新加坡政府在提交給證券交易公司的一份文件中顯示，新加坡投資基金公司QIP（Q Investment Partners）曾在6月上旬以日本3大都市圈的住宅樓、酒店及商務寫字樓作爲投資對象，預計投資約6千萬美元。其中第1批款項已購入大阪和名古屋的3處房産，實際投資總額已達4千萬美元。

QIP表示，將在包括東京都等更加中心的區域在內，進一步尋求投資機會。

基金的首席執行官Peter Young表示，搞出如此「大動靜」主要還是因爲目前的日元彙率貶值是一個恰好的投資時機。

現在買日本房産真的就那麽「吃香」嗎？

01.外資不斷湧入日本房産市場

其實回看今年上半年的新聞可以發現，隨著2、3月日元彙率開始持續走低後，不少外國投資機構以及個人投資者對日不動産的投資熱情反倒是逐步提高。甚至日本人自己都覺得「今年突然來日本買房的外國人變多了」，新聞報紙上也頻繁出現「不動産爆買い」、「爆買い復活」等消息。

根據日本官方的數據推測，2022年外資在日本房産上的投資額有可能創下疫情3年以來的最高水平。並且隨著日元持續貶值，海外資金還在流向日本的不動産投資信托（REIT）市場。

從新加坡投資的資金流向來看，2022年2月，GIC（新加坡政府投資公司）以約1500億日元收購了西武控股（HD）旗下31個酒店和娛樂設施。緊接著GIC還宣布將收購東京皇家王子大飯店花園塔（The Prince Park Tower Tokyo）；2022年3月，大型上市基金Ascott Residence Trust宣布以約100億日元購買大阪和福岡的租賃住宅及學生公寓。

不動産服務企業世邦魏理仕（CBRE）的統計也顯示，2021年亞太地區對日本不動産的投資額爲25億美元，相比2020年增長僅6.1％。而現階段，2022年上半年僅GIC等的3個項目就達到了2021年整年投資總額的一半。如果日元貶值進一步推動海外資金對日投資，那麽投資額很有可能直逼2019年水准——42億美元。如今來自亞太地區對日本不動産的投資額已經僅次于美洲。

02.首都圈鐵路沿線房價飙升

7月初，日本國稅廳公布了以遺産稅和贈與稅作爲計算標准的2022年版公路沿線地價（路線價），即日本全國的房價平均浮動率比2021年上升了0.5%，同時也是新冠以來的首次地價上漲。

「路線価」是指每年日本國稅廳對鐵路沿線周邊居民住宅根據「遺産稅和贈與稅」稅率作爲計稅標准得出的每平方米土地價格，是考察日本房産價格一個重要指標

在所有城市中，首都圈的路線價漲幅很明顯，根據東京國稅局統計的數據顯示，東京都內的鐵路路線價相較去年平均漲幅爲1.1%，這也是自2020年價格下滑後，首次在疫情緩和後開始回溫。

所有地價回升的地區都有個共性，就是這些地區通常是居民聚集的區域，由于疫情趨緩，這些地區的民衆外出頻繁，從而帶動了周邊商圈迅速恢複。

根據東京都內的48家地方稅務局的統計，有將近30個地區的地價呈現上漲趨勢。相比2020~2021年度的僅3個區域地價上漲，今年的漲幅數量大幅增加。地價持續下滑的區域有12處，比起2020~2021年度的37個區域呈現下滑也減少近60%。但比起疫情前所有區域地價均上漲來看，疫情帶來的沖擊並未完全恢複。

在漲幅排名中，第1名的北千住站上漲5.0%、第2的中野站上漲了4.9%，第3的目黑區自由之丘站則上漲了3.7%。

在榜單前10的街區中，基本都是居民住宅區爲主，而並非觀光熱門景點，因此即便國外觀光客數量沒有恢複到2018年以前的水准，也依舊不影響當地的商業地價以及房價的上漲。隨著日本國內逐漸解禁，國內民生消費逐漸恢複，再加上一些地區本身的再開發計劃都在帶動地價上漲。

03.房地産或將成爲大手企業的獲利支柱

日本國內的一些大手企業在新冠期間也將自己的部分資金從本業務運營轉移至日本房地産，其中最爲成功的就是運營著東京都西南部至神奈川縣北部一帶的京王電鐵集團（京王電鉄）。

在京王電鐵公布的2021年財報顯示，由于新冠導致國內鐵路使用頻率下降，在運輸業務上的營業赤字爲26億日元（約合人民幣1.27億元），好在京王電鐵在前幾年就已經購入不少房産，因此2021年京王投資在房地産業務上的營收爲104億日元（約合人民幣5.1億元）。房地産未來將成爲京王集團獲利的主要支柱之一。

京王電鐵社長都村智史表示，疫情過後，日本的交通、商業、居住等方方面面都將迎來重大改變，尤其是在交通需求不能迅速回歸的前提下，根據居住者的生活模式進行鐵路周邊環境的再開發，可能更加符合當下的社會發展。

「房地産在市民的生活中扮演重要的角色，在未來社會中，根據不同地區居民的生活習慣和因疫情影響而改變的生活模式，推出更加符合『後疫情時代』的街區改造計劃。未來鐵路周邊的再開發將著重在居民家附近打造便利生活圈，比如鐵路高架化就是提高土地上方空間利用率的一大關鍵。比如目前規劃的澀谷區笹冢站至調布市仙川站間（約7.2公裏）的直達高架，街區的建設也將朝著打造生活機能強、住宅價值高的生活空間發展。」

在東京的各項再開發計劃中，新宿地區的開發規模最大，這也歸功于京王集團在新宿進行的京王Plaza酒店（京王プラザホテル）的改造項目，改造後的京王Plaza酒店將集「酒店＋商務樓」于一身的複合式商業設施。整個改造計劃也是京王集團自1971年酒店首次開業以來，在新宿地區進行的最大一次投資，改造後的京王Plaza酒店既能滿足觀光業恢複後的遊客接待，也能滿足公司日常辦公的需要。

與此同時，京王電鐵也對旗下最具有代表性的京王百貨進行改建，也是爲了改善當前京王百貨日漸失去競爭力、不受年輕人歡迎的現狀。在改造完成後，內部將會引進更加年輕、更加高端的品牌展櫃，或者替換現有經營狀況不佳的展櫃等等。

當下的日本房産無論是對企業投資也好、對個人投資者也好，都是幾年裏入場的好時機。即便如前文所說，日本房價地價持續升溫，但在有的人看來也是最不敢「追漲殺跌」的時期，他們期待日本房子的價格降下來。但其實我們要知道，隨著日本政府繼續維持低利率以及日元彙率持續走低，外國人買日本房産其實就是在變相打折，用現在的低投入換取未來的房價持續增長。

隨著日本政府對新冠的行動限制逐漸放開，疫情帶來的消極影響將逐漸減退，像東京、大阪等國際大都市在未來的住宿和餐飲需求將進一步擴大，而當那個時候再想起投資日本房産，盡管依然有利潤空間，但可能回報就沒有現在這麽大了。

參考資料：

[1].日經中文網：亞洲投資者趁日元貶值大買日本房地産

[2].東京都心部の不動産を物色する中國人　入國できなくてもリモート投資を続けるワケ

[3].共同網：日本公路沿線地價轉升 疫情影響逐步緩和

[4].京王電鉄社長、沿線を再開発「新宿を國際観光拠點に」

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