日，上述項目出租率爲96.3%，加權平均租期爲2.1年。
據了解，收購完成後，凱德中國信托的管理資産規模將增長8.0%，達到47.292億新元，而公司在國內的新經濟資産布局，也將擴大至九個産業園區、四個物流地産及一個數據中心。
“此次收購是集團投資策略在中國地深入推進，也與中國加快布局新基建的戰略方向一致。我們看好新經濟産業的發展前景，我們希望以公司不斷升級的産業鏈布局，爲中國城市更新和産業升級提供助力。”潘子翔表示。
（編輯：張家振 校對：翟軍）