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2018年賽程早已過半，隨著半年報披露截止日期的臨近，房地産企業的半年報也進入披露的爆發期。
據Wind數據統計，截至記者發稿，包括A股和港股在內，目前共有134家房企陸續公布半年報，其中上周約有64家房企披露半年報。
從已披露的業績來看，多數房企的中期業績均向好，營業收入及淨利潤均有不錯的表現，合同銷售金額亦多呈增長態勢。其中，有包括旭輝控股集團、中國奧園在內的多家房企明確表示，今年的銷售目標有望超額完成。
此外，包括融信中國在內的部分房企毛利率出現回升，同時淨負債率有所下滑，體現出較強的盈利能力和抗風險能力。
房地産行業雷打不動的前三名中，萬科及碧桂園同在8月22日舉辦了2018年上半年業績會，僅有恒大的上半年業績還“猶抱琵琶半遮面”，預計將于本周披露。
這是祝九勝成爲萬科總裁之後，首場沒有董事會主席郁亮“坐鎮”的萬科業績會。
8月21日，當被問及郁亮爲何沒有出現時，萬科總裁祝九勝的回答雖略帶調侃，卻又暗指萬科目前圍繞“去地産化”的各項業務進程正在暗中發力。
“我猜測郁總的想法是希望給我們更多的鍛煉。萬科是事業合夥人機制，每個人都可以代表團隊，每個人有這種志向的追求，雖然我們做得不好，我們會持續努力。”祝九勝如是道。
地産化“去”得如何？
自2012年提出“城市配套服務商”以來，再到如今更叠爲“城鄉建設與美好生活服務商”，萬科圍繞地産主營業務展開的新業務探索已有六年。
8月20日，萬科首次把租賃住宅這項從2014年開始探索的業務，確立爲核心業務。
據了解，其長租公寓業務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。
除長租公寓外，萬科在商業開發和運營、物流倉儲服務、産業城鎮、冰雪度假、養老、教育等拓展業務均保持有序發展。
但從此次萬科半年報數據來看，萬科的拓展業務仍未成規模，僅占其總營收的5%。
對此，萬科首席財務官及執行副總裁孫嘉表示，相對于房地産主營業務來說，服務型業務賺錢的速度更慢更難一些。
據《國際金融報》記者長期跟蹤長租公寓領域後了解到，目前尚未有房地産公司在切入長租領域後，實現整體盈利。
此外，業內人士普遍認爲，相對于住宅開發，商業地産、物流地産、産業城鎮等存量地産業務，普遍存在回報周期長、回報率偏低等短期內難以解決的痛點。
但上述困難並未阻止萬科拓展的腳步，且步伐已經越邁越快。
商業開發與運營方面，2018年1月，萬科聯合印力等收購新加坡上市公司凱德集團在國內的20家購物中心。截至6月底，印力共管理126個項目，已開業自持項目79個。
物流倉儲服務方面，近期萬科通過並購方式獲得太古實業有限公司旗下在上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、甯波在內的7座冷庫。截至6月底，物流方面已建成運營項目41個，穩定運營項目平均出租率爲95%。
此外，萬科教育業務在全國已開辦超過20個全日制學校，養老業務目前已布局15個城市。
五位一體變革
爲配合“去地産化”的持續推進，萬科今年開始進行組織改革中的崗位改革和薪酬體系重構。
萬科內部將其視爲“五位一體”變革中的一個組成部分。
所謂五位一體，即從戰略開始到機制，到文化、再到組織和人，是一個動態生長的過程。
此前，據《國際金融報》記者獨家了解到，萬科的崗位改革具體表現爲依據以往績效對部分部門、部分員工進行崗位的重新評定和薪酬調整。此次崗位改革從萬科新業務部門開始動刀，因爲此類業務部門(養老、長租)並非短期內能夠迅速盈利的部門，但這些部門的員工工作量並不一定比傳統業務部門低。
在薪酬體系重構方面，萬科的重點在調整基本月薪體系，具體來講是將基本月薪分爲“基本工資”和“崗位責任工資”兩部分，不涉及年終獎的調整。
萬科內部稱之爲“職級工資體系重構”。
“在過去6年時間裏，除了繼續做住宅開發之外，萬科在商業地産、物流倉儲、長租公寓、産業辦公、教育、養老開展了實際探索，應該說萬科新業務大局全面拉開，戰略轉型初步落地。”孫嘉說。
孫嘉表示，業務轉型對組織、人提出更高更全面的要求，所以2013年萬科集團內部開始正式提出事業合夥人機制以及2017年底正式推出事業合夥人綱領，目的都是爲了配合新戰略落地。
“應該說這個五位一體變革我們還在路上。”孫嘉說。
配合此次中報數據來看，2018年上半年，萬科職工薪酬費用翻了一番(同比增長114.35%)。
孫嘉對《國際金融報》記者表示，此次費用變動主要系新人員的聘用。
這是否意味著，萬科將在下半年有更多五位一體改革方面的相關動作？聘用的新人員是事業合夥人類別的“領頭羊”居多，還是主要爲萬科新業務拓展速度籌備“軍馬”？
截至發稿，萬科有關方面未對上述問題作出回複，但據此可窺探出萬科變革的決心。
地産業務穩中有進
雖然萬科要“去地産化”，但萬科的地産業務仍是重頭戲。
萬科2018年中報顯示，萬科各項核心財務指標均穩中有升，表現良好。
上半年萬科實現銷售金額3046.6億元，實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8%；實現淨利潤135.23億元，同比增長34.52%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤91.2億元，同比增長24.9%。
從上述數據可以看出，萬科上半年歸屬上市公司股東的淨利潤增幅小于整體的淨利潤增幅。其中，少數股東實現的利潤爲43.99億元，同比增幅達到59.96%，占淨利潤比例爲32.53%。
對于少數股東利潤占淨利潤比例與增幅“雙高”的原因，萬科有關方面獨家回應《國際金融報》記者稱，與跟投機制無關，少數股東損益今年上半年增長幅度比較快，導致占淨利潤的比例升高，主要有上半年結算項目中合作比例提高、出于審慎性原則對非並表項目做了減值准備、長遠戰略性並購的財務口徑差異三個方面原因。
此外，報告期內，萬科實現結算面積701.4萬平方米，同比上升20.2%；實現結算收入1006.4億元，同比上升53.6%；萬科房地産業務的結算毛利率爲27.3%，較2017年同期提高2.5個百分點。
毛利率有2.5個百分點的上升，而與此同時結算收入增速明顯大于利潤增速，原因何在？
對此，《國際金融報》記者從萬科有關方面獨家獲悉，由于房地産項目開發的周期性特點，上半年結算收入占全年的比例通常較低，但費用發生更多與當期經營規模相關，在全年的分布相對均勻。上半年由于公司經營規模與業務範圍的擴大，管理費用同比增長較高(主要是人工和行政費用)；同時，由于融資規模增長，公司財務費用增長也較高；另外公司基于審慎原則對于個別非並表項目及部分長期預付款計提了減值。
(責任編輯：李靜)
