公平地說，新加坡嚴格的房産市場冷卻確實讓在新加坡從事房地産行業的人感到了一些壓力。但隨著獅城的市場顯示活力增加的迹象，這就表明這些措施是有價值、公平和可持續的，尤其是與香港等地區競爭對手相比。
同樣對房地産市場進行降溫的新加坡和香港，爲何效果截然不同？
當新加坡政府第一次開始用更強硬的手段穩定市場時，房地産價格正以驚人的速度上漲，從2009年到2013年上漲了60%。政府通過提高買家的額外印花稅等措施，在過熱的市場上澆了冰冷的水來冷卻，這是一種強烈而果斷的措施，導致房價在2017年6月達到創紀錄的連續15個季度下跌。
盡管面對來自開發商和其他一些人的壓力，即指責政府在抑制一個本就不活躍的市場，但冷卻措施很可能仍會在未來一段時間內出台。今年3月，新加坡政府降低了對賣家收取的印花稅和部分抵押貸款限制。這推動了人們對該國房地産市場正在反彈的樂觀情緒的高漲，房屋銷售猛增，開發商在土地拍賣中表現出更強的信心。
然而，新加坡金融管理局(Monetary Authority of Singapore)董事總經理拉維·梅農(Ravi Menon)否定了任何降溫措施即將出台的看法。他在6月份發布的世行年報中表示：“抵押貸款利率以及非常低，而且房地産價格再次以不可持續的速度飙升的風險並不小。”
事實上，很少有人會說，新加坡政府沒有實現它在幹預市場時所想要達到的目的。Cushman & Wakefield新加坡研究主管Christine Li表示：“盡管其他國家的政府也推出了稅收和其他限制性政策，以冷卻房地産市場，但新加坡似乎是唯一一個價格得到有效控制的主要市場。截至2016年，新加坡的房價收入比爲4.8，是全球“超級明星”城市中最低的，如紐約、倫敦和香港，後者的比率爲18.1，因此新加坡在房産價值方面是一個有吸引力的市場。”
豪宅品牌和投資顧問公司Panache Management的董事總經理Alex Shlaen說：“冷卻措施非常成功，也許甚至過去成功。政府通過大幅增加政府資助的公共住房來解決供應短缺問題。而豪宅市場也是冷卻措施的的主要目標和主要受害者。但如今，相對于類似地區或國家的頂級豪宅，新加坡豪宅的價格是世界上最低的。”
然而，即便是對新加坡降溫措施有著最強烈的批評，至少人們也承認了它們的功效，但在香港，卻是一個截然不同的故事。在香港，試圖讓過熱的市場恢複理智的努力基本上失敗了。在許多專家看來，事實上，香港金融管理局制定的抑制需求措施只會讓問題變得更加嚴重。仲量聯行(JLL Hong Kong)研究主管丹尼斯·馬(Denis Ma)表示：“這些措施未能遏制房地産價格。而且，在我們看來，關閉二手市場使情況變得更糟。”
自2009年底政府開始推行降溫措施以來，香港的房價已經上漲了80%。這些措施包括一系列的印花稅稅率和通過降低貸款比率和債務償還比率的壓力測試降低借貸能力。
不過，《香港房地産指南》的作者克裏斯托弗·狄龍(Christopher Dillon)指出，這些措施過多的影響到了二手市場上的買家。開發商現在提供的融資方案，超出了香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)的規定。這些配套措施使新房子比現有房子更具吸引力嗎，嚴重影響了二手市場。房價和成交量是相互關聯的，然而，由于政府采取了這些措施，這種關系被扭曲了，銷量下降，但價格卻在上漲!
政府措施的最大問題顯然是，這些措施收效甚微，讓很多人無法進入住房市場。對很多人來說，他們並不一定沒有能力償還抵押貸款，而是預付交易費用的大幅增加讓他們無法完成購房計劃。Dillon說，香港的降溫措施也錯過了另外一個關鍵目標，即更嚴格的抵押貸款規定對現金購買者沒有什麽影響。
冷卻措施，根據它們的性質，並不是用來刺激市場的。它們被專門設計成在投機者和開發商面前設置障礙的一種方式。不管怎麽樣，如果應用正確和一致，可以就房價提供一個必要的壓力閥。在新加坡，這種閥門似乎産生了其預期的影響。在香港，卻顯得太單薄，無法承受過熱的市場。
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香港股市的IPO早就以內地企業爲主。如今，香港頂級豪宅市場也正在變爲內地富豪的天下，馬雲、馬化騰、王衛等富豪都在香港持有頂級豪宅。香港經濟對于內地的依賴愈加明顯。在頂級豪宅越炒越高甚至總價普遍超過10億港元的今天，恐怕也只有中國內地才能有批量的富豪對香港豪宅感興趣並有足夠的購買力，來支撐這個市場。
除了來自內地的商人，還有很多中環中資公司和內地大公司的高管們。他們大多時間都常駐香港，拖家帶口，有住房的剛需。除此之外，還有不少是一些內地和香港兩地跑的小型民營企業家們，他們的資金暫未足夠購買過億的豪宅，但也會把錢投向普通豪宅。
“買山頂豪宅對于這些內地有錢人來說，更多是一種身份的象征。”包括李敏賢和何兆棠等在內的多位負責超級豪宅交易者都如此總結。對于何李這樣在香港從事超級豪宅交易20多年的人來說，內地有錢的客戶並不缺，甚至越來越多，但是這些內地客戶們中意的豪宅卻越來越少，“他們都喜歡山頂”。
三十多年以來，山頂一直都是香港傳統的超級豪宅區，也是富人紮堆的地方。對于很多香港“新移民”來說，能夠買一套山頂的豪宅，與富豪們比鄰而居，也就意味著拿到了進入“香港富豪圈”的門票了。
這些年來，陸續有內地商人拿到這張“門票”。一年前，深圳祥祺集團董事局主席陳紅天就以21億港元拿下了山頂歌賦山道 15號。他也曾公開表示，在香港逾10年，並沒有找到符合自己心願的房子，直到買了山頂這套。
“山頂超級豪宅供應近乎爲零的狀態，買一棟就少一棟了。”這也是謝炳們遇到的共同問題。包括何兆棠和李敏賢在內的香港超級豪宅交易人，工作中很大一部分內容就是尋找到符合這些內地客戶們心願的超級豪宅。
一旦山頂有豪宅放盤出來時，這些內地買家們就會蜂擁提交標書。香港超級豪宅一般都是以招標模式進行售賣。山頂豪宅出售的機會大多集中在香港本土富豪們分割家産之時。這些宅子大多都是由香港本土老一輩富豪們持有。隨著他們年紀漸長後，家族也隨之龐大，難免會出現分割家産狀況，而且越來越多——這就是內地買家們能夠購買的最佳時機。
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