據媒體報道,現在一個日本的房地産項目正在新加坡采用證券型通證的方式進行融資。這樣的融資方式此前在美國就開展過,即基于證券型通證的方式進行融資。但是美國在此方面後來並沒有持續的發展。現在這種類型的融資又在新加坡又開始了同樣嘗試,這樣的融資方式是否可行,這個項目是否能夠成功完成,這就非常值得關注了。我們都知道,房地産市場是一個非常大的市場。大量的資金實際上是積壓在這個流動性不好的資産類型當中。如果這個項目證明可行,那就爲全球範圍的不動産在二級市場的流通建立了一個非常好的先例。
這個項目的運作方是兩個日本公司。不動産公司是 Tosei,金融公司是 Tokai Tokyo。這兩公司准備拿來進行融資的不動産是 Tosei 在東京所擁有的一個價值 10 億美元的一個商業不動産。Tosei 計劃拿這個辦公樓的未來租金收入作爲抵押資産來發行證券型通證。證券型通證的發行和交易都是在新加坡的 iSTOX 上進行。iSTOX 是一個基于區塊鏈技術的數字資産交易所。根據 iSTOX 網站上的信息,它發行過基于私募基金的數字資産,但沒有看到基于不動産的融資項目。現在這個日本不動産項目或許是這個平台此類項目的第一個。
此類的融資項目在 2018 年在美國率先出現過。此方面最著名的項目就是 St.Reggis 在科羅拉多滑雪勝地的一個酒店不動産。 St.Reggis 把這個不動産的部分所有權通證化,並進行了私募融資。但是那個項目之後,在美國市場並沒有更多的此類項目。其中的主要原因,我認爲是這個資産是要按另類資産的監管條例來進行運作。而另類資産的投資者必須是合格投資者。而合格投資者的要求非常高,因此這個投資者群體非常小。另外,此類的投資者在完成私募之後,需要持有一年左右的時間才能在二級市場上市流通。這樣的監管要求顯然都降低了這種融資方式的吸引力。
現在在新加坡市場,同樣又是采用通證的方式基于不動産來進行融資。對于這個項目,應該特別注意以下幾個方面。
首先要關注的當然是債券發行的基本要素。這次發行的數字債券總量是多少,利息是多少,其用于保證償付的未來預期租金收入是多少,分紅機制如何保證等等。鑒于這個融資是在一個嶄新的平台上進行,這樣的融資同常規的類似融資有何不同,就特別值得關注。至少有一點可以肯定的是,此次的融資規模要同常規的基于不動産的融資規模要小很多。這是數字債券融資的一個最基本的特點。據報道,在 2018 年底時,新加坡共有 42 個 REITs 項目,總市值 848 億新幣。因此每個 REITs 項目規模約 20 億新幣,約合 100 億元人民幣。目前計劃發行的這個項目的融資規模一定會遠遠小于 100 億元人民幣的規模。僅此一點就非常重要。融資規模的大幅減小就能讓更多的不動産以同樣的方式進行融資。即使是融資利率要高于常規的 REITs 融資,這樣的融資也是非常有價值的。
能夠參與此次投資的投資者群體也非常重要。以前在新加坡這方面的規定同樣也是要求新加坡的居民是合格投資者。這個即將進行的融資項目是否依然還是這樣的要求呢?對海外的投資者有何要求?按照日本的相關監管,這樣的項目是不能向日本公民提供的。在新加坡進行這類項目融資的投資者群體直接決定此類項目是否可行。
最後,這個項目中還有一個非常有意思的地方就是運作這個項目的日本金融公司同樣計劃在日本建設類似 iSTOX 的數字資産交易所。這方面的發展同樣也是非常值得關注。我認爲未來的數字資産交易所一定是國際性的,因爲它的技術底層就是國際性的,從一開始就不受國家邊界的限制。所以如果我們想充分發揮區塊鏈技術給證券行業帶來的價值的話,那麽未來的數字資産交易所設置就一定要首先考慮支持國際化。如果這個日本金融公司同樣在日本建設類似的數字資産交易所,那麽它同 iSTOX 如何在技術和業務方面進行合作就是非常有意思的了,同樣非常值得關注。
根據媒體的報導,這個項目計劃在 8 月份開始。到時應該特別關注這個項目的進展。