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（以下觀點來自今日頭條up主《厲害財經》視頻內容）
最近深圳喊出要向新加坡學習房地産模式的口號，對于這個全國均價最貴，漲幅最快的深圳，要學習新加坡的房地産模式的道路什麽樣的？又有德遠呢？
首先我們來看看：我國的房地産發展、制度與未來。以及中外房地産制度差異導致未來走勢的變化。我們先來簡單梳理一下：
第一先搞清楚房地産對于未來整個經濟的作用和影響？以及我國爲什麽要大力發展房地産？
房地産是周期之母，關系到經濟發展，民生改善，城市化甚至教育等和我們都息息相關的方面，當前我國的房價水平處于相對較高的位置，如何調控房價以確保實體經濟發展，社會維穩安定，金融系統穩健是我們每個人追求的一個答案。畢竟像日本那樣的房地産泡沫相信沒人會想再經曆一遍！
房地産的價格走勢長期來看與人口流入有關，短期來看就由金融和政策把控，注意：房價調控的關鍵詞一直是“遏制房價過快上漲”而不是遏制房價上漲！！！這是不同的措辭，代表著截然不同的監管態度，所以說學好語文太重要了，哈哈！
那爲什麽采取這樣的政策呢？ 這又和我們的金融系統具有莫大的關系。2020年我國最新的房地規模已經突破28萬億元！如果計算上房地産開發商超20萬億元的公司債務和房地産相關的債務體量接近50萬億！因此房價的情況直接關系到我國金融的系統性安全。
可以微漲，可以陰跌，但不能持續，大幅度的下跌，否則將會引發德米諾骨牌效應。值得一提的是我國的商業銀行並沒有爲了賺錢像美國一樣大搞次級貸款，政策端也對首付比例等核心金融問題，做了及時的限制！
回歸到我們上述的問題：中國爲什麽要大力發展房地産！
2000年到2019年，地方政府從農村和城郊農村集體的土地低價征用和高價倒賣土地上已經累積獲得了50萬億元的土地出讓金，土地出讓金已是地方政府離不開的收入了，占地方財政的40%到50%，在整個機制分配中，農民獲得的比例約爲5%（來自東方財經，周天勇教授數據）我們可以看出中國大力發展房地産的一個重要原因：是賣土地。以此獲得巨額資金！再通過銀行借貸等杠杆大約能夠撬動150-200萬億的資金體量。這麽多錢拿去幹嘛去了呢？
搞基建，搞民生，搞發展，給公務員發工資等等。我們的地鐵，高鐵，馬路，工廠，水電煤都不是從天而降的，對于當時一窮二白的中國來說，最核心的資産就是960萬平方公裏的土地。這也是經濟普遍發展的第一階段，完成原始的資本積累。實際上各國的居民收入占GDP比例一般在55%-65%居民消費占GDP一般在45%-55%左右，但是目前居民收入占GDP比例43%，消費占GDP比例30%，比國際平均水平低得多，其中一個重要的原因就是在土地流轉的過程中居民分配到的收入少，但目前通過減稅等措施監管層在著力改善這個層面，消費如果不能擔當經濟增長的主要發動機那麽對房地産的依賴程度就難以降低。
從六個方面，中國房地産的謎題還未解開。
1 土地
2.監管
3.實體經濟
4.收入分配
5.供給結構
6.房屋占有
我國土地存在著配置失衡的狀況，城市戶口和農村戶口的互斥狀況，使得大量無法落戶的農民工和相關從業人員形成了城鎮+農村的雙重占地，全國農村戶口人數約爲5.8億人口，這實質對于土地的供給要求形成了很強的沖擊，過去十年我們通常的目標是，管控大城市，放開小城市。但這樣的引導顯然與人群的自然流動不符。這也就造成了大城市的供給不足，房價大漲！小城市土地供應過剩，庫存過剩，房價萎靡的根本原因。當然更嚴峻的問題是，爲了發展經濟尤其是工廠等勞動密集型企業我們工業用地占比通常在18%-20%，相比之下日本爲7%，韓國約10%，而在住房用地上我們的占比爲31%低于美國的47%，更低于日本的62%，一塊土地能拿來做什麽，不能做什麽，都是要嚴格遵守規矩的，所以我們其實不是缺地，而是缺能夠蓋房子的土地，這個症狀和我國的香港地區比較類似，因爲我國在過去20年房地産黃金時代發展的經驗和模式都是參考香港的模式，監管的失衡總結來說：主要是政策往往針對的是購房者，壓制需求，而不創造供給。當然這也和目標的可操作性有關，畢竟老百姓忍兩年不買房可以，開發商要是造多了房子造成房子供應過剩，那麻煩可就大了。
實體經濟的失衡主要是兩方面：
積極的角度來看，房地産對我國的GDP發展和穩定具有壓艙石的作用，房地産相關産業占整個GDP的四分之一，國之重器。
但另一方面房地産也通過房價等措施綁架了我們的經濟發展，包括和金融機構之間的“鐵索連環”包括像深圳華爲等優秀企業因爲高房價不得不搬遷到東莞去，未來一線城市的實體制造企業面臨的成本會越來越高。
收入失衡體現在地方財政，2018年土地出讓金和小部分房地産稅收構成了地方34%的收入來源相比2012年的27%依賴的程度越來越強，這也是遲遲無法降低地價和房價的重要原因，因爲財政收入會出現風險
供給結構的失衡體現在“重銷售，輕租賃”
實際上我們通常說的房屋是指商品房爲主，這個品類才能滿足如今大部分人成家立業的標准，但租賃房屋的缺失使得大量剛畢業，就業的人才承擔的房租成本要高于同期歐美的年輕人，好在近幾年來我國意識到了租賃板塊的短缺，加強了供給。加快保障房的建設。
“房住不炒”的另一層意思，是引申新加坡模式的“居者有其屋”，但也不是人人都買一套房。房屋占有的失衡其實和經濟有些類似：富者更富。由于缺乏對持有環節的監管，說白了就是房地産稅。使得中國的富人群體以購買和持有房地産爲主要的投資保值方式。當前中國的城鎮家庭後20%的群體只擁有6%的住房面積，而前20%的群體則擁有40%的住房面積，可見一斑。中國房地産的迷局並不難解，它主要涉及一些問題如我們上述所列。
如住房供給的缺失這兩年確實在大規模的補課，大量的青年人才公寓崛起以及廉租房，保障房的出現，包括開發商新建樓盤需要搭配建設的廉租房比例提升，都是監管層在政策端補課的措施。但中國的迷局的形成並非一朝一夕，那麽緩解和治理這些失衡，自然也不是一年兩年就能搞定的。伴隨著城市化進程的放緩和人口數量的自然下滑，商品房的供給和價格壓力也隨之而減輕。武斷一點來說中國20年房地産之發展不太健康的核心原因是來自對于香港模式的借鑒。當前，我國房地産發展在逐步向更科學，更健康的地區和國度取經，例如：德國和新加坡。
德國房價的長期穩定被認爲是世界經濟發展的一種奇迹，二戰至今德國解決了住房短缺的問題戶均房産從1945年的0.57提升到2016年的1.02，人均住房46平米。更關鍵的是德國房價是一股清流！1970年到2017年房價指數僅僅上漲2.3倍，年均增速僅有1.8%，同期的英國，法國，美國，分別上漲52.8,16.1和12.5倍，年均增速分別高達8.8%，6.1%和5.5%。從結構來看德國住房以租賃爲主55%的人口租房居住。只有45%的人口有自有住房。像柏林，漢堡這種大城市更是80%人口租房居住爲什麽德國人能夠靠租房結婚生子工作呢？他們不怕被房東趕出家門麽，他們有錢不買房是傻子嗎，他們的學區房咋解決呢？
總的來說德國穩健的房地産市場有三個要素搭建而成：1.穩健的金融系統，2.均衡的稅收體系3.全面的法律保障。正是因爲這些因素使得租房可以成爲長期穩定的選擇。爲年輕人晚點背上房貸而努力，那句話怎麽說來著，沒有哪個男孩和女孩，小時候的夢想是買一套房吧！德國人貫徹的確實不錯。先說穩健的金融系統比起浪得出奇的美聯儲和“沒有下限”的日本央行。歐洲央行尤其是德國央行的節操還是高了不少。德國央行一直以來的政策目標都是物價穩定，控制通脹，其次才是經濟發展，就業數據等，德國首付通常都在20%-30%之間這比美國等10%首付甚至極端的時候0首付要好很多
其次是均衡的稅收體系，德國早早在二套房和交易環節制定了重稅制度，使得“炒房”成爲了沒有前途的投機德國不動産的交易稅率從3.5%-6.5%不等疊加登記費，服務費和公證費等費用賣一次房的總成本大約在10%左右，並且對于獲利的部分比如你1萬買的房子兩萬賣掉賺的差價還要征收盈利所得稅，這樣一搞自然沒人去炒房了。至于二套房的稅率由各地政府自行制定柏林爲5%最高的多特蒙多爲12%。這個持有成本一般人還真扛不住。也由此，使得德國的房屋空置率僅爲3.2%整體住房水平非常健康。
最後來看完善的法律保障。在德國，房東不能輕易趕走你，不能隨便漲價，不能隨意扣押金，政府對房東監管十分嚴格，例如“租約保障”德國法律規定租賃合同默認爲無固定限期的合同。房東要解約必須符合法律規定的情形，租戶還能在房東賣房的時候享有優先匹配權。如果房東不能隨便趕走自己，那這房子自然可以當成家，然後對租金的上漲也有限制，首先是15個月內沒有漲過價，其次三年內整體漲幅不能超過20%不然要罰款，還要關小黑屋哦！政府也會根據房租的價格變動不斷調整對租戶的補貼保持正常合理的租金水平。
當然大家關心的教育等公共服務，德國規定只要注冊在當地並合法納稅，學校醫院等公共服務都能享受，沒有戶籍，産權的限制。
總結德國房地産的啓示，我們有四點體會：
1.責任
德國政強調對居民的住房責任持續通過法律制度和稅收制度完善一個健康的房地産市場
2.均衡
德國強調經濟發展的平衡性，德國的實體經濟和制造業世界聞名，各個州都有特色的先進性制造業和服務業
3.遠見
在發展的早期德國也經曆過大規模的住房建設，這有利于經濟發展，居民收入提升拉動産業鏈，但經濟降速之後很有遠見得建設了大量的租賃房屋，保護房價平穩，讓人人有房住。
4恒心
曆屆政府持之以恒地打造一個健全的體系，在不同階段打造不同的政策，以適應社會發展和人民的需求堅決打擊和遏制炒房族。
相比德國，新加坡完成了自有住房超90%的房地産奇迹形成了廉租房-廉價公寓（組屋）-改善型公寓-私人住宅的四段階梯式格局。是世界上自有住房率最高的國度之一。
這個建國都沒滿100年的島國，又是怎麽樣實現這樣房地産市場的健康發展，並在這幾年逐漸成爲我國參考學習的對象呢？在新加坡82%的人口居住在政府提供的組屋之中，只有18%的高收入家庭和外國人購買了開發商建設的私人住宅。由于組屋是政府提供的，所以設定了5.5收入房價比。5.5的設定意味著一個成年人差不多六年的時間可以購買一套基礎的組屋。考慮到日常開銷等單獨購買可能要十年。但是如果組成家庭這個壓力就小許多了。新加坡私人的房價收入比約爲21低于香港的47，北京的45，上海的44。新加坡國有土地占比超9成，該土地制度與我國更加相似。之後政府會通過招標和拍賣的方式將土地轉給HDB，他們叫建屋發展局中心就相當于我們的住建部。HDB通過很低很低的價格收購土地使用權後自行建設組屋然後出租和出售，使得每個新加坡家庭都擁有自己的房屋。這對于相關參與單位的廉潔性要求想必是非常高的。
在政府主導的新加坡房地産市場還有兩個重要的武器，支撐新加坡居民買房子。強制性儲蓄的中央公積金個嚴格的稅收制度。分開來講在金融層面新加坡政府在《中央公積金法》中明確所有公民和永久居民都要繳納公積金。2017年新加坡公積金覆蓋率爲95%。並且繳納比例也很誇張達到了37%（個人20%，公司17%）公積金局 收錢，政府投資公司幫你保值增值HDB負責審核發放貸款。三權分立，專款專用。從1993年以來公積金和房貸利率都穩定在2.6%，普通老百姓都能穩穩地買到房。
除了讓人眼饞的公積金制度和便宜到令人發指的貸款利率。新加坡也通過稅收制度狠狠地打擊炒房族。買房人需要額外繳納印花稅，首套0%二套1%三套2%以此類推，而限制的政策主要集中在賣家。賣方的印花稅最高爲18%，這個對應1年內的新房。超過三年的房屋免征印花稅。聽上去好像不高是不是？但是別忘了新加坡持有的稅率還有5%，如果不是免稅的自有住宅。那麽投資的風險很高，三年的成本大概在20%左右。
除此以外新加坡政府很早就意識到炒房，炒房大部分投資力量來自外國。所以針對本國人和外國人設立了不同的稅率。如果你是外國人來炒房需要交納額外的印花稅20%，這個條款，是不是在某些程度上喚醒了你對溫州炒房團的記憶呢，當然新加坡總共720平方公裏560萬的人口。和我們真實的情況差距太遠。
政府完全主導房屋市場的措施在全球也比較罕見，但我們這幾年也在努力加強在這一塊的公共責任。下一步，尤其是一線城市和經濟發達的城市群，監管部門還需要更多的措施去解決供給端的一些問題得到一個滿意的調控結果。從德國和新加坡的房地産經驗來看取經是容易的但是實操起來難度比較大.
爲什麽這麽說呢，我們粗淺的來分析一下：複雜的房地産如果需要穩定，主要從供給端，法律端和稅收端一起發力建設新的格局，在供給端，我們不缺地，也不缺建設的力量。但對工業和住房之間的土地分配問題以及農村用地的全局調控上可能還存在著可以繼續優化的地方，在法律端房産稅立法的工作一直在持續的推進，但這個東西吧就像初戀的戀人，怕他不來，內心沮喪，又怕他亂來，內心憂傷。房産作爲大部分國人唯一甚至僅有的資産，如何不傷及大多數人的自有住房需求，是法律制定的時候，需要顧及的大多數人樸素的幸福觀的問題。在稅收端除了立法以外如何執行稅收的征收，一直是個有爭議的問題，全國房産聯網，大數據等等，從理論到技術層面，老百姓都認爲沒什麽難題但推進不下去的原因是什麽呢？有人或許會猜測既得利益群體一直在阻撓這件事，讓有不少房産的然去立法征收自的房産稅，這個邏輯好像有點尬。有不少朋友關心切身實際的想知自己所在的城市房價會不會漲，自己該不該上車，這個問題的答案雖然很爛俗，具體城市具體分析。
但我們可以給幾個細化指標供大家自己分析判斷：
1.城市人口增長和淨流入情況
2.城市房地産庫存待售面積
3.一手房和二手房銷售比例
4.人均GDP及存款余額
但也有一個問題比如深圳提出要學習新加坡模式，房價就不會漲了嗎？這個答案或者認知
應該說是錯誤和武斷的現實情況是新加坡的樓市也在不斷地攀升中，只不過整個速度比較舒緩，居民收入跟得上，算是一個比較健康的房地産生態，對于深圳這樣特殊的城市，房價真的是易漲難跌，畢竟深圳除了土地供應缺失以外也很難設立獨立的房産稅收政策，最重要的是房地産導致的地價下跌誰的利益損失呢？
總的來看未來10年中國房地産還具備幾大特征不容忽視：
1.農村向城市流動
我國目前的城鎮化率相當于1868年的英國。1910年的德國，1945年的美國以及1958年的日本未來十年仍然有每年大約1300萬的人口從農村流入城市
2.小城市往大城市流動
過去15年城市到城市的流動人口占比從20%到38%這意味著更多的小城市被北上廣深杭州程度武漢鄭州等高速發展的核心城市吸收
3.住房改善需求
我國3分之2以上的住房來自于98年的公房以及大量的分配房，真正優質的商品房供給不足，人均面積的升級和住房品質的改善仍將會持續
4.家庭結構小型化
我國戶均人口2.99比2004年少了0.25人相比德日英韓平均爲2.36人還有不小的下降空間，婚姻觀念的改變，生育觀念的轉變，離婚率的上升，生活成本的上漲都在影響家庭結構，住房這個問題不管是古今中外都是一個讓人頭疼的問題，曆朝曆代世界各國就沒有特別好解決住房問題的，這其中的道理又和我們素有的産權制度和金融制度有著深切的耦合關系。
5.越來越久的通勤時間
恨不得在路上睡上兩個小時，高房價已經讓華爲搬遷到東莞，這樣的重大信號如果依然不被重視，沉迷于短期利益，那麽所謂的産業升級，結構轉型，高端人才聚集地，都將會是空中樓閣。