觀點地産網在商業戰場上，就算是“親兒子”也得明算賬。
1月9日，金地商置發布消息，宣布與WeWork達成合作協議，雙方將聯手打造創造者社區。
該消息指出，雙方首個落地合作項目是金地深圳威新軟件園，位于深圳南山高新區科技園南區，預計于2019年下半年正式對外營業。
值得注意的是，金地商置旗下聯合辦公品牌ibase原點（下稱：ibase）威新店也位于此。而就在15天前，ibase傳出消息，將于1月15日暫停該店的運營。
ibase彼時表示，關店的原因主要由于整體經濟形勢下行，經營不善，已長期處于虧損狀態。在租金無法提升，且出租率持續下滑的情況下，項目想扭虧爲盈幾無希望。
按照市場信息顯示，金地商置與WeWork合作後的租金水平，也將高于ibase一倍有余。
而作爲金地集團旗下商業地産及創新業務的平台，金地商置在商業地産運營方面一直沒有交出有說服力的表現。試水ibase聯合辦公受挫之後，距離自己原本的目標似乎更遠了。
虧損的ibase
ibase威新店曾有它的高光時刻。
2016年初，作爲金地商置旗下共享辦公的首個項目，金地商置ibase威新店推出前兩周已完成超過50%的預租率。
相關人士透露，這間擁有3300平方米辦公空間、550個工位的項目，是ibase深圳三家門店裏最爲成功的一家，時間最早、面積最大、入駐率最高。
該項目入駐率曾一度達到93%，2017年中隨著大客戶退租，入駐率下降至50%，隨後下半年升至80%以上，但2018年初，再次有大客戶退租，入駐率下降到30%。不過隨後入駐率也重新提升至70%以上。
上述相關人士表示，如果不算入建築費用，2016年該項目盈利100多萬元，2017年盈利200多萬元。
但在商業行爲中，任何名義的成本都無法剝離于事外，更何況裝修成本這一聯合辦公前期投入的大頭。
據接近金地商置人士表示，項目入駐率其實一直以來並不高，只有50%-60%，但前期投入很高，其中裝修成本便達到了2000多萬。
按照會計准則中對于裝修成本攤銷的相關規定，企業對于該項成本一般會采取5年左右的時間進行攤銷。這也意味著，僅加入裝修成本這一項，ibase每年就處于虧損狀態。
值得注意的是，ibase作爲金地商置的聯合辦公平台，也一直享受著母公司的孵化政策。其租賃的威新軟件科技園7號樓，每平方米月租金僅72元。而這裏的市場公開價格，每平方米月租金在180元至200元之間。
以3300平方米的總面積計算，ibase每月需支付的租金爲23.76萬元，較市場價格59.4萬元至66萬元，每月至少能節省32.64萬元。全年算下來，幾乎節省下近400萬的成本。
雖然地處深圳核心地段，享受著母公司給的優惠政策，但缺乏管理經驗、品牌效應的ibase，依然無法適應聯合辦公這個新興概念，從而實現自身盈利，似乎已經要被金地商置“抛棄”。
上述相關人士表示：“金地商置從2017年開始，便將主力放在了長租公寓項目上，不怎麽關心ibase了。ibase很大可能已經要被公司放棄了，不再繼續經營。”
金地商置相關負責人回應稱：“公司2016年即開始在靈活辦公領域進行嘗試，公司深刻認識到空間、服務、平台三個要素，對于打造一個具有創新活力社區的重要性。此次牽手WeWork就是看中WeWork社區運營層面的豐富經驗，以及遍布全球的創造者社區網絡。”
這聽起來像是ibase告別前的最後一句場面話。
商辦盤活算盤
按照官方資料顯示，金地商置旗下共有六大業務板塊，包括住宅和公寓的開發銷售，以城市綜合體爲主體的商業中心投資與運營，寫字樓的運營及物業管理，産業地産的開發、運營及物業管理，超五星級酒店、精品酒店的開發與運營，ibase聯合辦公及租賃公寓。
聯合辦公是金地商置業務中的重要一環，但在金地2018年中期報告中，對于金地商置六大業務板塊中ibase聯合辦公及租賃公寓業務板塊的表述，改變爲長租公寓的投資和運營。
從細節中可以窺探，此次停運深圳核心項目新業務的運營，牽手WeWork，一定程度上代表著金地商置經營思路的改變，就像萬科一樣，對新業務探索、試錯後的“抽身”動作。
實際上，金地商置一直是作爲承接金地商業地産及創新業務的平台，對于聯合辦公等新業務的嘗試，都是對如何運營商業地産的探索。
在2012年9月，金地收購在港上市的新加坡地産公司星獅地産56.05%股份，並改名爲金地商置伊始，金地商置就被定位爲金地的商業地産運營平台。
彼時，金地宣稱，在未來3到5年內，力爭把金地商置打造成爲一個具鮮明競爭優勢的全國性綜合體開發商和精品商業持有者。
但是在過去的幾年間，金地商置最重要的業務，一直都是物業銷售。
據了解，過去幾年，金地商置開發業務收入占整體營業收入總額的占比一直保持90%以上，2016年甚至接近98%，隨後在2017年回落，但依然保持90%以上。
金地商置最新數據顯示，截至2018年6月30日止六個月，其物業銷售收入13.27億元，租金收入1.36億元，存量物業的租金收入占比依然僅爲物業銷售收入約十分之一。
按照官方數據，出租物業方面，截至2017年底，金地商置在北京、上海、深圳、南京等地運營和在建商業中心項目20個，總建築面積超過220萬平方米；自主開發及輕資産運營的純産業類項目共13個， 總建築面積近130萬平方米。
金地商置過往公告表示，深圳南山區深圳威新科技園第一、二期項目、北京海澱區中關村清華科技園的搜狐網路大廈以及上海8號橋項目出租率均達到100%。
據觀點地産新媒體查閱，金地商置在建成的辦公樓物業方面，在2015年空置率及收益率區間分別爲2.0%-10.0%及3%-7%；2016年分別爲5%-10%及5%-7.5%；2017年分別爲3%-6%及6%-7.5%。
可以看出，金地商置三年間收益率水平基本保持穩定，空置率方面，從2016年開始也有一定程度上的減少。
不過需要留意的是，也是在這三年時間裏，金地商置辦公樓的辦公室物業每平方米日租金範圍從0.8- 7.5元變至3.8-6.7元；商業物業每平方米日租金從10.7-33元變至5元。
雖然空置率和收益率數據都較爲好看，但是不管是辦公室還是商業物業的坪效在近3年都有所降低。
此次與WeWork展開合作，表面上能看到的直接利益關系便是提高坪效，每平方米月租金從72元提升至160元，增長一倍有余。
顯然，對于金地商置來講，如何繼續提高坪效，是其正在思考的問題。但如何做好商業地産運營商的角色，則還需要更長的路要走。