吉寶資本不僅僅是海外資本進入中國的橋梁，還是中國投資者走出國門的一種渠道。
從房地産領域到多元實業領域，吉寶資本的創新模式是如何煉成的？
2019年對于吉寶資本（中國）團隊來說也是碩果累累的一年。去年3月，吉寶資本旗下首峰亞洲宏觀趨勢基金三期（Alpha Asia Macro Trends Fund III）聯手吉寶置業中國有限公司（簡稱“吉寶置業中國”）及其他投資者，以46億元收購位于上海北外灘的一方大廈。10月，首峰亞洲宏觀趨勢基金三期，聯合安聯收購了位于北京望京地區的融新科技中心85%的股權。
圖片說明: 2019年10月，首峰亞洲宏觀趨勢基金三期，聯合安聯收購了位于北京望京地區的融新科技中心85%的股權。
相較于在投資領域的雷厲風行，吉寶資本在業內始終保持著低調的形象，鮮見公開報道，唯有斬獲新標時才得以一窺廬山真面。作爲新加坡最大跨國企業之一——吉寶集團旗下的資産管理部門，吉寶資本的中國團隊由吳來順先生帶領。吳來順先生是不動産投資業內的資深專家，在中國擁有30年以上的不動産投資履曆，覆蓋了園區開發、住宅、商業地産、房地産私募基金等多個領域，放眼中國亦屬房地産行業的元老級人士。 近日，吉寶企業中國首席代表兼吉寶資本（中國）總裁吳來順先生接受《中國房地産金融》專訪，向中國投資者解讀，在大宗交易背後吉寶資本的願景與雄心。
投資布局不至于房地産領域
吉寶資本近年在中國的幾宗交易，吸引了衆多目光，這些交易幾乎集中在房地産領域，正是吉寶資本通過旗下首峰亞洲宏觀趨勢基金牽頭斬獲。
早在2013年，首峰亞洲宏觀趨勢基金二期聯手吉寶置業中國，收購了上海金橋國際商業廣場綜合大樓。收購之後，對物業內部空間布局進行優化，並且根據客戶消費習慣的改變，不斷引進新的業態，吸引更多人流，增加收入。阿裏巴巴旗下的盒馬鮮生在上海的第一個門店，就落戶在此。正是憑借積極的資産管理和創新措施，使得資産價值得以提升，上海金橋國際廣場于2016年出售時，實現了20%以上的內部回報率。
2014年8月，首峰亞洲宏觀趨勢基金二期，聯合吉寶置業中國，從亞騰資産管理(ARA Asset Management )收購位于上海四川北路的盛邦國際項目。吳來順說：“當初買下時候只是一棟乙級的辦公樓，或者算是A-的辦公樓。吉寶用了很多創新的方式，提升了整個大樓使用的功能性和價值性，最終項目于2018年退出時，內部回報率接近20%。”
截至2019年底，吉寶資本通過不動産信托(REITs、Trust)平台和私募基金，管理資産規模超過330億新元（人民幣1650億元）。雖然在房地産領域的投資頗有建樹，但事實上，吉寶資本投資領域涉及房地産，基礎設施和數據中心資産，多元化的投資組合遍布全球主要市場的約30個城市。“可能國內的朋友看到，吉寶資本在中國只操盤了一些房地産項目，就認爲我們只專注房地産領域，” 吳來順進一步解釋道，“但其實吉寶資本在全球已經拓展到很多新的領域。”吉寶資本同時擁有四個信托平台，包括吉寶房地産信托、吉寶基礎設施信托、吉寶數據中心房地産信托、吉寶太恒美國房地産信托，這一點在新加坡市場都是少有的。而這一系列投資決策背後，傳承的正是其母公司——新加坡吉寶集團通過實業，爲可持續城鎮化提供強勁的解決方案的願景。
圖片說明: 2019年3月，吉寶資本旗下首峰亞洲宏觀趨勢基金三期，聯手吉寶置業中國及其他投資者收購位于上海北外灘的一方大廈。
傳承實業投資的DNA，發揮集團協同優勢
新加坡吉寶集團擁有多元業務板塊，業務遍及全球20多個國家，致力提供可持續城鎮化解決方案，以滿足對能源、基礎設施、清潔環境、高品質住宅和辦公樓，以及連通性的需求。吉寶資本是集團旗下資産管理平台。
吉寶集團不同業務部門既獨立存在，又共同致力于實現集團爲可持續城鎮化提供解決方案的使命，集團的使命將所有與此相關的事業連接在一起。“吉寶集團這艘大船的方向很清楚，（各業務部門）會根據宏觀趨勢，在現有基礎上延伸、進入新的領域，比如拓展可持續能源、通訊業務等” 吳來順表示。
在基礎設施方面，吉寶集團在新加坡是該領域的重要運營商；在垃圾發電領域，吉寶的專利技術已經被全球100多個垃圾焚燒發電廠成功采用；在水處理方面，吉寶的解決方案包含從一般的汙水處理到可以飲用的再生水（包括海水淡化）；在岸外與海事領域，吉寶在全球名列前茅。自2000年以來，吉寶所交付的KFELS B級自升式鑽油台大約占全球自升式鑽油台市場份額的四分之一。吉寶也成功拓展進入新的領域——天然氣與可再生能源。 吉寶資本是由吉寶集團百分之百控股擁有，在上述領域，吉寶資本通過私募基金和上市信托的方式均有涉獵。除不斷深耕房地産和基礎設施領域，在數據中心方面，吉寶敢于天下先，2014年在新加坡成立了吉寶數據中心REIT，成爲亞洲地區第一支上市的數據中心REIT。
“吉寶資本所投的每樣業務都代表了集團的能力和技術，能夠通過這些項目創造價值。”吳來順表示，吉寶集團是一個有實業基礎支撐的企業，而吉寶資本正是依托于此，表現出與其他金融背景的投資機構的顯著差異。
“吉寶集團的DNA決定了吉寶資本可以通過很多實體經濟創造資産、創造價值——甚至包括開發這些資産的IP知識産權。所以從項目管理本身來看就很創新，能給投資者一些新的投資産品。”吳來順說，吉寶資本在提供一些其他機構不能提供的項目的同時，也非常了解這些項目。
由于所投項目的實際控制與運營能力，大部分是在吉寶集團平台內，用吳來順的話來說，吉寶資本發揮集團協同優勢，投資的業務涵蓋其他兄妹公司，這樣的優勢是能夠讓投資得到保障。對投資的風控上，吉寶資本向來對整個風險控制度要求較高，這一點也是吉寶資本特殊的地方。
“吉寶集團不只是一家岸外與海事企業，也不是單純的房地産企業，而是一個由多家公司構成的商業系統，各業務部門協力合作，爲可持續城鎮化提供解決方案” 吳來順進一步解釋道。吉寶資本借助吉寶集團的核心競爭力打造創新的投資解決方案，並且將投資者與城鎮化趨勢下快速成長行業中的優質實體資産相連接。這樣做的目的，能夠加強資本在吉寶集團核心業務中的靈活高效分配，能帶來更高的風險調整後收益的投資項目。
吳來順介紹，在業務層面，也會參與一些創新類股權投資，但不是以PE的形態，而是需要去了解這些新的技術，能否可以爲吉寶集團所涉及的業務板塊的可持續發展提供支持，只有能夠增值或者加分，吉寶才會去投資。
這樣看來，吉寶資本的投資偏好毋庸置疑，更爲精准和明確。
獨樹一幟的創新之道
如果形容吉寶集團的各個業務領域是跑在寬闊賽道上的賽車，那麽吉寶資本就像是賽車的潤滑油和動力助推器。這也是吉寶資本和其他全球投資機構相比的殊異之處。
放眼全球投資巨頭，KKR、黑石、博楓資産管理這些大型投資機構，非常顯著的一個特征是他們是純金融機構。在吳來順眼中，除了母公司DNA所帶來的多元化的業務布局之外，吉寶資本與金融背景的投資機構相比，有著非常大的差異。
其一，吉寶資本的打造産品本身就是一種創新。吉寶有很多不同領域的實體業務，從一個項目開發伊始，即從IP、設計、創建，包括建成之後的運營管理，吉寶擁有上述環節的實體團隊來負責。
“這與其他不動産金融機構運作方式不同，因爲我們了解這些資産，不管是從項目的選擇還是後續的運營、風控方面會更有效。我覺得這是吉寶資本與其他純金融機構的差別之一。”吳來順說。其次是管理模式的創新。包括房地産項目在內，吉寶資本一直尋求創新，其目的是最終給投資者一個好的回報。
吉寶資本在日本收購的The Kanda 282就是一個很好的例證。吉寶資本團隊在整個項目管理過程中，運用了很多創新的方式去提高這個樓宇的租金收入，同時降低它的成本，退出時內部回報率高達約25%。
第三，資本解決方案閉環的創新。吉寶資本擁有不同的資本解決方案，用以滿足投資在不同生命周期階段的需要。 對于發展風險較高的綠地投資，吉寶資本設計了私募基金來支持其發展。“吉寶資本了解其所投行業的風險，以及了解投資者的風險偏好。我們能夠整合項目和投資者的需求，從而提出獨特的建議，爲投資者提供優質回報，同時幫助開發商實現輕資産戰略。”吳來順說。
隨著資産的成熟以及私募基金的退出，上市房地産投資信托和商業信托的管理人可以接管現金流穩定的投資組合，以繼續投資。開發商不會受到任何影響，新的投資者可以從這些到期資産中獲得較低但穩定的回報。
第四，在退出環節，吉寶資本利用新加坡完善的信托市場，能夠讓投資項目獲得良好退出。
吳來順告訴記者，未來吉寶資本會根據經濟發展的趨勢，調整資産的類別和投資區域。在被問及新冠疫情可能對吉寶資本在華的投資策略所産生的影響時，吳來順說：“新冠肺炎疫情會在短期內造成一些沖擊，但中國經濟韌性強、潛力大，長期向好的基本面沒有改變，我們有信心中國能化危爲機，並繼續看好中國經濟和中國資本市場發展的前景與機遇
。 “吉寶資本在中國仍將繼續深化在不動産領域的投資，同時會繼續保持和包括吉寶置業中國在內等吉寶集團系統內企業，更爲緊密的合作與協同。這意味著吉寶資本能夠投資除了房地産以外的其他領域，從數據中心、基礎設施到養老地産等方面，後續將會成爲我們新的增長點。”
全球理念 本地執行
“吉寶資本的投資覆蓋了全球30多個城市，主要以亞太地區爲主。”吳來順介紹吉寶資本的架構組成，總部位于新加坡，全球雇員200多人的團隊中，吉寶資本（中國）是新加坡之外最大的海外辦公室，“但就算是最大的，我們也只有20人左右，這是一個精簡的團隊。”
精簡並不是核心，更核心在于吉寶資本遵循“全球理念、本地執行”的管理理念。吳來順表示，吉寶資本海外公司如中國、日本、韓國團隊，基本以當地雇員爲主力軍。這樣的好處不但能夠迅速在本地開展業務，更有助于與當地投資者溝通。
不同于歐美投資機構偏好國際化“戰隊”的構成，吉寶資本雇員本地化的務實策略，讓吉寶資本的業績備受投資者的認可。“我們所有的項目退出、所有基金的投資，到目前都比較成功，這也使得投資在原本的主體基礎上延伸下去，從第一期做到第二期、第三期、第四期，打造成一種可持續、受投資者接受的産品。”吳來順說。
吉寶資本希望成爲一個一流的資産管理公司，成爲一個投資者信賴的合作夥伴。讓投資者信任非常關鍵，沒有投資者的信任，業務將無法開展，吉寶資本多年的耕耘與不俗的業績回報將無從談起。
“吉寶資本的投資人大部分是機構投資者，以主權基金、養老基金爲主。我們非常清楚這些資金背後的投資者，我們所做的每件事都要對他們負有責任。”吳來順說。 “吉寶資本在中國還有一項非常重要的任務，就是加強和中國投資者的合作。可以在中國一起做項目，也可以和中國的投資者，或者是和中國的潛在合作夥伴一起走出去，這也是吉寶資本想要做的一個非常重要的事。”吳來順表示，吉寶資本核心競爭力不僅在于多元化業務投資的專業能力，吸引海外投資者投資中國，還能夠幫助中國投資者一道走向全球。
圖片說明：在衆多地區面臨人口老齡化的背景下，吉寶收購了美國領先的養老社區運營商-水印養老社區公司（Watermark Retirement Communities）, 以進軍快速增長的老年生活領域。水印養老社區公司目前在美國各地管理養老社區，其中包括位于亞利桑那州圖森的The Hacienda at the Canyon。
未來，助力“一帶一路”連接海外市場 吉寶資本不僅僅是海外資本進入中國的橋梁，還是中國投資者走出國門的一種渠道。 “我們不只是在中國做業務，也包括了和中國投資者建立合作關系，尤其是在一帶一路的倡議下。”吳來順表示，中國投資者有非常多的機會與吉寶合作。
從區域角度來看，作爲一帶一路倡議的沿線國家，新加坡在一帶一路項目中具有優勢。一帶一路所在的衆多國家，吉寶資本有豐富的經營履曆，有相當多的本地團隊，並了解這些國家的人文、商業、背景等諸多方面。
吉寶資本內部有一個部門，會定期針對所參與領域定期刊發報告給投資者。各地的辦事處也會依據各區域投資者需求，邀請投資者來當地了解走訪，讓投資者親自參與到投資的項目中來。
此外，吉寶在新加坡成立了很多投資海外資産的基金，中國的機構投資者可以通過參與吉寶資本的基金來參與海外投資。從投資類別來看，吉寶資本力求通過多元的投資産品，如房地産投資信托、商業信托、投資于亞洲房地産和另類資産類別的私募基金、獨立賬戶資産及彙集投資産品，爲機構和個人投資者創造價值和提供可持續的投資回報。
吉寶資本意識到除了機構投資者之外，中國還有很多非機構投資者，想要通過多種資産種類參與到一帶一路項目中。“吉寶資本目前也與中國的部分私人銀行部洽談，創造一些機會給到非金融機構的投資者，”吳來順說，也可以直接境外投資吉寶在新加坡交易所主板上市的股票，或者投資吉寶資本在新加坡市場的上市REITs和Trust。
此外，除了吉寶資本的私募基金、信托，中國投資者可以通過吉寶資本和吉寶的多元化業務平台走出去。吳來順表示，可以通過多種方式聯合投資或者參與一些海外項目開發，把雙方的資源優勢最大化發揮起來。
吳來順表示，海外投資最重要的一點是溝通，吉寶資本作爲亞洲公司，具有國際化視野、熟稔東方文化及華人文化，這對于海外投資而言非常具有優勢。“對于中國投資者而言，溝通方面應該可以相互理解——我們清楚他的訴求，他也能夠很了解我們能夠給他提供的機會，包括項目帶來的風險。這本身對投資者來說是非常有吸引力的，可以讓投資者放心。”吳來順說。
與中國市場上其他GP機構相比，吳來順認爲，投資者是非常明智的，會根據自身的訴求去選擇不同的GP，每個GP有不同的特性。吉寶資本的核心競爭力表現在兩個方面：吉寶集團作爲吉寶資本的股東，可讓吉寶資本參與到多樣的實體業務領域，有較強的差異化元素。其次，吉寶資本不純做PE投資業務，而是在實業基礎上，這樣吉寶能夠控制風險，這樣的投資機遇是別人難以創造的。
爲了讓中國更多的投資者了解吉寶，推動中國投資者到海外投資，吳來順認爲，加深和投資者的交流非常重要。目前與在新加坡的中資企業和中資銀行開始接觸，後續在中國希望和更多的投資者有進一步的交流。
吳來順認爲，投資者的信任非常重要，否則業務無法展開，這要通過多年的耕耘和關系的維護，以及實際的業績，才能贏取得投資者的信任。 “以人爲本，合作共贏”是吉寶的核心價值觀之一。吳來順提到，目前中新兩國正在抗擊疫情的困難時刻相互支持、相互幫助，吉寶資本也希望與更多的在華投資者和合作夥伴攜手，一起克服挑戰、把握機遇，爲深化中新合作和促進中國經濟社會發展作出貢獻。