本文作者：國信通信
越南經濟、政治、文化與中國有許多相似之處，下一個買房投資的好地方？
2019年元旦前後，我們一行（公募、私募、資管、賣方、實業）10人拜訪了越南中國廣東商會、越南西貢證券總部、中國駐越南當地教大地産商、調研了一線從事證券、地産、實業的一些人士，由于此行皆是投資人參與，問的問題都是二級狗普遍關心的一些問題。因此我們采用一些簡單的問答形式流水式的寫了篇“專業機構”的“非專業”報告。
部分結論和答案或有偏頗甚至差錯還請見諒（部分答案因人而異），僅供您參考。
紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。
建議大家想深入了解這個“安南”買張機票來個說走就走的旅行即可。
胡志明是最大城市，整體消費水平在中國北上深之下，考察團全程費用除機票外人均10KRMB/5天河內也可以，但更建議胡志明市。
1. 越南GDP世界排名40名後，總量是深圳的2/3，人口1億
據越南《越南投資評論》2018年報道，目前越南外商投資企業聘用超200萬雇員，外資占發展投資資金的25％，過70％的出口額，FDI企業創造50％的工業産值。
2.外資是越南成長的很大驅動力
越南國家預算收入預計超約579億美元，較既定預算增加3％左右，較2017年增長5.5％，預算赤字率約達3.67％，超過越南國會提出的指標。
3.信貸驅動很高
4.日韓新台英港中投資排序；中只4％
5.越南人工成本約中國1/3
6.承接的主要是電子通信機械設備
7.CPI4-5％高企，貨幣預計開啓緊縮趨勢
政策面看，統計局數據顯示2018年6月越南CPI同比增長4.67％，10月央行宣布三季度嚴控高風險行業放貸後，將在四季度繼續收緊貨幣政策。據《越南新聞》消息稱央行希望通脹率保持在4％以下，並確保彙率穩定。
8.越盾不希望競爭性貶值怕通脹
價：2018年7月央行官網發表聲明，爲確保經濟穩定，不惜以低于市價的水平抛售外彙抵禦越南盾貶值壓力。
量：2018年6月外彙儲備達635億美元，較去年12月增加110億美元，創曆史新高，其中：
9. 越南進行的股改有當年中國影子
越南股改進程：
2014年開始國企民營化以提高生産效率，因此前連續兩年GDP增速低于5％。
2017年8月，越南批准33家國有企業股改，涉資總額80.6萬億越南盾，12月財政部企業財政局宣布45家企業股改方案獲批，如按政府批准股改清單僅21家企業，進程僅達計劃的47.7％。但2017年企業實際價值比2016年股改的企業實際價值增長5倍，當年財政收回63.2億美元。
2018年6月《越南新聞》消息，根據財政部報告，2018年前5個月僅5家國有企業股份化計劃獲批。政府計劃今年完成85家國企股份化改革，從181家國有企業撤資。
10.銀行業績普遍增長20％+，壞賬率較高
11.胡志明/河內交易所分別1200/900億美金市值（2019年元旦）
2016年3月胡志明股票交易所有348家上市公司，總市值約196億美元，河內股票交易所有380家，總市值約68億美元。
2018年6月《國際金融報》 顯示，胡志明和河內兩市市場總上市股票約800支，總市值從2017年的6000億增長到8000億人民幣，流動性增加非常明顯。
股市設有漲跌停板，7％
外資進出暫無限制，但要托管在當地銀行（類似滬港通深港通 外資進入要切換成當地本幣）
12.股市以金融地産占一半；交易費用千2.5（賣出千1）
占比：越證指數成份從市值來說最大的權重是：金融（不含房地産）32％；必需消費品18％；公用事業13％以及房地産10％
傭金：交易費率傭金爲0.15％，買入時收取0.15％，賣出時收取0.15％，同時還需自動繳納0.1％的稅。各家券商或有不同，總比比中國當前手續費高很多
13.4G網絡剛啓動，3G普及，5G未開始
2015年越南3G用戶人數爲3578萬人，預計2017-2018年3G用戶數量將達到50％-60％，是升級至4G的理想水平。
2016年政府給4家移動運營商頒發4G經營許可證，將在2017年開展4G業務。頻率局表示由于通信基礎設施原因要到2018年才能普及4G業務。
2018年OpenSignal報告顯示越南4G覆蓋率71.26％，落後周邊泰國、新加坡、馬來西亞等，且4G用戶基本位于城市地區。
2018年12月日本經濟新聞報道，越南最大移動運營商越南軍用電子電信集團將于2021年啓動新一代通信標准“5G”的服務。越南4G服務比日本晚六年，預計5G差距將縮短爲晚兩年。
中國抖音國際版TIK-TOK 在當地很受歡迎
微信在華人華裔之間比較流行但不是最普及應用。FACEBOOK及當地社交應用更普及
GOOGLE應該用基本是必需品
14.2家運營商FOX VGI上市，VNPT最大但100％國有且未上市
2016年，越南郵電集團（VNPT）類似中移動
2017年《越南2017年信息技術與傳媒白皮書》顯示，2G/3G市場看，Viettel占市場份額達46.7％；MobiFone占26.1％；VNPT占22.2％；其他運營商Vietnamobile和Gtel分別爲2.9％和2.1％。
15.政府未明確抵制中興華爲，中國廠商占比不錯（西貢證券）
16.中國在越南投資情況
大方向看，建議拿專業的能走出去的東西去越南投資肯定成功，不建議拿淘汰的東西去投資越南。越南的網絡普及率比中國還高，智慧手機的比例非常高。越人口要主要集中在南方胡志明市，北方河內，所以信息傳播速度是非常快。中國TCL、美的，騰訊等企業來越南投資都很成功，因爲産品好。越南選擇中國産品，看中的是品牌而不是價格。越南人每年很多人常駐廣州，采購服裝、小家電等，所以越南各超市看到商品應該有一半是中國。
17.本地科技發展欠佳，電商/軟件外包/遊戲尚可
2017年越南最高搜索量電商平台爲Lazada，占市場點擊總量的19％，其次爲越南本土電商The Gioi Di Dong。
VinaGame是越南領先網絡遊戲版權運營商，也是越南市場龍頭網絡遊戲供應商，通過完善的分銷體系，所發行網遊分配到越南大多數網吧。其《武林傳奇》、《九龍爭霸》、《封神榜—萬仙陣Online》MMORPG遊戲的主導産品以及《泡泡堂》休閑類遊戲擁有上百萬玩家。
淘寶天貓在當地也很普及，並有不少店家。
18. 當地人少用微信
越南社交軟件排名：2018年3-5月越南APP排名顯示，社交類應用看，iPhone排名相對穩定，Facebook和Instagram擁有相對穩定且龐大的用戶群；安卓中Messenger和Zalo穩定在榜單前二。
微信市場消失原因：
證券方面，成立證券公司難度非常高，市場小，易被操縱，且會計揭露的財報可信度不夠高，所以一般人投資證券熱情不高，反而更傾向于房地産。但證券市場也在發展，中高層逐漸開始關注基金，目前基金公司5-6家，稱作基金管理公司，設立較難，其中證券、保險、銀行投資占比需不低于30％。
如産房租金均價近三個月漲了20％，從2.5元/㎡漲到3元/㎡。越南整體發展較快，尤其房地産板塊，房子投資增值一年平均達到15％-20％，租金投資回報在6％-9％，中産階級大量形成，所得逐漸提升，GDP逐漸提升。？
另一方面，地區基本薪資每年調整，18年增幅5％，達到最低，一般是6-7％。
20. 類似中國，越南政局相對穩定
越南有中秋節、春節，受中國文化影響很深，在東南亞除新加坡以外，最接近中國，所以逐漸吸引更多人。越南當前政局較爲穩定，這是投資越南的競爭優勢。
美國制造業外流後，首先是日本，亞洲四小龍，再到中國。這些國家或地區的共同點都是受儒家文化的影響，越南非常重視文化，重視子女的教育，教育沉澱需要20年才會有改變，文化需要幾百年才會産生改變。（商會觀點）
21. 外國人是否能在越南買房
可以買，産權50年，到期自動可以再續期50年，相當于100年。
法律規定外國人買的房子不可以出租（但可以私下租）
外國人在越南買房不可以加杠杆，全款支付（但如果你在離岸金融自己加杠杆是自己的事情）
外國人買後3年可以再賣給當地人。但是當産權達到50年後，辦一個手續可自動免費順延50年。買房子時需要注意，在越南有一個不成文的約定，發展商說我賣給你房子使用期限50年，其實是沒有房産證的，但是這種房子的價格不一定便宜，就相當于我給你這些使用期限，沒有房産證，類似中國的房産初始登記，在房子投出來的時候，已經預售的那些人，他的名字寫上，這種叫大房産證，實際上房子不是你的，當你要賣的時候，開發商可以幫你賣。
22.越南政府對外國人的限制
房子賣給外國人比例有如下限制-公寓大樓不超過30％，別墅及周邊有天有地的房子，賣出比例不超過10％，一個小鎮區不超過250戶。2015年7月1號新規出來後，只有平陽省的一個日本開發商的房子有房産證。大部分外國人買房基本拿不到房産證，因爲住宅法裏面，有一條規定，外國人買房不能妨礙越南國家安全或社會安定。但是國防部、公安部、各省市人民委員沒有明確哪些項目或者哪些地區會造成妨礙。建設部也一直催促相關部門明確， 否則沒法過戶，沒法拿到房産證。
越南在大樓賣給外國30％以後，剩余70％再出售。某個開發商賣給外國人的價格比賣給越南人高了20％。但一般最多超出10％，但因賣給外國人的比例最多30％的，所以房子投資對外國人而言奇貨可居。對外國人而言，購買房子等于獲得一個購房權力，相當于簽約了一個50年的租住合約，房子的所有權還是歸房地産公司，風險較高。因若房地産公司出現問題，那房子就會被扣押。例如**總（商會領導）購買的房子也無房産證，目前剩余5％款項沒有支付，開發商承諾在其入住兩年之內辦好房産證，若兩年後未拿到房産證，剩余5％不支付，也不影響房子再做買賣。
據《越共電子報》報道，2018年前四個月，外國人在越南的購房交易量相當于2017年全年。仲量聯行（JLL）的最近市場研究數據顯示，越南房地産市場今年頭四個月吸引了4.55億美元投資資金，占全國吸引外資總額的12.8％。
23.越南本地人對待房産態度
越南人對房子有要求。比如兩夫妻月收入到1萬，供60平方，月供七八千的房子沒問題。
越南房地産近三年被稍微打壓，但是越南的土地結構是私有制，相比過去中國小發展商去緬甸拿地抵押，建房子預售時緬甸方面會捐款逃跑，越南作爲一黨專政，政策落實比較到位，且越南人口紅利很厲害。
越南沒有台風、地震，且農産品和海産品非常豐富，大米是全球第二，腰果是全球第一，海岸線一千公裏，越南思想文化，人文習慣非常接近中國。
24. 中國廠商在越南的投資
中國投資真正落地的只有華夏幸福，投資以香港、新加坡公司名義過來，因爲大陸資金受到監管。碧桂園早兩年過來，據說土地差不多談妥，但真正啓動的就是華夏幸福。今年越南房産別墅等還是有投資空間。
25.外地人在越南買房的投資回報問題
投資回報：租金回報約8％-10％【商會幾位高管的個人經曆】如100萬的房子，租金約六七千。胡志明市，房子分A、B、C三級，C級1000-1200【美金/平方】，B級1200到2000【美金/平方】，A級2000元以上【美金/平方】。據統計，家庭收入3000萬越盾，可以買C，家裏收入有4000萬越盾，可以買B的。
26.租售比和買房出租問題
例如家庭收入大概有3000萬越盾，1500萬可用于生活，越南本地人貸款期限20年，杠杆70％。租金每年約漲100美元【以1000美金每月/棟來算】，但是越南盾每年貶值快，貶值約5％。但是租金是以美元計算的，彙率風險較低。投資A級彙率風險不大，因爲房價、租金均以美元計價，B、C級彙率風險可能相對較大，因爲以越南盾結算。A級以上房價、房租都以美元計價，但要看簽約合同是不是正式的，正式的一定要以本幣結算，但私下簽約的非正式的標價以美元，簽約合同每年變一次，房租會發生變化，如美元漲了，越南盾貶值了，但房租以美元計價，房租美金標價會調高。目前，外國人一般投資A級。
27 .外資投入房産，舉個實例：越南富美興
富美興有兩個概念，一個是地區名，另一個公司名。目前富美心該地區房子有標價在2000【美金/平】的，別墅很多，超千萬人民幣的豪宅很多。功德名均價值到6000【美金/平】。
在西貢河邊（類似于上海和平飯店 黃浦江區域），1月份就要出現超一平方米超過1萬【美金/平】的。在評估越南房價時，從2015年7月1日起，估價時房子面積算牆內面積，2015年6月30日及以前，面積算到牆中線，沒有公攤。所以要給其價格打七折，再同中國比。
28. 政府辦事效率 也有交易成本
政府方面：越南投資環境較好，政策較好，但是所有環節不能說沒有灰色空間。越南被法國統治了80多年，有些歐美情懷，服務需給些消費。例如吃飯給消費，開公司去稅務局辦事也要….
29.房地産整體走勢
越南的房地産上一波的高峰是在2007年，2006年、2007年因爲要加入WTO。那一波廠商投資很驚人，將房價炒高了，但在2008年崩盤了，因當時越南中産階級沒有形成，越南盾大幅度貶值。
民衆投資房子看其喜好，喜歡就買；政府對房産是壓制政策，今年基本不批准開發。房地産市場，2008年泡沫碎裂，2013年第四季開始好轉，2014年第一季度開始往上走，第二季度遇到513事件（南海和中國），各種打砸搶，最後要求保險公司賠償。
2014年開始市場開始回暖，大型開發商每推出一個盤，定價會同以前的二手房相比較，一般會高出10％-20％，但是越南二手房成交量比較低，外國人喜歡買二手房。
最後講講吃喝玩樂
吃：好吃的太多了，中、法、美、越、泰 各種混，自己用點評即可；
喝：TIGER/西貢啤酒、各種海島飲料；
玩：建議FACEBOOK 加入各種興趣小組，實惠；
景點：很少古迹，見個新鮮。
三五成群，3-5天即可，時間不宜太長不宜太短。