最近在整理二手房成交數據，以貝殼和我愛我家爲主，繼前三篇《成交數據——湖西篇》、《成交數據——玲玲篇》、《成交數據——湖東鄰裏篇》、《成交數據——奧體篇》後，本文講一下景城和東沙湖。
以下是正文：
01.景城板塊
景城一般是指現代大道北邊、九龍醫院附近的住宅小區。板塊很小，2008年前後開發的板塊，屬于園區的中生代，因爲園區是從西向東開發的，圍繞金雞湖一圈是核心，景城恰好是臨界于“湖”跟“非湖”的位置。
比如星湖國際這個小區，部分房源就有湖景，然而到了翡翠國際那邊，基本就是白塘公園的景觀了，加上景城自帶一個很小的景城學校，所以整體來講板塊比較秀珍，不是非常熱門。
向上改善沒有湖景，所以高改有點夠不上，向下景城位置又好，自然價格也不會便宜，所以景城板塊的定位基本就跟位置一樣，談不上高改，但也不是剛需觸手可及的區域，該區域一般首改或二次改善客群比較多。
先看各小區套均成交總價，總價基本在550w-700W的區間，除了翡翠國際小戶成交多一些（房齡老，位置一般）。
再看一下各小區的成交/戶數、成交/挂牌比例（最後兩行），兩者比例越高，代表小區越好賣。如上圖所示，給各小區排一下序，板塊熱度一般。
下面簡單介紹一下小區：
中海星湖國際
景城板塊第二個開盤的項目，位置最好，跟雅戈爾泊爵一路之隔，而且有部分湖景房，2007年4月開盤的，小高層，均價6800元/㎡，當年前排沒啥遮擋，湖景視野還是很不錯的。
當年也沒有星灣、景城學校（都還沒建好），加上星湖國際離CBD又近，基本就是跟玲珑片區雅戈爾泊爵做競品（兩個小區挨一起，同期開盤，價格也差不多），而且星湖國際是洋房，所以特別好賣，差不多07年年底，就全部清盤了。
整個項目就賣了不到一年，還從一期均價6800漲到最後8800，真的是當年湖東非常火的一個樓盤，比玲珑片區的都好賣。
所以現在星湖國際價位跟泊爵基本還差不多，幾乎不受什麽景城、星灣學校影響，本來就是同一批競品，而且距離近，學校差距又不是天差地別，所以市場也基本差不多。
21年星湖國際成交主要集中在1-3月（剔除別墅數據），其中1月有套洋房頂複成交價接近9W，刷新小區曆史新高，21年成交均價61558元/㎡，95㎡和139㎡是成交主力。
海尚壹品
海尚壹品是跟星湖國際差不多時間開盤的，不同的是星湖國際就賣了一年，海尚賣了5年多（體量大）。
小區戶型段很多、體量很大，從40多平的學區小戶，到200多平的改善大戶，全部都有，小區成交量一直在景城板塊位于前例，品質一般，當年分區開發，大連的開發商，以坡地設計爲亮點，小區品質一般。
21年海尚成交主要集中在1-3月，成交均價52087元/㎡，90多平和120多平是成交主力。
中央景城
景城板塊的另一個大體量小區，銷售周期從08年7月首次開盤，到15年4月十幾套尾盤在售，跨度長達8年之久，也是建屋後期開發的項目，景城之後，建屋就基本沒怎麽拿地了（海德在景城後面），從早年的湖西、湖東處處建屋，屬于建屋的時代，基本定格在10年後，就把園區大把土地開發留給了新晉房企（比某高新好多了）。
景城小區也很大，可以視作是建屋的高端改善，不過本地國企常規操作，改善做成剛需很能理解，加上體量大，所以景城小區品質只能說一般，大戶戶型不錯。
21年中央景城成交主要集中在1-3月，成交均價53915元/㎡，成交主力93㎡和110㎡。
綠地華爾道名邸
景城板塊最後一個項目，2011年10月開盤的，均價1W左右，很有趣，這個項目原先是翡翠國際那塊地的一部分，由上海靜安開發，後來綠地把上海靜安合並吸收後，翡翠國際地塊也自然落在綠地手中。
所以最早的時候綠地華爾道圍擋都叫翡翠國際二期，至今貝殼上還是有顯示的，再考慮到翡翠國際是整個景城板塊第一個開發的項目，而綠地華爾道是景城板塊最後一個項目，有的時候冥冥之中就有很多有趣的巧合。
綠地華爾道應該算綠地在蘇州最出名的項目了，小區品質還可以，緊靠著白塘公園，加上房齡新一些，在景城熱度還是比較高的。
21年中央景城成交主要集中在1月，成交均價55946元/㎡，成交主力88㎡。
02.東沙湖板塊
東沙湖板塊一般是指現代大道北邊、白塘公園到東沙湖生態公園的區域，曾經和奧體並稱“遠湖東板塊”，如今熱度遠低于奧體板塊，板塊內主要由剛需板塊太陽城、億城帝國（不含別墅和天宸）、首改九龍倉帝國、白塘壹號以及改善萬科玲東、旭輝鉑悅府組成。
整體板塊比較新，奧體和景城都稍微新一點，但是配套較一般，圍繞鄰裏中心而建，加上現代大道那邊空地商業沒有開發出來，目前給人感覺就是會稍微有點偏。
先看各小區套均成交總價，可以大概區分一下奧體板塊的改善梯隊和剛需梯隊。
套均700W以上梯隊小區：旭輝鉑悅府、萬科玲珑東區。
套均500-550W梯隊小區：太陽星辰天邑（4區）、九龍倉時代上城1-4區，白塘壹號。
套均400W以內梯隊小區：太陽星辰1-3區（不含天邑）、億城花苑（1-3期）
再看一下各小區的成交/戶數、成交/挂牌比例（最後兩行），兩者比例越高，代表小區越好賣。如上圖所示，給各小區排一下序。
板塊內部房源比奧體稍微少一點，內部房源結構很像，有剛需小區、有首改小區、有高改小區，但是層次比奧體稍微差一點。
重點房源熱度很差，同價位小區，比奧體差很多。
比較一下這兩排的比率，奧體幾乎是東沙湖的兩倍。基本可以下個定義，奧體賣房周期是東沙湖的一半，流動性好太多了。
簡單介紹下小區吧，時間因素，不多講了。
旭輝鉑悅府
印象中旭輝在蘇州第一個高端盤，前湖東地王（非別墅），現在旭輝在蘇州改善口碑很不錯，主要就是鉑悅府和鉑悅犀湖打出來的。在此之前，旭輝出了名的剛需，各位沒事打開貝殼，看看浒關的二手房，就知道早期的旭輝有多剛了。
鉑悅府最早備案名本來打算叫白鹿元，後來推廣了一段時間臨開盤才改成鉑悅府，也正式開啓了旭輝的“鉑”和“府”系改善，小區定位高改，最小面積140㎡，當年唐甯府不知道有沒有參考鉑悅府的設計方案，總之兩個小區定位很像，都是越大越貴。
整體熱度不如唐甯府，小區成交量相差很多，但也不便宜，總價相差不大。
21年鉑悅府成交均價65680元/㎡，成交主力141㎡。
白塘壹號
白塘壹號在東沙湖是個很奇葩的存在，位置上離景城板塊更近，但是學區劃到了東沙湖，所以白塘價格一直遠不如一路之隔的綠地華爾道。開發商是新加坡星獅，來自新加坡的開發商都知道仁恒、晉合，但很少有人知道白塘這個，而且小區開發周期長達10年之久，到現在前排別墅還有沒拿出來的。
總之這個小區不是很好定義，說改善麽不像，說剛需麽，也不像。
18年8月的時候，白塘壹號拿出來最後48套房源，也就是傳說中的白塘3期，然後當天晚上售樓處客戶排隊到夜裏，只是爲了預約選房，備案均價3.6W。
如果各位有印象一定記得當時園區三大倒挂神盤同時領取預售，掀開了園區限價新房的一波熱潮。
其他兩家分別是蘇州中心9號和唐甯府，結果搶到這兩個的升值都很可觀，唯獨搶到白塘的，可能還要虧點利息錢。
所以園區也有搶倒挂盤失敗的案例。
很多人問我白塘爲何是價格窪地，我也說不上來爲什麽。
小區還行，小區品質也還行，園區稀缺的次新小區；小區戶型也很多，有一期、二期的毛坯，也有三期的統裝，有80幾平小戶，也有190幾平的大戶；小區物業也不錯，換成了大和（和風雅致的），小區定位也不錯，不然那麽多別墅和大平層難道是虛設麽？
如果讓我硬說，只能講小區定位不夠純粹，剛需不像剛需，改善不像改善，就跟自身位置一樣，景城不是景城，東沙湖又不是東沙湖一般。
所以說，這是個奇葩的小區。
但是小區性價比真的很不錯，很多房源精裝修均價只有4W左右，比隔壁九龍倉帝國還要便宜，值得剛改好好的淘一淘，畢竟位置真的很OK。
白塘壹號整體熱度很差，成交率非常低，不過這種冷門小區一般也有好處，容易撿到自己喜歡的房源。
21年白塘壹號成交均價43343元/㎡，成交主力135㎡。
這兩個板塊介紹就先這麽多吧，至于其他沒講到的小區，後期會有文章詳細更新的，本篇主要以成交數據爲主。
如果考慮園區購房，可以參考之前寫的其他幾個板塊文章。