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每經記者 舒曼曼 每經編輯 盧祥勇
房地産行業總體負債情況不樂觀，這也是綠地控股（600606.SH）最爲頭疼的事情之一。
據Wind資訊數據，A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增長幅度達23.21%，而在這136家上市房企中，總負債同比上升的企業爲87家，占比爲64%。其中，截至2017年9月底，綠地控股負債總計已超6850.2億元，資産負債率爲88.85%。如何降低負債率，是高負債房企不得不面對的問題。
2017年下半年以來，綠地高負債有所松動，並出現下降趨勢。從近期公布的三季報來看，綠地前三季度資産負債率爲88.8%，同比持平，而淨負債率同比下降近50個百分點至248%，雖處于行業較高水平，但淨負債率得到持續改善。
綠地控股相關負責人向《每日經濟新聞》記者坦言，綠地在大規模獲取低成本土地、低成本資金方面優勢明顯，但在控制建安成本等生産環節仍有提升的空間，因此，近兩年重點主抓生産環節的全面、多渠道降本增效，多管齊下積極降低負債，提高財務健康水平。
債務壓力顯現
2017年三季報顯示，綠地控股前三季度實現營業收入1803.9億元，同比增加19.9%；歸母淨利潤65.6億元，同比增加10.9%。克而瑞研究中心發布的榜單顯示，2017年1-10月綠地控股前十月流量金額爲2221.5億元，權益金額爲2132.6億元，銷售面積實現1767.2萬方。
曆經近兩年的戰略和業務轉換之後，綠地的調整已起效。但不可忽視的是，長期依賴高杠杆快速擴張之下，綠地控股想要實現華麗的轉身注定漫長而艱難。
《每日經濟新聞》記者梳理綠地控股近年來年報發現，2014年綠地資産負債率爲87.97%，2015年度及2016年度，該指標數值依舊呈上漲趨勢，分別爲88.04%和89.43%，2017年前三季度資産負債率爲88.8%。
截至2017年9月底，綠地的短期借款爲191.2億元，長期借款爲1294.6億元，而2015年度短期借款爲255.35億元，長期借款爲1419.73億元，2016年短期借款249.40億元，長期借款1530.31億元。
此外，綠地控股還有20億元永續債。永續債並非真正意義上的股權投資，而是要求付出比普通債券更高利息的一種融資工具，一旦永續債被計入負債，實際負債率將大幅度提高。
華平投資執行董事張其奇告訴《每日經濟新聞》記者，負債其實是雙刃劍，並不是越低越好，因爲負債越高風險越大，有可能會拖累企業的業績，但是負債低，效率和收益相應會越低，每個企業的具體情況不同，適合的負債率對公司發展來說更有利。
實際上，綠地控股也明顯意識到負債率高的風險，其在2017年半年報中表示，公司資産負債率較高，資金鏈的安全更是至關重要，持續創新融資方式，拓寬融資渠道，嚴控融資規模，降低融資成本，加強房地産項目全周期現金流動態管理，提高資金使用效率，進一步提高財務管理的能效。
易居研究院市場研究總監嚴躍進分析，雖然市場降溫，但綜合房企的銷售業績、資金回籠等方面表現良好，在這個時間節點上房企需要把降低債務規模列爲重點內容，否則2018年高債務的房企可能會面臨很多新的問題。
平均融資成本5.19%
降低負債成爲當前綠地的重點工作之一，綠地試圖通過多種舉措實現降負債，包括定增、資産證券化、持續降低整體融資成本、提升長債占比優化負債結構等。
《每日經濟新聞》記者注意到，近幾年綠地的融資成本持續走低，負債結構相對優化。據前述相關負責人介紹，綠地的整體平均融資成本從2015年的5.98%降到2016年底的5.45%，截至到2017年9月底進一步降至5.19%。
在財務層面，綠地采用並購貸款、應收款ABS、境外融資等方式獲取資金，加大開發貸提款力度，取得建設銀行、中國銀行、農業銀行總授信擴盤，同時，以低息負債置換高息負債取得直接財務成效，實現有息負債穩步下降 。
綠地方面認爲，持續調整負債結構如長短債配比更趨合理，融資成本和償債壓力健康可控。
上述相關負責人向《每日經濟新聞》記者透露了綠地下一步降負債動作，即在財務方面，綠地將深入整合融資模式，拓寬融資渠道，采用發行項目收益債、PPP項目債等模式，推進新加坡酒店Reits首批基金發行等資産證券化項目，同時采取積極措施提升公司信用評級。
嚴躍進建議，對于綠地來說，積極回籠資金很關鍵，需要靠産品品質、靈活的營銷策略等因素支撐，同時需要對一些大規模的融資計劃進行壓縮，防範過度依賴此類債務融資。
此外，上述負責人進一步解釋，由于綠地商辦項目占比比較高，從項目銷售到利潤轉現的周期非常長，尤其是超高層項目周期更長，導致大部分類似項目沒有完成結轉，現在項目已經逐步進入到結轉周期，這意味著此類商辦業務進入結轉之後將進一步降低負債。