我是武漢房姐，資深房産投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已爲10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派，只說對你最有用的操作和建議

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提問：睿智的房姐，近期一直關注每一條消息，武漢很多片區都已經大幅度漲價，還可以上車嗎？

回答：可以的，重點關注二手。

這一輪漲幅才剛啓動呢

武漢投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。

提問：美麗智慧的房姐，你好！這段時間看了兩套二手房，一套是清江錦城一期，另一套是萬象新城5區，都是一樓，准備暫時辦公兼投資。清江89.52平130萬。萬象94.42平126萬。首付60萬左右可以搞定，現有子彈80，第一套房還有貸款每月6200。年收入約30左右。辦公兼投資這兩套是否值得入手？如果可以入手，如何取舍？或者在白沙洲片區是否有更好的選擇？另外現在我這個情況。入手以後只剩下20，每月房貸約11000，加上生活費和兩個娃的上學費用，是否會面臨會斷供的危險？所以也得考慮現在該不該再入手二套。請房姐教我！

回答：你好，萬象新城是經適房，升值潛力不如商品房。 1樓折價10%，所以如果非要選擇一個，優先清江錦城。 二手房也可以淘一淘保利上城，複地悅城，佳兆業等。 留足3-5年月供就沒有太大問題。

提問：房姐你好，新人首問，買房前將征信報告發給了置業顧問，置業顧問發給了銀行，銀行反饋說沒有問題，于是交了1萬定金，認購了一套房子。今天去售樓處辦理貸款，被銀行告知征信不過，問其爲什麽上次評估可以，銀行人員說疏忽看的不仔細，當前辦理不了商貸，我該怎麽辦呢？

回答：你好，這類情況可以要求退定金。 征信問題是不可控因素 如果樓盤性價比不錯，想買下來，有以下2種方案： 1.換人買 2.洗征信 找銀行申訴

提問：房姐你好，已經把你當做人生導師了，女兒全國排名前十985高校即將畢業，人生面臨兩個選擇，一是本校保研，二是法國交流研究生，人生的十字路口，想聽聽房姐的建議，謝謝

回答：首先，海龜這個IP已經過氣了。下一代海龜的命運可能是很悲慘的，孩子競爭意識太弱。 雖然留學都是垃圾的選擇，但是歐美還是比日韓新加坡好。 美國最好，注意一定去美國大城市。 如果真的有格局的人早就應該看得出什麽行業會有發展，什麽行業會到處是陷阱。 有錢開眼界，留學生全世界跑，留學生回國照樣找不到好工作。 思考完這個問題，你就有主意了。

提問：房姐你好 本人唐山有套小平米的，猶豫要不要出手。這一年唐山的房價漲得嚇人，不知道現在出手是不是好時機？

回答：唐山是京津冀城市圈的第三大城市，不過唐山去年基本上也已經漲完了，現在可以考慮出手置換更優質的城市。

提問：房姐您好，現在深圳投資第二套小戶型看中了一城中心11區小三房，月底開盤，另外光明的華潤公園九裏，的三房價格也合適。請問投資那邊更好一點

回答：1.龍華壹城中心。龍華區地標性住宅，是龍華老城區最吸睛的盤，沒有之一。 這個小區有優勢: 1、高贈送，利用率普遍超過90%。

2、配套齊全，學校、商業、地鐵（共十區，但是只有九區算地鐵房）；

3、次新、鴻榮源品牌；

4、稅費低，因爲2015年首開，登記價高而且漲幅不大。

5、價格也親民。

劣勢也很明顯：

1、體量確實太大了，而且附近舊改太多，一手砸盤，二手價格也一直上不去，簡直天量供應；

2、本身離地鐵較遠，加上四號線交通擁擠，依靠地鐵上班不方便（9區稍微近一點），而且全部入住道路交通勢必擁堵； 自住可以入手，投資一般。

華潤公園九裏： 華潤、萬科是最會花低成本營造高逼格的開發商了：取一個高大上的名字，再花點小錢在門口糊弄一個小資情懷的商業街！ 産品是不錯的：大花園、剛需戶型。 但是跟正大城、九龍台、新都會比，這個算是光明去化速度最慢的盤了， 爲什麽？

1、地處公明，周圍環境差了點；

2、地鐵太遠，導航了一下，1.4公裏，還是之前說的，這個價格，我爲什麽不買宏發嘉域？ 但是，不妨礙他近期就會清盤，因爲光明太火了，有溢出效應，售樓部熙熙攘攘都是人！ 總結：賣的火的不一定是好盤，賣的差的不一定垃圾，買盤一定不要有從衆心理！ 區位對比光明更好，但是有比華潤公園九裏更好的選擇。

提問：美麗大方動人的房姐你好，坐標西安，之前有過提問。最近在看二手房小兩室，子彈70，看了城南幾個小區，世家星城，金泰假日花城和紫薇融僑馨苑。三個小區哪個更建議一些，自住。謝謝啦！

回答：金泰假日花城 單價控制在1.4左右

提問：房姐您好！總是能聽到要征收房産稅的消息，對此，房姐怎麽看？

回答：很多人認爲房價要跌，理由房産稅就要開征了。 實際上，任何有點經濟學常識的朋友都知道這個邏輯很荒謬，站不住腳。 關于這個稅，我們的觀點是： 不過于擔心； 不過于強調。 這個稅的施行，首先面臨諸多需要解決的問題：

1.這個稅如果要施行，必然需要立法，而針對個人産權的征稅，與當前憲法相沖突；

2.如果通過立法施行這個稅，從草稿到公布，中間需要大概3-5年的時間；

3.不同城市之間的差異巨大，不同家庭和地區的房價，經濟情況差異不允許這個稅變成「一刀切」的條款，必然成爲地方化的制度設計。

4.最重要的一點，是這個稅面臨的經濟問題： 人的任何行爲，都要符合經濟的規律，即使是稅收也不例外； 是否要收稅，怎樣收稅，背後是對投入和産出的衡量； 而稅收越嚴格，征收的成本就會越大。

上世紀五十年代，美國的最高稅率曾經一度高達90%； 結果是，征收超過一半的時候，就開始收不上來了。 很多人爲了躲避高額稅費，幹脆就選擇不工作了。 爲什麽我國取消農業稅，因爲農業稅的征收成本極高，北京征收8000萬的農業稅，直接的征收的成本就高達6000萬，這個數字沒有計算中間的人員犧牲成本。 根據上海的情況，這個稅目前仍然是一筆虧本的生意，在經濟層面上，仍然面臨諸多的困難。

提問：等額本金貸款劃算還是等額本息合適？我記得原來在星球裏看到過，現在找不到

回答：爲什麽買房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？ 我們以100萬借款，基准利率4.9%，10年期（120個月）爲例：等額本息首月還款10557元，等額本金12416元。

1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這裏的20%，如果換成等額本息，相當于你可以借來120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費了現金和現金所帶來的機會。

2.有人說，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說，等額本金的總月供少于等額本息。沒錯，但是誰又會還10年的貸款呢？何況現實中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是個位數，貸款是百位數 哪怕按照10年期計算，等額本息要到第56個月的月供才超過等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實際上大多數人到第5年房子已經翻倍出售\/換房\/還清重新抵押了。

3.爲什麽還是有很多人覺得等額本金比等額本息好呢？ 最重要的一點，是因爲我們的視角： 通脹的速度，通常保守按照12%計算。我們把通脹速度（1%每月）乘以當前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實的【月供】。 一旦加上通脹這個因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒有通脹，我們的月供正在以肉眼可見的速度進行【收縮】。

按照【幣值】計算： 等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。

結果是什麽呢：

1.等額本金的總月供，比等額本息更多

2.等額本金早期消耗了你更多的現金，月供壓力更大，也消耗了更多的機會

3.買房開頭難，等額本金可能成爲壓垮你的最後一根稻草。

提問：1，青島膠東新機場附近航空小鎮想買2畝地建設一個100個房間的賓館自己經營，主要客源是通過飛豬或者攜程購買廉價機票晚到或者需要早走的旅客，主要是接機服務，你看能行嗎，一點經驗沒有。預計投資600萬，用這錢投資買房收益大還是開賓館好呢，手裏已經在當地縣城有3套房子了，其他地方有合適投資的房子嗎，但大多一二線都限購，怎麽幹長期收益高呢

回答：青島膠東新機場一天的吞吐量是多少？ 機場附近賓館主要住客是誰？

1.因航班延誤或取消而被迫過夜的乘客。入住率取決于: 惡劣天氣。

2.搭乘紅眼航班的乘客。入住率取決于：機場紅眼航班數量 另外機場周邊酒店入住率怎麽樣？你的競爭對手數量多嗎？ 估算下入住率、平均房價，人力成本，結合成本估算回報。 ps，酒店有折舊，過若幹年要重新裝修，結合酒店新舊程度將來裝修成本攤入每年折舊（成本） 以上問題考慮清楚了，再決定要不要幹。 做賓館比投資房産要付出的成本大多了

提問：親愛的房姐，武漢綠地鳳起聽瀾目前可以入手嗎？項目怎麽樣？主要考慮求指點。

回答：自住可入 投資性價比一般般 價格不低，回報率不如四新低價盤

提問：你好，坐標天津，居住在河東區太陽城，我在河北省一套房，首套貸款已用，價值110左右，月供3000，愛人名下一套100左右的，價值240左右，無貸款，我個人想法，賣掉愛人名下房産，改善一套三居室，價值320左右，再買一個小一點學區，老破小，孩子5歲了，愛人月收入8000到一萬，本人不確定，但是20沒問題，不知道怎麽規劃，合理投資，想請教一下，感謝，天津住房在太陽城，改善三居室也想在太陽城，老破小考慮河西區！非常感謝打擾了

回答：你好，考慮孩子上學可以入手河西老破小挂學位。 考慮自住也可以置換本小區的3房，但是天津目前房價還處于下降通道中，現在不是入手的最佳時間，建議淘筍，有8-9折筍才考慮入手。 如果時間上比較緊張，可以考慮先抵押全款房，等樓盤回暖後再出手。

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