前段時間，有人向小研君抱怨：
現在國際市場不穩，鄰市深圳又被定爲“先行示範區”，廣州商業市場都不好做了，客戶潛意識在期待、觀望政策的支持。
然而，當客戶還在觀望時，三季度廣州商業市場再爆出兩宗大單交易。
摩登大道斷臂求生，總部大樓低價出售
8月7日摩登大道時尚集團發布公告稱，以總價9.75億元出售位于科學城光譜中路23號的公司總部大樓，預計從中獲利1000萬元-3000萬元。
此次出售的資産包括四棟建築物及配套地下停車場，接盤方爲廣州市建康體育文化發展有限公司，其由科學城（廣州）投資集團全資控股，實際控制人爲廣州開發區管委會。
然而早在去年10月，摩登大道就因大樓資産規模較大，運營成本高等緣由，籌劃向瑞豐集團出售該總部大樓，估價15.2億元。
不過，最終因總部大樓不動産屬證件尚未辦理完成，核心交割條件短時間無法滿足，交易終止。
據悉，摩登大道上市以來業績表現一直不佳，今年高管變動頻繁，共計10名董事、高級管理人員先後辭職。
此次資産出售可謂斷臂求生，出售價格較此前估值縮水5.45億元，同時由于本次交易可能造成公司高新技術産品的收入占比低于60%，從而導致公司失去高新技術企業資格。
新加坡吉寶撿漏，收購西門口廣場30%股權
不過，相比摩登大道總部大樓的斷臂求生，西門口廣場則是被資本盯上了。
9月24日，吉寶置業中國與同創集團簽署了收購股份及購買股東借款協議，以收購Win Up Global 30%的股份，交易對價約1.41億港元，後者間接持有廣州市荔灣區西門口廣場。
該廣場建築面積共計4.3萬平方米，包括三層零售空間和14層辦公空間。
吉寶置業是新加坡最大的上市跨國企業吉寶集團旗下的房地産公司，此項目是新加坡吉寶置業進入廣州房地産市場的第一個項目。
除西門口廣場外，吉寶置業還接盤了北京的碧生源大廈、上地NEO以及上海的一方大廈、張江微電子港3號樓，年內在中國累計投資（含聯合方）約60億元。
吉寶置業在中國投資的物業：
在近期的多宗收購案中，吉寶置業均表示，這符合其在中國、特別是中國一線城市拓展商業地産組合的戰略。
在上地NEO的收購官宣中，吉寶置業還表示：將繼續執行企業戰略布局，拓展在華商業地産組合，並將重點放在北京等高速增長的城市。
各路資本浮現，廣州城區物業惹關注
過去幾年，廣州亦有多宗大手筆交易發生，各路資本浮現。
2017年4月，香港領展房地産投資信托基金以40.65億元買下西城都荟，前持有者基彙資本接盤4年多後大賺15億元離場。
2017年10月，基彙資本出售西城都荟後，轉投廣州大馬站商業中心。
2017年11月，凱德置地以33.06億元買下樂峰商場持股公司，前持有者美國保德信基金持貨5年也大賺13億元離場。
2018年11月，獲美國華平投資支持的凱龍瑞向越秀房托基金買進越秀區新都會大廈，交易價爲約11億元。
有意思的是，新都會大廈與今年9月出售的西門口廣場相距不到200米，不到一年的時間內，兩棟物業相繼被資本看中購入。
2019年2月，環球實業科技斥5.76億元收購東山錦軒現代城商業項目樓面及租賃合約。
以上被收購的商業物業均位于廣州中心城區，人流密集、運營成熟或具備較大升值潛力。
從而可以看出，資本投資偏好城區優質物業，通過“買入-運營-售出”的周期性投資策略獲取不菲的收益。
資本頻頻出手，是擇木而棲
資本頻頻出手，也體現了對廣州商業市場發展的信心。
資本如此青睐廣州市場，主要得益于廣州市營商環境的持續優化。
2018年10月廣州出台《廣州市營商環境綜合改革試點實施方案》，啓動實施營商環境1.0改革。
今年4月，出台《廣州市進一步優化營商環境的若幹措施》，深入實施營商環境2.0改革。
在上周的“讀懂中國”廣州國際會議上，大灣區辦常務副主任、市發展改革委副主任陳建榮還透露，廣州將推出營商環境3.0改革。
近年來，開辦企業越來越便利、不斷降低企業成本、破解企業融資難，廣州營商環境也得到了國際知名機構的高度認可：廣州多次被《福布斯》評爲“中國大陸最佳商業城市”第一名；
普華永道發布的《機遇之城》報告，廣州2016年、2017年兩次被評爲中國“機遇之城”第一名；
粵港澳大灣區研究院發布的《2017年中國城市營商環境報告》指出，廣州城市營商環境指數位居全國第一。
▲圖源網絡
“廣州效率”和“廣州速度”，對激發市場活力發揮了積極作用。
數據顯示，目前累計已有297家世界500強企業在廣州投資或設立機構，其中至少120家把總部或地區總部設在廣州。
今年前三季度，廣州更是以6.9%的GDP增速領先于京滬、廣東全省及全國，體現了廣州經濟規模穩步擴大，産業結構持續向好。這也是吸引各方資本進入的先決條件。
企業購買活躍，聚焦熱門板塊一手物業
除資本的湧動外，最近幾年企業購置廣州商業物業自用及投資的案例也比較多，主要集中在金融城、魚珠、萬博-廣州南站等新興熱門商務板塊。
【企業購置物業成風潮】
小研君認爲主要有以下幾方面原因：
1、近年國內商業地産市場、政策和投資等環境的日趨成熟，刺激投資機構、基金在商業地産低位平穩時期，尋求更多抄底筍貨的機會。
2、在商業地産市場調控趨穩走勢情況下，大宗交易更利于開發商快速回籠資金，批量出售的一手物業增加。
3、政府一系列招商引資、産業升級及城市規劃，都有利于推動廣州經濟的進一步發展，企業進駐或擴張意願提高，購置自用物業成風潮。
廣州商業市場供求現狀
據廣州中原研究發展部監測，今年前三季度，廣州一手商鋪、公寓市場成交總量均超越去年全年，寫字樓市場則大幅收窄，僅爲去年全年的6成左右。
不過，這並非寫字樓市場的速凍，而是供應短缺、可售貨量減少導致市場“降溫”。
今年前三季廣州寫字樓市場供應量僅有30.1萬平方米，僅爲去年全年的1/3。
目前，廣州一手寫字樓可售貨量不多，主要集中在城市中軸線上的金融城、魚珠、琶洲、萬博、金洲等板塊。
相比較而言，板塊發展成型，商務氛圍較成熟的僅有萬博板塊。
▲萬博規劃圖，圖源網絡
萬博
——番禺産業總部集聚區，去年營收483億
萬博商務區是番禺區現代服務業發展的重要載體，以産業導入爲基礎，以區屬國有企業信投公司主導，引進了中鐵、萬達、奧園、華新、廣晟、粵海等知名企業合作開發，逐步形成産業總部集聚區。
萬博商務區建設總體量超過500萬平方米，已有番禺萬達廣場、華新彙、海大大廈、招商城市主場、荔園悅星、中鐵諾德中心、德舜大廈、粵海廣場、奧園國際中心、廣晟萬博城、四海城等十余個項目落成。
目前，萬博商務區商事登記主體數量已超過4000家，2018年營收總額達483億元，比2015年增加了超過460億元。
該商務區著力發展新一代信息技術、電子商務、金融投資、現代物流等“互聯網+”新業態；
相繼吸引了思科公司及27家合作夥伴、歡聚時代、華多網絡及24家關聯企業、小米互聯網廣告項目、攜程網華南總部、嘉誠物流等衆多優質企業進駐。
值得一提的是，廣東省首個基金小鎮亦在此落戶，擬將讓萬博打造成爲華南區域的財富管理核心區。
截至目前，萬博基金小鎮已有207家基金公司注冊，實際母體投資總額約125億元，預計投資總額約400億元；逾10家商業銀行、30多家基金投資企業以及近40家證券公司落戶。
買中鐵諾德中心，可比周邊競品多收15年租金
現時萬博商務區主要在售的項目僅有中鐵諾德中心、粵海廣場、廣晟萬博城、四海城，板塊“撿漏”機遇不多。
其中，中鐵諾德中心是萬博商務區産權年限最長的現樓在售項目。
目前中鐵諾德中心剩余産權年限34年，粵海廣場、廣晟萬博城、四海城剩余産權年限僅19年。
花一樣的錢投資，中鐵諾德中心較板塊其他競品多收15年租金。
中鐵諾德中心位處番禺北部經濟大動脈核心
中鐵諾德中心是世界500強中國中鐵集團繼北京、上海、深圳之後，進駐廣州的首席高端商業標杆項目。
項目內部涵蓋四層商業、三十三層5A甲級寫字樓，並彙聚全球6大服務商聯盟：
最值得關注的是，中鐵諾德中心位于南大幹線與漢溪大道兩條主幹線的交彙處，是番禺北部經濟大動脈的核心範圍。
其中，漢溪大道串聯廣州南站-長隆旅遊度假區-萬博商務區三大成熟經濟板塊。
今年7月，長隆集團以35.8億，拿下番禺鍾村街謝村村ZCJ12-01、02地塊，擴建長隆旅遊度假區。
年接待遊客超三千萬的長隆旅遊度假區將全面升級，打造五大主題樂園、八大主題酒店，其中室內卡通樂園和大馬戲屬全新打造項目。
10月21日，被稱作“中國淘寶第一村”的裏仁洞村更新改造項目啓動。
該村位于萬博商務區南部，改造項目時間預計6年，投資額高達210億元，是目前廣州舊村更新改造項目投資額之最。
改造後，裏仁洞村將著力發展智能科技、總部辦公及時尚創意三大産業，並將建設280米高的區域地標項目。
南大幹線是未來連接番禺東西兩端的主幹道，起點位于番禺石壁，終點爲蓮花山。
此條幹線也是大灣區規劃中廣州“1號公路”的重要組成部分，未來將串聯起佛山三水新城-廣州南站-萬博商務區-思科智慧城-廣汽基地-東莞水鄉新城等多個核心産業板塊。
按規劃，南大幹線項目主線規劃爲雙向八車道，設計行車速度爲80公裏/小時，同時預留了有軌電車的車道，預計于2021年建成通車。
▲南大幹線項目施工現狀，圖源網絡