自日元彙率不斷探底，不少「嗅覺」靈敏的投資者陸續購入日元資産，開始爲自己的海外資産配置鋪路，其中下手最快的還得是香港人。

香港《南華早報》早在4月就有報道稱，香港人在日本房産上的咨詢量激增40%。而這些突然來訪的咨詢者的目的只有一個：投資。

01.中國香港線上買房團迅速出動

這些意向投資者中，平均預算在150萬港幣~200萬港幣左右（約合2600萬~3500萬日元、130萬~170萬人民幣），甚至在當時，東京的小部分專家還戲稱香港人爆買日本房産是當地不動産行業的「小泡沫」。

不過現在看來，爆買遠沒到「泡沫」的程度，但連鎖反應確實吸引越來越多投資者進軍房日本産市場。

據日本當地中介的描述，盡管疫情使得今年上半年許多投資者無法親自來日本考察，沒想到開辟了線上看房服務後，成約率明顯上升。甚至在這之中，有一半以上的人還沒來到日本，就已經通過線上簽約購買的方式，擁有了1套甚至更多的東京公寓，並且已經在出租中了。

在他們看來，越早購買可出租的日本房屋，就能越早享受租金收入，未來的中長期投資回報是非常可觀的。

日本對外國人而言，早已不單單是旅遊國家，更多的是「投資熱土」，爲什麽這麽說？我們不妨看一下自日本泡沫危機末期至今的東京新建公寓平均單價：

即便是疫情這種不可抗力，也沒有影響日本的房價上漲，東京、包括周邊城市的新建公寓價格在2020年時就已和泡沫時代的價格持平，而在2021年及2022年創下曆史新高。

就算再多的所謂「專業人士」在唱衰日本房産，對于香港買房團而言，漲得再高，買到就是賺到。因爲日本房産對香港人來說，即便像東京、大阪這種大城市公寓已經很貴，但相比于倫敦、紐約、香港來說，價格還是便宜了近三分之一甚至一半，日本房産的可負擔性（affordability）比香港房産好太多了。

JLL的一份內部數據顯示：「2022年上半年，在咨詢日本房産的客戶中，香港人占比相較2021年同期猛增70%，實際公寓銷售額增長了30%。」

02.香港買家：錢爛在銀行，不如在日本投資

香港的中産階級青睐日本的普通公寓，而富裕層則更加喜歡昂貴的一戶建或者高檔公寓，價格高得離譜，比如價值17億日元（約合人民幣8300萬）的聯排別墅、還有位于皇居、芝浦的高檔公寓，這些起價至少也有6400萬日元（約合人民幣312萬）。

有些買家會覺得東京的房價在自己的承受能力之外，因此將目光轉向了大阪、京都、福岡，幾年前被買爆的北海道度假屋、度假村，如今依舊好房難求。

無論是公寓、一戶建、酒店還是民宿，香港買家入手後的目的非常明確：出租、經營，很少是用來自己長住的。

他們覺得像紐約、溫哥華這類城市是居住型城市，如果有機會在那裏買房，一定是用來定居，而東京、大阪等日本城市相比之下就更加適合投資。

有位香港買家曾分享過自己在日元彙率暴跌前後購買房産的經曆：2017年第一次在福岡購買了2套單身公寓並出租，在日元暴跌後，雖然挺心疼這2套公寓的投資成本，但是算了一下現在再購入一套，成本可以節約近20%。于是他在今年5月又購入一套位于東京的單身公寓，購入後不久就招到了長期的租客。

「如果把錢放在銀行，吃定期或活期的利息其實沒太大意義，但如果在日本購買這種小戶型再出租給當地的白領，租售比在4%~6%左右基本上是沒什麽壓力的。」

這比在香港擁有的房産每年不到 3% 的回報率要高得多，仲量聯行曾統計過全球熱門地區的房産投資回報，即便是在像新加坡、倫敦這種黃金地段，收益率也普遍低于3%。

03.投資潮蔓延至一二線城市

位于六本木的房産公司負責人在研究了疫情前後5年內的銷售數據後發現，當沒有出現能足以影響全球經濟的事件時，投資日本房産的人群主要以富裕層爲主，標的以東京都心6區價值5,000萬日元~7,000萬日元（約合人民幣247萬元~345萬元）的單身公寓，或者重點商圈價值5億~10億日元（約合人民幣2470萬元~4940萬元）並靠近交通樞紐的寫字樓、大型商場、店鋪等營業場所爲主。

而在出現了新冠疫情這一全球性質的不可抗力後，咨詢日本房産的人數明顯上升，在此基礎上又恰逢日元彙率下跌，不僅是香港富豪，來咨詢日本房産的白領、上班族也變得多了起來。

現在來自北上廣深的投資者絡繹不絕，日本的房地産市場已經是一個中國人配置海外資産的絕佳地，在購買日本房産的買家中，最看重的就是這4點：

1.永久産權

購買後日本的房和土地都是永久所有權，一些位于郊外的一戶建，不滿意的買家甚至能直接推倒重建，房屋和土地都能世代傳承。

2.價格優勢

北上廣深以及港澳地區人氣地段的房價早就高得離譜，而且房子本身還要承擔公攤面積、陽台面積「明贈實買」，實際得房率大打折扣，但是日本完全不用擔心這種貓膩，得房率100%。

3.投資門檻低

在國內一線城市買房還要看積分、繳社保達到一定年限、搖號等等限制太多，在日本就完全不用擔心，哪怕是沒有身份的外國人也依然買房暢通無阻。

4.租賃市場穩定

即便現在日本年輕人也逐漸開始重視起買房，但絕大多數白領還是以租房爲主，當地的租賃市場相當穩定，在購入後的未來5~10年內，中長期的回報穩定且相當可觀。

既然現在日元彙率已經跌破尋常，那麽現在入手一套優質公寓，就是在變相在節約投資成本，提升投資回報率。講到這裏，有些尚在觀望日本房産的投資者可能還盤算著「你看這彙率，都已經跌成這樣了，索性咬咬牙跌到『3』開頭的時代，直殺最低價！」

你可以等，但大概率是等不到那一天

現在上車，買到就是賺到

參考資料：

[1].香港の富裕層が日本の不動産に殺到、賃貸収入目當て－円安で拍車

[2].円安が”演出”する（？）香港人投資家達が何故日本に不動産投資を挙って行うのか？

[3].香港の富裕層調査2021をCitibankが発表

[4].香港・台灣の投資家は「日本の不動産」をどう見ているのか？

以上圖片截自于網絡

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