我是武漢房姐，資深房産投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已爲10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派，只說對你最有用的操作和建議

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提問：新人首問。美麗房姐，跟著- -路學習收貨很多。目前在深圳工作，資産情況: 1.武漢南湖1套33平米學位房， 松濤閣，無貸款。紅蓮湖1套123平高層，有貸款，長沙開福區恒大雅苑1套89平小三房，有貸款。子彈80。2.出售南湖學區房，換光谷東朗詩二手90平小三房。長沙房屋提前還貸，抵押70，加在手80換廣州黃埔金碧世紀等周邊交通好或帶學區90平小三房。或者在武昌濱江入手一套120平改善房。您看資産配置可以嗎? 3黃埔價格漲幅較快，金碧已經4.3W,您看價格控制在多少合適呢?

回答：你好，南湖學位如果已經不需要上學了，可以考慮出售。紅蓮湖的高層也建議賣掉換籌。

武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。

房價上漲的規律：一個區域板塊的上漲一定是收到上一個板塊（單價比這個板塊高）的拉升引起的

原因很簡單的，因爲隔壁板塊的價格被買高了，所以這個區域板塊就顯得價格低了 好了，當房價傳導到這個區域板塊的時候，最先有反應的是位居區域板塊中心位置，絕對的次新物業，有地鐵加持，且物業良好，可以簡單歸納爲這個區域的網紅盤，比如我們星球內推薦的樓盤。

當網紅盤的價格在短期內成交量驟升價格驟升之後，客戶會沿著地鐵往下一站，或者本區域板塊內二線樓盤去買入，把所謂的窪地迅速填平。其實，用一句話就說明白了，就是板塊輪動，區域板塊之間的板塊輪動，以及區域板塊內部的各個樓盤的輪動

以上全錯

其實，往後的日子裏，大的區域板塊輪動，以及區域內得所謂樓盤的輪動，這種規律越來越不明顯了 原因就是“大水”不會那麽大，而且“大水”也不會那麽勤，所以丟掉一切“大水漫灌”的情懷，老老實實的在選籌上下足硬功夫，你自然就會受益非淺，無論是經濟效益還是教訓

選籌的核心變爲了：好區域、好産品，用接盤俠思維來通盤考慮，並結合區域板塊的增量兌現，用你的“天眼”來篩選 普通人總是看到了，再相信。而買房這個活動，這個事情，必須要做到先相信，再看到。

這就是這個事情的本質邏輯：

房價會在普通人孫雷不及掩耳盜鈴之勢之下完成上漲

老黃埔今年都是買入時間，中長期看漲，沒有一點問題，買

提問：新人首問，房産如何置換 ，使得資金升值更快，更加面向未來。武漢一套商鋪小區靠馬路底商，建議賣不？武漢西北湖一套14年的160平米房子無貸款 ，建議換到哪裏？廣州珠江新城東1000w 房子一套自住 尚有200w貸款，珠江新城中一套350w小房子無貸款出租，建議廣州如何置換更佳？想換一套更大自住，第二套如何更好的撬動資金投資？

回答：你好，底商要看社區入住率、社區內底商還是街邊外底商、門面面寬、周邊未來競品小區底商、社區人流動線、五公裏內大型商超、綜合體規劃等等情況。一般來說，租售比5%以上可以保留。西北湖如果不自住，建議置換到關山大道和光谷東這2個板塊。

廣州自住如果預算到了1000萬，直接珠江新城、天河公園、琶洲

1、總價約束：任何一個城市都有總價約束的規律，200-300萬就要買番禺或者新黃埔的遠郊，2000萬只能珠江新城或者保利天悅，所以總價約束很重要很重要

2、地段+産品力：在確定了總價約束之後，那麽就要在區域板塊之內，尋找合乎你喜歡的小區和房源，就屬于中觀、微觀層面，比如東方新世界的樓齡跟海濱城市花園的地頭，到底哪個更重要

3、通勤+教育：通勤重要，但也不重要，在通勤和教育當中，我認爲教育更加的重要，所以要從長遠來看，教育是投資，所以要重視。至于說滿足了教育通勤的問題就解決不了，那也不是這樣說，可以尋找其他的方法，比如再買一套，或者變換交通方式

融資方案：

1.加按揭

2.截斷+抵押

提問：房姐，同樣學區的前提下，學區房您建議買一居室好，還是二居室好？從投資角度來看，哪個將來的漲幅更好？謝謝！

回答：1. 有一種巧妙的思考問題的方法：把預設條件極端化，觀察在非常特殊情況下的現象，來推導結論。因爲往往在極端特殊的場景下，要素對結果的影響會表現的特別明顯。

2. 比如：我們不比較一房和二房，而是比較30平的一室戶，和3000平的超大獨棟別墅。同一個地段，對口同一所學校，排除其他因素，只看學校對房價的影響，那麽，是30平一室戶漲幅高，還是3000平超大獨棟漲幅高？

3. 顯然，並不是哪個漲幅一定高，而是“影響度”不同。因爲，受限于總價，單純沖著好學校來的買家，總歸是考慮小面積的人，要比考慮大面積的人，多一些。那麽，自然地，小面積房子裏，學區所占的對價金額，自然就比大面積房子裏學區所占的對價金額 ，要高一些。比如，30平一室戶，學區對價是150萬；3000平超大獨棟，學區對價可能反而只有50萬，甚至0——人家也許壓根沒有考慮過會去上對口的學校，而沖著學區來買房的客群也絕對不會去買3000平超大獨棟來解決學區問題。

4. 好了，那麽，接下來就比較容易推導了：如果未來這個學區更熱門、更值錢了，那麽小面積房子因爲含有的學區對價高（學區對價的基數大），和學區相關的這部分價值的上漲金額自然也就更多，反映在房價上，就是漲的會更快；但是，反過來，如果這個學區未來被其他各地“家門口的好學校”稀釋了，沒那麽熱門了，小面積房子裏面學區對價多，風險自然也就更大。

5. 所以，如果你認同這個學區未來會更加熱門、搶手，在其他要素不變的前提下，買小面積的回報率就會更高；反之，如果並不確定這個學區未來會怎麽樣，只是爲了解決自己家孩子當下的上學問題，並不想在學區這個要素下太大的注，那就盡可能選擇面積大的、受學區變動影響小的標的，比如甚至一步到位買品質次新社區3/4房自住兼顧學區，並且地段考慮>學區考慮——這是我始終推薦的做法。

提問：美麗的房姐，你好。目前想要養 流水，我和老公各辦了一張中信銀行的卡，能不能用我是法人的公司賬戶給我和他的卡裏打錢，做流水？這種流水銀行承認嗎？

回答：可以，具體操作方法見知識星球內部資料《幹貨！如何養出養出銀行無法識破的流水？》

提問：剛入星球 昨晚看了之前的內容 很精彩。有個問題 你提到投資潛力片區盡量不買片區的標杆盤，邏輯是什麽呢？因爲片區標杆盤價格貴 漲幅不如非標杆普盤嗎？謝謝

回答：1. 因爲標杆盤有“標杆溢價”。

2. 樓市和其他所有具有馬太效應的系統一樣，資源高度向頭部集中。市中心的價格，是郊區的好幾倍。好房子的價格，是破房子的好幾倍。

3. “標杆溢價”就是這種馬太效應的微觀呈現。

4. 問題在于，你買入標杆的時候，它是頭部；持有了十年，等要賣出的時候，可就未必了。會有更新更好的房子造出來，你就不再是標杆了。也就失去“標杆溢價”了。正所謂“不是你賺錢多，而是你成本高”。

5. 比如，曾經，老大樓也是當年的標杆，有標杆溢價，單價比公房要明顯地貴。現在，老大樓風光不再，單價通常比同地段公房便宜。

6. 不過，如果標杆盤在誕生之初定價合理，與其他小區差價還沒有拉開，那麽它可能會有一段紅利期，在這段周期內，享受馬太效應帶來的好處，與二梯隊小區的差價反而拉大。當年溫州人在上海買房就有不少人是暗合這種思路的。買入，過5-8年，等小區即將老去時，賣掉。

7. 不過，現在已經不太適合這麽玩了。一方面，定價合理的標杆盤太難找；另一方面，稅費的因素，也不適合5年就賣。而且這個策略得一直盯盤，太累，不適合有全職工作的廣大業余投資者們。

提問：房姐，請問在滿足住房要求的情況下，1000W在手上如何做投資可以穩妥跑贏通貨膨脹？

回答：投資是很難，很難很難，很難很難很難很難很難的事情。誰把投資想的很簡單，只能說很傻很天真，遲早要付出真金白銀的代價。想長期輕輕松松“穩妥跑贏通脹”極其困難，幾乎不可能。一定是要付出認知、技術、勞動的。在大城市貸款買房，對普通人來說，是相對最靠譜的方式。再結合合適的用作對沖工具的資産。

提問：房姐，變強自己的商業意識有沒有術方面的方法？

回答：思考了一下，最重要的是承認商業世界的不確定性，絕對不要被大佬們說的第一性原理迷惑。馬斯克可以定義電動車、李嘉誠可以決定地段價值，因此大佬必定鼓吹第一性，做規則制定者。

普通人一定要看到商業世界的混沌性，商業世界是個key performance特別多的複雜系統，關鍵因素越多，不確定性越強。提升商業洞察力，關鍵在于擴大個人可以感知、可以影響的範圍，能夠撬動關鍵因素的概率越大，本質還是增加概率權。

如果說成功是認知×團隊能力×運氣，能提升運氣的最佳方式，一直努力，不斷叠代，重視深度介入所處行業的上下遊，不斷嘗試跨界合作，注重別人的利益，提升蝴蝶效應扇動運氣的概率。

簡單說：多栽花，多試錯，少聽大佬雞湯。

提問：房姐，如何看待國家最近一系列的樓市調控？

回答：中國樓市，每次都因政策而起，調控才能停。2009年，2013年，2015年，2020年，這些大年，都是如此。

所謂政zhi，就是跷跷板。哪裏起來了，壓下去一點，平衡中庸才是帝王之道。

提問：某大V最近一直強調國進民退，以後要重點關注“國中”城市，並且強調不久之後有驚濤駭浪，個人感覺有販賣焦慮刻意炒作可能，您對此有什麽看法？謝謝

回答：中yang集權，則毛細血管收縮到動脈。三四線城市消亡，集中到省會和一線城市提高生活效率和保留經濟水平。國中城市優勢：能級高，被重視，會給補貼，允許基建，允許賣地，允許舉債。對發展很有好處，人口會預期流進來，風險也低。關注“國中”城市這一點沒有問題。

我們星球內一直在推薦年輕人淨流入的國家中心城市以及二線省會城市。樓市是個全國零和博弈的局，和股市一樣，永遠90%賠錢，10%賺錢。樓市10%是人口淨流入、資金淨流入、行政序列高、資源虹吸能力強的二線以上城市賺錢，未來三四線肯定整體跑不贏通脹的市場。

國進民退只是暫時現象，堅信我們的政府有智慧有能力構建強大的組織資源，發展好市場經濟。

之所以絕大部分的人賺不到錢，有些時候，宏觀會騙人，數據會騙人，媒體更是反向指標。世界是被投入最多的金錢，投入最多的精力，最在乎的人改變的。嘴炮黨、小編黨的信息完全忽視。

想要賺錢，把兩腳踩在泥土裏，感受市場脈搏。

提問：親愛的房姐？請問房查怎麽抹？征信怎麽抹？有好的推薦麽？

回答：房查記錄抹除和征信逾期抹除都可以操作，具體流程見知識星球內部分享。

提問：智慧的房姐好，向您請教一個問題，我家庭簡況如下，年齡45，生活在河北滄州，初年收入100w，另有門市年租金收入80w，三個孩子分別讀高一，初二，小學二年級，目前住房是十幾年的非電梯複式樓房（三躍四）面積300平，市值450w，投資在秦皇島兩套碧桂園三居室房子，原值130w，目前約160w每套。今年想在滄州投資兩套100平左右的重點學區或者單價1.1w左右的三居碧桂園、保利期房，約兩年後交房。今年還准備在天津投資一套120w左右的一居河東區學區房，爲孩子以後高考到天津用，手中1000w，無負債。

請問幾個問題：

情況一，孩子以後去一線城市讀書和生活，考慮深圳北京（我希望和孩子都在同一城市生活）需要助力買房分別是5、10、15年左右的時間，我的整體房産配置怎樣計劃？

情況二，去弱一線城市，比如天津、雄安等地工作，助力買房時間同上，房産如何配置？

情況三，工作回滄州之類的三四線城市，壓力小，幸福指數高，親朋多，機會少一些，我是否在類似滄州這樣的三四線城市配置兩套房子？

情況四，我們經常去歐美或者澳洲旅遊，發達國家的房子並不是很貴，門檻不高，是否建議投資（孩子大學都在國內讀，以後短期留學可以，出國定居意向不大）。

鑒于個人知識層次有限，朋友圈較小，生活工作區域範圍不大，對房産稅、孩子大學和工作地未知等各方面因素困擾，請您爲我指導一下具體方案。謝謝了

回答：你好，感謝付費！

首先北方城市的投資環境整體不如南方城市，建倉首選北京，其次就是天津和沈陽了。京津冀屬于同類型産品，不建議配置過多，適當的配置點珠三角 長三角和海外資産做對沖也是可行的。

滄州沒有投資價值，除非學區自用。雄安現在能買到的都是韭菜盤，不確定性太大。天津投資+學區，回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。三四線城市除非一套改善自住房，剩余子彈沒必要留在小城市，人口流失嚴重，未來房價只會鶴崗化。

海外房産分2大類，一種是歐美日，這種資産以穩健避嫌爲主，高租金低漲幅，更多的是分散資産。

第2種是類似于東南亞買地買房，漲幅更大一些，甚至于像越南柬埔寨，這些國家最近幾年地價房價漲幅非常大，租金也不錯，但是風險也比較高，一個政策變化可能就滿盤皆輸。

全球資産走勢來看，全球房價在過去10年經曆了一個大的向上的周期，房價的輪動從歐美日第一輪漲完之後，然後到東南亞國家。現在已經是這一輪上升的末輪了。所以在當下這個時間點選擇國家一定要謹慎。可能找到一些有産業支撐的，經濟增長比較快的，政治穩定的區域。

海龜這個IP已經過氣了。下一代海龜的命運可能是很悲慘的，孩子競爭意識太弱。雖然留學都是垃圾的選擇，但是歐美還是比日韓新加坡好。美國最好，注意一定去美國大城市。

未來發展一線城市中北京和深圳是更好的城市，也是中國最賺錢的城市，只是賺錢模式不同罷了，北京更多的是靠quanli。

提問：房姐，社會資源總是會向富人聚集，難道真的沒有社會公平嗎？

回答：公平一直存在，你非要投身老富人精耕細作幾十年的領域，馬拉松開賽40公裏後你才跑進來，你的不成功，你的貧窮，本身就是公平的體現。年輕人的歸宿，從來都是是廣闊的新世界。

否則，一群聰明年輕人在野蠻生長的新疆域裏，遵守法律的發令槍，延遲消費，嘔心瀝血，提供價值，服務社會，苦行僧般努力幾十年還有什麽意義。

知道與知識沒有力量，冒險與實踐才有力量；躬身入局提供價值，才會獲得財富與榮耀。

不是社會資源向富人聚集，是富人提供了價值才有了資源回報。很多窮人提出一些世界觀，不是爲了改變世界，是爲了不改變自己，妄想世界爲自己改變。

寒窗十年不過是花錢消費教育資源，高考第一與鬥地主大賽第一沒本質區別，甚至鬥地主玩的溜還能直播賺錢。

寒窗十年付費3萬就幻想榮華富貴，和100萬以內的剛需屌絲總是維權一樣，越是刁民越鬧事。教育、地産、互聯網以及其他所有行業，都是給下一代造夢的行業，消費後的現實很殘酷，幻想破滅後惱羞成怒是常態。

大學畢業的普通人，能進優秀企業996是福報，是在享受優秀創業者的行業紅利。

房地産注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資産積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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