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作者 | 刑一帆(諾亞全球宏觀 研究工作坊)
諾亞研究工作坊 核心觀點
1. 香港:自2016Q2以來房價大漲,高額房價使居民望而卻步,房屋擁有率不斷下滑,被壓抑的需求自今年一季度開始釋放,新房供不應求,二手房交易量大,住宅土地供給增加,小單位落成量占比增加;受租金上漲和共享辦公趨勢的影響,許多公司將逐步從中環/金鍾遷往灣仔/銅鑼灣、港島東、九龍東;旅遊人數增加帶動零售額上漲,零售地産反彈。
2. 新加坡:經濟穩定健康增長,雖然有利率上漲風險,但固定利率貸款政策仍然會支撐房價,住宅銷售複蘇,新房供不應求,二手房交易量增加,項目緊缺,空置率低,將推高房價和租金;一季度失業率下降,優質寫字樓供應少且不穩定,租金將繼續增加;雖然購物商城空置率隨供應增加而提高,相信旅遊業的蓬勃發展將提高零售地産租金。
正文
01
香港:住宅需求反彈,寫字樓去中心化趨勢明顯
經濟整體向好,GDP同比增長4.7%,實際利率較低甚至爲負,房價或將溫和增長
雖然受全球經濟波動和市場流動性收緊的影響,香港宏觀經濟整體仍向好,2018年一季度GDP/私人消費開支同比增長4.7%/8.6%,表現遠好于去年。由于高通脹,實際利率較低甚至爲負,加上大陸資金不斷流入,我們預計2018年香港房地産市場會有非常不錯的表現,但美聯儲加息和流動性減弱會導致利率上升,房價增長可能會比較溫和。
實際利率較低甚至爲負,居民杠杆超過1998年最高水平
一、 香港住宅
住宅單位售價同比漲14.9%,租金同比上漲6.2%
2016Q1以來價格上漲迅速,根據差饷物業署的統計數據,一季度價格/租金環比上漲4.6%/1.1%,同比上漲14.9%/6.2%,由于租約普遍在一年以上,租金變化較滯後。
住宅單位售價和租金上漲迅速(1999年=100)
一季度土地供應量增加,40平方米以下和100~160平方米單位落成占比提高
根據政府統計處發布統計月刊,一季度公開拍賣的土地全部爲住宅用地,供給量增加,單價93.67萬/平方米,與去年同期相比變動不大。從住宅單位落成量來看,現已恢複到金融危機前的水平,一季度落成1,243套單位,小于40平方米單位落成494套,占39.7%,100~160平方米單位落成373套,占30%。
一季度成交量下降8%,新房成交量下降35.7%,但需求仍強勁,二手房交易活躍
2016年Q1以來高額的房價壓抑居民的購房需求,住房擁有率下跌,今年一季度跌至64.1%,爲30年最低水平,被壓抑的需求在一季度有反彈迹象,出現需求旺盛、供給不足的情況。一季度新房市場成交834套,二手房交易活躍,成交4,582套。土地供給增加可以緩解部分需求,旺盛的需求可能會抵消利率提高和外資流出對房地産帶來的不利影響,房價將依然堅挺。
二手房交易量遠大于一手房
二、 香港商業地産
一季度中環/金鍾空置率1.5%,收益率降低至2.3%,高租金使許多公司逐步遷出
甲級寫字樓總體空置率維持在正常水平5.1%,其中中環/金鍾空置率1.5%爲最低,月租$130.4/平方英尺,收益率降至2.3%。中資金融機構擴張迅速,投資者偏好中環/金鍾,空置率和月租趨勢將繼續維持,過高的租金使許多公司搬入附近的灣仔/銅鑼灣、港島東和九龍東。
一季度中環/金鍾收益率降低至2.3%
一季度零售業反彈拉動地産售價和租金上漲,供應量增加,空置率2.4%
2017Q1開始零售地産供應量逐漸增加,一季度增加32%,空置率維持2.4%不變,表明需求增加。遊客數量增加拉動零售額同比增長30%,帶動一季度租金指數同比增長3.6%。由于彙率較低和經濟形勢向好,大陸遊客將會增加,拉動奢侈品銷量,預計今明兩年零售額增長速度會逐年增加4%~5%,持續看好零售行業。
季度零售額同比增長30%,租金指數同比增長3.6%
02
新加坡:住宅需求旺盛,商業地産複蘇
一季度實際GDP同比增長4.4%,私人消費支出同比增長2%,預計經濟健康增長
一季度實際GDP同比增長4.4%,增速較上季加快0.8個百分點,比上年同期回升1.9個百分點,私人消費支出同比增長2%,增速較上季度減緩3.3個百分點,比上年同期回升2.9個百分點。盡管未來幾個季度經濟增長料將放緩,但我們仍然預計2018年經濟將呈現3.3%的健康增長。
利率上升給房屋貸款帶來壓力,但固定利率貸款計劃會繼續支撐銷售
新加坡貸款基准利率Sibor從2013年5月的最低點開始上升110bps,其中55bps實在2017-18年間上升,利率上升增加房屋貸款成本,或將迫使房東漲租。不過星展銀行的固定利率貸款計劃可以將影響降低,繼續支持房屋銷售。貸款計劃簡單來講是3年內貸款利率固定,前兩年爲1.85%,第三年爲1.86%,利率第四年開始浮動,爲9個月定期存款利率+1.68%。Sibor的走勢跟美國聯邦利率走勢基本一致,波動較大且不易調控,相比之下定期存款利率較低且波動較小,可以將利率對房地産的影響降到最低。
Sibor與美國聯邦利率走勢一致,定期儲蓄利率波動較小
一、新加坡住宅
一季度空置率爲7.4%,爲2016Q1以來足底水平,將帶動房價和租金回升
一季空置單位數爲26906,空置率7.4%,爲2016年Q1以來最低水平。平均出租率上升0.3%,爲2013年Q3以來第一次增長。空置率走勢與租金指數走勢大致相反,空置率下降會提高和租金。一季度價格/租金指數同比上升5.4%/略微下降0.8%。低空置率會降低庫存,加上新增供給不足,加劇買房競爭,會進一步推高價格和租金。
空置率開始回落,價格和租金指數將上升
一季度供給不足,需求旺盛,二手房交易量同比增加67.3%,土地價格或將增長10%
一季度新單位銷售1,581套,同比下滑46.6%,主要是由于新房供給不足。二手房交易市場較活躍,銷售3,747套,同比增加67.3%,購房需求旺盛。
新房銷售量同比下降46.6%,二手房銷售量同比增加67.3%
一季度有1,977套新住宅單位完工,爲2012年以來的最低水平,新加坡市區重建局預計將有9,908住宅單位在今年完工,比去年減少40%,這一數字在2019年將下滑至8,060,2020繼續下滑至3,330。在銷售複蘇的背景下,地産項目緊缺,土地銷售活躍,市場情緒向好,今年或將土地價格推高10%以上。地産商希望加快提前銷售,避開明年的政府重建項目供給高峰期,同時可以用提前銷售收入盡快拿地儲備開發。
二、新加坡商業地産
一季度優質寫字樓空置率爲5.8%,帶動價格/租金同比上漲2.9%/6.5%
寫字樓市場2015-2017低迷期之後開始複蘇,價格和租金都將上漲,但是上漲的利率可能會減緩寫字樓投資。優質寫字樓空置率從2017Q3開始下降,一季度空置率爲5.8%,比上季度下降2.3個百分點,帶動租金上漲明顯,同比上漲6.5%,空置率將進一步降低,將帶動寫字樓尤其是優質寫字樓價格和租金上漲。
優質寫字樓空置率從2017Q3開始下降,帶動價格和租金上漲
一季度優質寫字樓租金同比上漲5.6%,淨吸納量同比增長132.9%
優質寫字樓的需求旺盛,得益于穩定增長的經濟和良好的就業環境。優質寫字樓供應量少且不穩定,已經連續兩個季度沒有新供應,一季度淨吸納量(新租面積+擴租面積-退租面積)爲55.5萬平方英尺,同比增長132.9%。就業前景良好,加上供給減少,一季度優質寫字樓租金同比上漲5.6%,今年平均租金或將提高10%,這一現狀在明年將會持續。
一季度零售地産總體空置率爲6.4%,購物商城新供應顯著增加,旅遊帶動租金同比增長1.2%
一季度空置率爲6.4%,環比下降0.4個百分點,租金同比下降1.8%。購物商城新供應4.3萬平方英尺,顯著增加,淨吸納1.1萬平方英尺,與去年同期相比轉負爲正。雖然供應增加可能對購物商城租金産生不利影響,但旅遊業對租金的拉升影響更大。
一季度購物商城供應增加
一季度赴新旅遊人數達463萬人次,同比增長7.1%,購物商城租金同比增長1.2%。 去年赴新旅遊人數達1740萬,創曆史新高,比2016年增加6.2%,其中,中國和印度尼西亞遊客增加最多。新加坡旅遊局預計今年旅遊人數將增至1760~1810萬,比去年增加1%~4%,旅遊收入預計增加1%~3%至271~276億新加坡元,旅遊業將會帶動購物商城租金上漲,從而促進整個零售地産的複蘇。
預計旅遊人數增加,將帶動購物商城租金提高
*本文首發諾亞財富研究工作坊(微信公衆號ID: Noah-Research)原文標題《投資策略 | 2018年下半年香港及新加坡房地産展望》,作者諾亞財富研究工作坊邢一帆,轉載請聯系首發處獲取授權。