隨著去杠杆政策對債性資金的沖擊，預計房地産股權融資市場在今後數年的發展潛力巨大。同時，大宗交易投資者結構調整中，外資買家活躍度將提升。
2019年1月，上海浦發大廈以及上海闵行區吳中路1799號萬象城A、B、C及D幢寫字樓均成功售出，接盤方無一例外浮現外資的身影，分別爲來自新加坡的凱德以及基彙資本（GawCapitalPartners）。
外資在中國大宗物業交易市場頻頻出手早在2018年已初見端倪，2019年開年延續了這一態勢。
受去杠杆、資管新規等政策的影響，內資投資的腳步正放緩，部分內地開發商抛售物業以加速資金回籠；與此同時，外資則憑借融資成本優勢，加碼在內地商業物業市場的投資，致使中國內地大宗交易市場呈現活躍氣氛。
外資回流內資收縮
據戴德梁行發布的報告顯示，2018年外資在中國商業物業的投資總額達960億元，占總交易金額的32%。尤其在一線城市，外資表現出較大的熱情，外資99%的投資都集中在一線城市。同時，外資在一線城市的投資占一線城市總投資的45%，較去年同期25%的占比大幅度提升。
資料顯示，一線城市中，外資對上海尤其青睐，2018年上海61%的投資金額來自海外資本。其中新加坡政府投資公司和凱德集團以197.8億元聯合收購星港國際中心的交易成爲2018年上海房地産大宗交易市場最大的交易。同時，黑石以82.5億元收購新加坡豐樹集團的上海商業項目上海怡豐城及相鄰辦公大樓。
北京這座外資不易進入的城市在2018年海外資本投資表現更加活躍，內資7成的投資比例仍爲主力，但較2017年98%的占比有了大幅下降。尤其是進入第四季度，外資表現出強勁的勢頭，四季度外資在北京大宗交易市場完成的交易占外資全年在北京市場投資額度的86%。
受粵港灣大灣區規劃利好，外資在廣深投資也高于往年，2018年外資在廣深兩成的投資占比達到12%。其中，身處粵港澳大灣區腹地的廣州，外資投資占比達到24%。尤其廣州南站直達香港交通網絡完善後，許多港資加大在廣州南站商圈的投資，李錦記和佳甯娜集團均落戶廣州南站商圈。
海外資金成本優勢凸顯
外資回流、內資收縮在一線城市大宗交易市場的投資已成爲2018年市場的一大特征，據《每日經濟新聞》記者觀察發現，這主要與內資、外資資金成本存在較大聯系。
2018年，國內房企普遍面臨融資難以及資金成本上升的問題，甚至有些房企爲緩解資金緊張的局面，不得不抛售物業解渴資金壓力。據《每日經濟新聞》記者長期跟蹤發現，2018年房企融資成本大多集中在5~8%之間，甚至有部分房企的多筆融資成本超10%。
此外，鑒于目前中國商業物業的年投資回報率較低，在面臨資金壓力的情況下，收縮在商業物業方面的投資成爲內地房企的戰略選擇。
相比之下，外資的成本優勢凸顯。業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，在目前內地房企融資普遍上升的情況下，外資尤其是新加坡企業的資金成本優勢較爲明顯，目前融資成本低至3~4%。
同時，海外資金的融資渠道更多元化，海外資本通常傾向于可做離岸投資的資産架構，包括含有較低成本的離岸債務。同時對于中國一線城市核心區優質物業，外資可通過資産證券化等方式尋求資金的退出渠道，進一步緩解資金壓力。
進入2019年，國內房企的資金壓力依然緊張，一月房企頻頻發債。據Wind最新統計數據顯示，截至1月26日，2019年開年一個月不足，除計劃外，國內涉房企業在國內外債券市場已成功發行多達1200億元。同時，2019年房企4600億債券到期，償債壓力倍增。
戴德梁行分析指出，隨著去杠杆政策對債性資金的沖擊，預計房地産股權融資市場在今後數年的發展潛力巨大。同時，大宗交易投資者結構調整中，外資買家活躍度將提升。