記者|曹蓓 編輯|王畢強

兩年前，33歲的大林（化名）做了一個很重要的決定，移民。

移民對一線城市的精英人群或許算不得什麽，但對大林這個33年來都生活在家鄉的北方二線城市居民、一個家庭年收入30萬元、三套房、一輛車的城市中産來說，這個決定就像是要去火星定居一樣不切實際。

剛開始，大林並沒有想太多，只是想一來能逃避動辄重度汙染的空氣，二來可以讓孩子享受國外的教育，不用在國內的獨木橋上擠破頭。在國外買房根本沒有在他的考慮範圍內，爲什麽？太貴，想都不敢想。

當他咨詢了移民中介、留學中介一圈後，才發現自己大錯特錯：賣掉一套房用來支付留學、找工作的費用，再賣掉一套房在國外買房，帶走老婆孩子定居。以他現在所在城市的房價水平，在他想去的加拿大的溫哥華、多倫多，這個計劃並不難實現，甚至可以說，在國外買房的可能性打消了他最後一絲顧慮。

辦簽證這段時間，他開始關注加拿大的房産。“現在國內的房價看不清，還不如賣一套在加拿大買，這樣到了那裏心裏也有底些。如果實在適應不了那兒的生活就回來，把房子當做投資也不錯，很多人是專門去那裏買房投資的。”

大林說的很多人，大部分是像他一樣的中産階層，2016年以來，這部分人越來越多地踏入了此前只有部分高淨值人群才會考慮的海外房地産市場。

胡潤研究院和金原投資集團聯合發布的《2018中國新中産圈層白皮書》顯示，截至2018年8月，中國大陸中産家庭數量已達3320萬戶。此前，福布斯的一份報告稱，早在2017年，大衆富裕階層（劃分範圍類似于中産階層）已有28.3%持有海外資産，從各個機構反映出的數據來看，這部分數字大概率仍在增長。

“因爲中國買家在海外購買房産渠道衆多，我們雖不能跟蹤這些數據，但仲量聯行可以確定，中國買家在海外購買房産的數量逐年增加，中國的旅遊人數、教育和商業模式反映出中國的旅行者、學生和商人也越來越全球化，因此中國的房地産購買模式也遵循同樣的全球趨勢。”全球房地産資訊機構仲量聯行北京國際住宅部總監蔔安莉說。

海外購房，從富豪擴展到中産

內地中産階層大規模投資海外房産大約始于2016年，那時北京城區的一些高檔酒店，每個周末幾乎都有一場或幾場海外房産的說明會。

當時正值海外購房的高峰時期，來自各個渠道的宣傳在媒體鋪天蓋地，“我們大部分面對的人群都不是大家以前印象中的超高淨值人群，當然偶爾會有一次買幾套海外房産的人或者短期內在幾個國家通過我們買房的人，但更多的是手上有幾百萬元的中産階層。”劉迪（化名）說。

2016年的劉迪，是一家大型房地産平台海外部的置業顧問，業績很不錯，最好的時候，一個月有10單成交量。剛開始她負責日本，後來慢慢拓展兼顧希臘、迪拜等區域。後來那家平台的海外部解散，國內對于海外房産宣傳的要求日益嚴格，類似的房産說明會越來越少。

“現在我們一般都是請咨詢的客戶到我們辦公室談。”劉迪在部門解散後，接到一家英國開發商的邀請，作爲亞太區的負責人之一。這幾年給她的感覺是，中産階層對海外購房的需求越來越大。

對于中産階層的定義，目前各個機構很難統一。國家統計局將中産階層定義爲：年收入在7250-62500美元（約合5萬-42萬元人民幣）之間的群體。世界銀行和胡潤榜的分類，年收入10萬-50萬元屬中等收入階層；年收入50萬元以上屬于高收入水平；淨資産600萬-1億元屬于富人或富豪。

標准雖然各不相同，但民衆心目中，已經大致對此階層有一個簡單的畫像。

他們當中的一部分，來往于一線或熱點城市的高檔寫字樓，表面光鮮卻經常加班到深夜12點，舒適的辦公環境中有做不完的工作，看似還不錯的年薪可以租住在高檔公寓，但支付一線城市房價還有相當的距離，每年寶貴的年假基本上會去境外，在朋友圈連曬幾天的陽光、沙灘、海浪、遊泳裝，這時候當看到，幾十萬元就能在東南亞核心城市買個帶泳池的小高層，他們動不動心？

另一部分人，有房有車，有家有娃，工作上小有成績，堅信外國的教育比國內好，不想讓孩子承受巨大的升學壓力的人，抱著孩子遲早要留學的心態，看到在倫敦買一套公寓並不比一線城市貴多少時，他們動不動心？

經濟下行會有諸多風險，國內房地産在調控下不確定性增加，股市陰晴難定，網貸正在經曆前所未有的大洗牌，這些消息他們都知道。幾乎所有的投資渠道都不能讓他們安心把“辛苦錢”放進去，僅剩的各種“寶”收益低得幾乎可以忽略不計。這是中産階層們忍受不了的，他們不能看著自己的錢白白趴在賬戶上，他們害怕一不小心就滑落到中産以下，害怕苦苦奮鬥多年的成果被一點點侵蝕。當看到穩定的租金收入和房價時，他們動不動心？

這一切，都是中産階層踏入海外置業隊伍的理由，在此之前他們只是知道富豪們會在海外買房，把雞蛋放進不同籃子，當知道那個籃子自己的雞蛋也能放，那種情緒是複雜的，有點驕傲，有點慶幸，甚至有點雀躍。

有美國媒體報道，全美房地産經紀商協會統計出的數據顯示，中國投資者連續第六年成爲美國房地産市場的最大海外買家，在數量和金額方面都是如此。現在購房的選擇更是已經從高端變爲更新和價格更低的房屋。

“有越來越多的中國中産階層買家正在尋找價格較低的住房購房，更頻繁地使用抵押貸款購房，中國的買家在美國海外買家中占比15%。以前很多中國人都喜歡用現金全款買房，且購買的房屋價格都很高，現在更多買方不只是喜歡分期付款，購房的中值也從52.8萬美元下降到現在的43.9萬美元。”該報道稱。

因此，國內從事海外房産的中介已經把中産階層作爲目標主力，前房天下平台集團總經理黃曉丹出來創業時，就盯緊中産階層，在接受采訪時稱要“幫助中産階層海外買房”、“最終要做中産階層的全球資産配置平台”。國內中介頭部平台鏈家的海外事業部負責人也曾對媒體表示，“如今的海外置業已經進入了第二階段，每年千億美元的大市場，以中産階層爲主力，進行全球資産配置。這個市場每年將有20%-30%的增長。”

東南亞的房子還能買嗎？

“如果您想在東南亞買房，那我首選金邊。”申穆（化名）是一家海外房産中介的銷售經理，他的名片上寫著“做全球房東”。“目前，柬埔寨是第三大美元經濟體，連續六年GDP增速超7%，房産市場剛起步，投資入手節點比較合適。”他像複讀機一樣對每一位想在東南亞買房的客戶重複這句話。

在胡潤研究院和斯維登集團聯合發布的《斯維登置業·胡潤2018年度全球房價指數》和《斯維登置業·胡潤2018年度海外置業投資回報指數》中顯示，柬埔寨金邊以漲幅16.7%，躍居2018年全球房價漲幅第一。

這樣的漲幅，中國買家功不可沒。

《紐約時報》2018年初刊登一篇文章《中國買房熱錢正湧入這個東南亞國家》，稱柬埔寨首都金邊最大的項目往往都是爲了中國投資者而建，爲了出售房産，柬埔寨的房産經紀人們正在努力練習他們的普通話。

陸媒也曾報道，到柬埔寨買房的70%-80%都是中國人，大多來自北上廣深和沿海城市。一位接受采訪的人士稱，每天都有近百人的看房團來，成交率也很高。該報道稱，“柬埔寨給龐大的中國白領階層提供了一個海外投資的機會。”

在柬埔寨之前，新加坡、泰國、越南的房地産市場，已經經曆過中國買家的熱湧。

“新加坡自不必說，越南，說實話，房價已經被炒起來了，第一批在越南投資房地産的中國人，大部分在2017-2018年退出，收益率在10%-15%。但是外國人在越南買房只有50年産權。”申穆說。“泰國好的樓盤早已經破三萬，現在進去並不是特別好的時機。”

Tina是一家全球咨詢公司海外房産的負責人，她說，她從來沒有向客戶推薦過東南亞的房産。

“比較偏工薪階層的人，會選擇東南亞國家，總價低，受‘一帶一路’的影響，大家預判會有更多的政策。很多人買的是偏旅遊型産品，但是如果是純投資的話，這類産品就需要當心，要考慮到變現能力，因爲資産只有能賣出去才能實現保值增值。”

“我們通常會集中推薦英、美、澳、加這樣的國家，倫敦是我的客戶首次置業時比較普遍的選擇，政策、法律法規、金融等方面都很穩定、健康，再好的市場都會有漲有跌，但穩定和保值這方面，這些大的國家相對更能保證，所以你可以看到像一些全球的大機構、國內的五大行基本上都會推薦這樣的地方。”Tina認爲美歐成熟市場的房産投資價值更大。

“很多人以爲倫敦很貴，”她笑著說，“大家可能覺得這是那種超高淨值人群或者富裕階層應該考慮的地方，但是事實上我們代理的一個項目，最便宜一居室的總價不到400萬元人民幣，還可以貸款，雖然跟東南亞相比不算低，但是對于一線城市的中産階層來講，是能夠接受的程度。”

在一家外企工作的羅先生，也經常會跟身邊的朋友討論去東南亞或者日本買房，“有一段時間好幾個朋友都有這個想法，因爲我們基本上是七八十年代的人，休息的時候就想去找個海島住著，那邊空氣好、房子質量好、生活著舒服、吃的也不錯，所以與其每次都去住酒店，還不如自己買個房子。”

但是當他身邊的人真正去找到中介的時候，中介還都會問，你是不是想在這裏生活，因爲如果是的話，那就是帶著自己的偏好，並不是單純的投資，但如果是單純的投資，稍微專業一點的中介可能都不會建議你去投資這樣的房産。

他開玩笑地說，很多東南亞的房産項目，尤其是旅遊項目，扮演著國內海南三亞的角色，“政局隨時有可能發生變化，而且一旦遭遇經濟危機，抵抗力真的是很難講。不過我很多已經買了的朋友覺得，就算真賣不出去也沒什麽，可以讓自己的父母去度假、養老也不錯，這點跟很多在三亞買房的想法很像。”

買房後，你不知道的糟心事

夏夏（化名）自己運營了一個公衆號，用舒服、簡單卻又很有趣的語言，聊一些理財的故事和方法。

2016年，她在泰國買了套房，是一套使用面積30平方米的小公寓，小區自帶健身房和泳池，位置不錯，又是在漲價之前入手，所以在2018年收房的時候，她是滿意的。

房子本身沒有問題，問題出在了托管。

海外購房的人，通常都會選擇把房子托管，交給專業的機構打理，一般來講，海外購房的中介都是提供的一站式服務，但絕大多數也都是機構間的合作。

一位讀者告訴她，此前曾把泰國的房子托管出去，結果平台先是拖欠房租、之後又耍賴說每個月只有幾百铢的收入。後來幹脆直接倒閉，負責人逃回國內，再也找不到了。業主們只能收回房子自己打理，浪費一年的時間。

看到這個消息時，夏夏心裏也是打鼓的，因爲當時交房時她的公寓托管好像也並不讓她放心，動作之慢出乎了她的意料，但沒想到後來更麻煩。從2018年9月到2019年3月，整整半年時間，托管的事沒有任何進展，她當時買房的中介還是國內一家比較大的機構。通過一系列的維權，她總算得到了解約的結果，但這一切讓她焦頭爛額。

“這可能是東南亞房産投資不規範的地方。”她說。

夏夏曾經在一篇文章裏提到自己跨國買房的感受，“確實諸多麻煩，管理起來很不方便。出租來說，現在托管流程這麽不順，我也只能不斷催促。因爲沒有更多的選擇。如果做長租的話，收益大概率是不如短租的；而自己親自接手做airbnb短租，管理起來又耗時耗力。”

然而，類似這樣的麻煩可能還僅僅算是小坑。

一位國內遊客在去新加坡遊玩的時候看上一套總價2000萬元的房産，後來買下。但9個月後，當時負責的中介消失了，房子並沒有問題，只是隨後的貸款、交房、出租管理都沒人管，只能靠自己。

一對中國夫婦在在美國通過當時的房産經紀人購置了一套新房之後，並沒有久留就回到了國內，後來才發現房産經紀人將他們的房子轉移到自己名下後挂牌出售。

如果說碰到被詐騙、中介跑路等問題的概率並不高，那麽被“美化”過的介紹，則是海外購房者大概率遭受的“待遇”。

一位常年做海外市場的中介坦言，“有陷阱、有水分、有承諾後兌現不了的東西，這些信息說完後，會增加購房者的顧慮，降低簽約的概率，所以即便是很正規的中介，都會隱蔽這部分信息。這跟國內售樓處是一樣的，只不過這是在國外，對于大多數人來說更爲陌生，更難識別風險。”

該中介坦言，尤其是最近幾年大批的國人出海買房後，移民、教育、旅遊等中介都開始成爲海外購房鏈條上的一環，“他們本身沒有資源，但是有客戶，所以會扮演在當地有房源中介的銷售角色，把客戶帶過來，成交後拿相應的回報。在前期跟客戶的接觸中，更難規範。”

有媒體報道，一位丁姓先生爲了能夠取得西班牙的“綠卡”，通過一家中介公司進行海外購房。中介公司答應丁先生，只要在西班牙成功買房就能夠順利拿到綠卡。但很快置業機構告訴他，要想拿到永久居留權或者入籍，一定要在當地居住，永久居留要連續5年，每年住滿半年，而入籍要連續住滿10年。事業、家庭、朋友都在國內，語言也一般的丁先生完全沒辦法做到。

“不管選擇在哪裏買房，當然找一個正規的機構很重要，但即便如此，也需要事先做好功課。我們做一般的股票、基金都是如此，何況是在國外做這麽一大筆投資。”Tina說，幾年來，她看到了這樣的變化，在中産階層中，“新中産”開始越來越理性，調研能力越來越強。“一些從國外留學回來的人，或是一些高知階層，都在變得越來越成熟。”

仲量聯行也感受到了相似的趨勢，“中國的房産投資者變得越來越成熟，對海外房産市場也越來越了解，投資更加多元化的市場，其中一些市場的投資價格較低。”蔔安莉說。

當然，並不是所有的風險都可以預測。

2015年，路透社曾報道加拿大溫哥華當地的住房難問題，稱當地一項民意調查顯示，64%的溫哥華居民認爲，海外投資者炒房造成了當地房價飛漲，不少人把矛頭指向中國買家，並多次出現針對華人投資者業主和房産中介的不友好舉動。

該報道稱，不管是哪種制度的國家，因要顧及到本國房價的波動對當地人生活造成的影響因素，對包括對中國人在內的大量買房的情況，審查肯定會越來越嚴格，並對海外買家征收高額交易稅和高額的空置稅。當情況變得更糟糕時，路透社稱，甚至可能將海外買家的空置房屋強制征用爲廉租房，這就意味著你的房子事實上已經被“沒收”了。

但在很多中介機構看來，這種分析有些極端，措辭過于絕對，“一切都是投資者自由選擇的行爲。”

彙錢出去，小心！別犯罪

雖然國人在海外購房的熱情已經全球聞名，但這一行爲正被日益嚴格的外彙管制所攔截。

1月31日，最高人民法院、最高人民檢察院聯合發布《關于辦理非法從事資金支付結算業務、非法買賣外彙刑事案件適用法律若幹問題的解釋》(下稱《解釋》)。《解釋》規定，實施倒買倒賣外彙或者變相買賣外彙等非法買賣外彙行爲，以非法經營罪定罪處罰。

《解釋》還提高了非法買賣外彙“情節嚴重”和“情節特別嚴重”的認定標准。非法經營數額在500萬元以上的，或者違法所得數額在10萬元以上的，應當認定爲“情節嚴重”。非法經營數額在2500萬元以上或者違法所得數額在50萬元以上的，應當認定爲“情節特別嚴重”。

最高人民法院刑三庭、最高人民檢察院法律政策研究室負責人表示，倒買倒賣外彙和變相買賣外彙爲實踐中地下錢莊非法買賣外彙的主要方式。

一位金融犯罪案件辯護律師對陸媒解釋，從當下的司法實踐來看，非法買賣外彙大都通過地下錢莊以“對敲”方式進行，具體手段是把人民幣和外彙的直接交易隔離，人民幣只在境內交易，外彙在境外交易，沒有發生物理流動，以對賬的形式來實現“兩地平衡”。

這樣，地下錢莊的境內賬戶和境外賬戶之間沒有資金往來，表面上沒有倒賣行爲，實質上卻完成了非法的換彙活動。這種模式更加方便不法分子將境內的資金轉移到境外。

而且，隨著互聯網技術的發展，很多地下錢莊還會采取虛擬貨幣的方式進行支付和購彙，從而更加具有隱蔽性。該律師表示，這也是《解釋》出台的一個關鍵背景。

此前，中國政府已經不斷在外彙管制方面加碼。

2016年12月31日晚間，國家外彙管理局官方發布“國家外彙管理局有關負責人就改進個人外彙信息申報管理答記者問”，表明個人年度購彙5萬美元的便利化額度沒有變化，同時重申了個人購彙不得用于海外購房及投資等未開放的資本項下交易。

值得注意的是，盡管官方強調每人5萬美元購彙額度沒有下調，但從2017年1月1日起，無論在銀行櫃面還是通過網銀、手機銀行等電子渠道辦理購彙，均需要填寫《個人購彙申請書》，明確填寫購彙用途。

2017年6月，監管部門又規定，中國的發卡行應報送銀行卡境外超過1000元的交易信息。如果個人境外刷卡一旦超過1000元，就會被自動統計，若長期有超過1000元的境外消費，就可能被視爲有洗錢嫌疑，到時就會被重點關注。

此舉突發程度，被外界驚呼“史上最嚴外彙管制”。

收緊在2018年仍在持續，整整一年的時間，國家外彙管理局多次集中通報多起外彙違法違規案例，案例主體包括銀行、企業、個人。其中的多人逃彙是爲了海外買房，有的通過地下錢莊兌換外彙彙至境外賬戶，有的是利用螞蟻搬家的形勢，利用多人個人年度購彙額度將個人資金分拆購彙後彙往境外賬戶，被處罰銀行也是由于未曾核實用戶外彙用途，也未及時核實外彙使用時間。

但是如此嚴厲的制度對于很多人來說，並沒有想象中的威懾力大。

“很容易，你在北京的外資行，比如渣打銀行都可以申請新加坡或者香港的海外賬戶，只要存款50萬就可以，有了賬戶以後，就可以把英鎊、美元轉到這個賬戶。”一位歐洲本土開發商的銷售人員熟練地向客戶介紹“錢如何出去”的流程，絲毫沒有躲閃。

“用自己、父母、朋友等額度，很容易，因爲英國的房子，第一筆首期款只需要支付10%。按照我們現在的項目，一套公寓最低是33萬英鎊，折合人民幣300萬元左右，位置在倫敦的東三區或者北五區，類似于北京的中關村、四惠，這樣第一筆首期款只需要兩三個人的額度就夠了，可以貸款50%左右，剩下的錢需要自己支付的部分可以利用從買房到交房這段時間慢慢往外倒。”這位銷售說。

這樣一來，一套倫敦的“中關村”、“四惠”位置、大小50平方米左右的房産就可以到手了，這對于一個中産家庭，並不是一件難事。重要的是，該銷售人員強調，這套房産室內牆體、儲藏室、走廊都是不算面積的，所以加起來這套50平方米的公寓相當于國內的75平方米左右。

這對絕大部分內地中産家庭都是一種難以抵制的誘惑，她把外彙出境說成了跟搬家一樣，雖然有點麻煩，但卻沒什麽大不了的一件事，不過她卻沒有告訴客戶，一旦被發現，客戶不僅要領大額罰單，還要納入中國人民銀行征信系統，影響到個人的信用記錄。

這樣的前車之鑒，就發生在2018年12月6日，外彙局通報的外彙違規案例。

據報道，那是外彙違規處罰信息納入征信系統首次正式對外公布，也就是說，那僅僅是開始。

*本文由樹木計劃作者【鳳凰周刊】創作，獨家發布在今日頭條，未經授權，不得轉載。