很早之前就打算花些時間寫一個專欄，主題差不多是蘇州樓市過去20年的發展史這類，因爲翻閱資料比較多，整理工作一直斷斷續續，繼上篇《蘇州樓市20年——湖西時代》後，本文接著往下
以下是正文：
2002年8月28日，第一家進駐園區的金融機構——中國銀行向建屋集團提供10億貸款，作爲金雞湖東岸的開發資金支持，在備受矚目的“建屋中行10億元銀企簽約儀式”上，建屋集團高調放出風聲，湖東第一處住宅”東湖大郡”即將開盤。
2002年9月30日，蘇州工業園區以挂牌競標的方式成功出讓一住宅開發地塊，該地塊位于園區金雞湖北部玲珑灣，是園區規劃住宅開發的黃金地塊，也是園區湖西以外地塊第一次挂牌出讓，由浙江南都房産集團有限公司以樓面價1518元／平方米、總價12.8億成交，競得地塊編號爲蘇園土挂（2002）01地塊的土地使用權。
2002年那個秋天，金雞湖畔的兩個第一，宣告了園區二、三期開發正式開始。
01.湖東首個住宅小區
東湖大郡一期是湖東第一個住宅，2002年11月正式開工，盡管2002年8月建屋對外放風說很快就要開盤，但東湖大郡一期實際開盤時間拖到了2003年初。
由于是湖東第一個住宅，無論是建屋還是園區管委會，對東湖大郡一期期望值都較高，能不能讓當時的購房者從湖西轉移到湖東這邊，東湖大郡一期身兼重任，因此在開盤前，官方造勢自然也在所難免。
2003年2月27日，園區舉辦了首場土拍，圍繞湖東鄰裏一圈5塊地出讓。
其中1/2號地被棲霞建設拿下，兩塊地樓面價最貴，全部1500+元/㎡，如今的楓情水岸；3號地塊被建屋拿下，如今的東湖大郡3期，樓面價1325元/㎡；4號地塊被園區華成拿下，如今的東湖春之韻地塊，樓面價1435元/㎡；5號地還是被建屋拿下，如今的東湖大郡2期&歐洲城地塊，樓面價1472元/㎡。
2003年園區首場土拍
看過上篇湖西時代的看官或許記得，2003年初湖西房價齊頭邁進4字頭，並且以大戶型爲主，剛需購房者苦不堪言，由于當時湖東仍處于遠郊地區，大多購房者寄希望東湖大郡開盤價不超3000，能給他們一個輕松上車的機會。
不管20年前還是20年後，普通購房者們始終背負高房價這座大山。
幸運的是，20年前那批購房者趕上了時代紅利，無論個人收入還是房價都大幅上漲，對未來無所畏懼；20年後的購房者相比之下就失色許多，尤其經曆今年降薪、裁員潮，誰也不知道未來會是什麽顔色。
2003年3月14日，東湖大郡一期正式對外，按照當時貴賓卡排號先後通知選房，園區湖東的第一個項目，也是首個公積金優購房項目，也是這麽多年來唯一一個優購房項目，當年在園區繳納公積金，買東湖大郡可以打8折，園區公積金巅峰時刻，也定格在20年前。
在優購房的助推下，東湖大郡一期以購房者意想不到而又期待的價格入市，一期開盤均價3250元/㎡（園區公積金打8折），大戶型爲主，一共32幢多層+小高層，購買群體以當年園區公務員爲主，開盤前“房牛”光一張嘉賓卡轉讓費就高達萬元，一期開盤200多套房源，當天全部售罄。
就這樣，在土拍+東湖大郡開盤熱銷的刺激下，湖東樓市掀開了序幕。
建設中的東湖大郡一期
02.湖東首個學校和鄰裏中心
2003年3月27日，湖東鄰裏中心正式破土建設，繼新城、貴都後，這是園區第三個鄰裏中心，也是湖東首個鄰裏中心，同時近3萬方面積是早期鄰裏中心中最大的一個。
2004年8月18日，湖東鄰裏中心盛大開業，爲當年荒僻的湖東，注入了一絲商業氣息，曆經10多年，見證金雞湖東岸從農田到月光碼頭CBD、文化博覽中心、國金中心光陰的變遷。
講完湖東第一個商業配套，再講一下湖東第一所學校。
2003年9月5日，湖東中學和湖東小學開工建設，中學是12軌36班，小學是8軌46班，2004年9月1日開始招生。
湖東中學落成驗收後，命名爲園區三中，最初該校分別有高中和初中部，2008年9月初高中分設，初中部命名爲園區十中，高中部後來于2010年改名爲西交大附中，2018年初中部的園區十中跟星洲中學合並成立爲西交大附中初中部。
湖東小學落成後，命名爲園區二實小，一直沿用至今。
繼續聊回樓市
2003年整個園區樓市聚焦度還停留在湖西，湖西以外除了東湖大郡一個樓盤，其他樓盤都未入市，但地該拍的都拍了，屬于那個年代的開發商早已摩拳擦掌起來。
2003年10月22日，湖東鄰裏板塊再次土拍，合計拿出了6塊地，新朋友也該出來露個臉了。
第一塊地是金湖灣項目，當年仁恒和晉合還沒分家，算是上海仁恒首入蘇州第一個項目，後來分家後給了晉合，項目至今還是湖東那一片改善豪宅，晉合品質經受住了時間的考驗。
2003年順馳在蘇州大放光彩，先是10月22日土拍，豪擲6億，分別以1959/2044元/㎡，拿下湖東2/3兩塊地拿下；緊接著12月又花了27.33億以1673元/㎡拿下鳳凰城地塊。
2003年8月，孫宏斌在重慶聯席會上定下順馳2004年百億銷售目標，台下的王石當場勸到“小孫，是不是要注意控制風險 ？”最終高負債、快周轉的順馳，倒在了全國第一輪調控後，于2006年賣身路勁，當然這都是後話。
04號地塊被棲霞以2.16億，樓面價1574元/㎡拿下，也就是如今的自由水岸項目，從棲霞最初的定位來講，首入蘇州的楓情水岸要高于後來的剛改自由水岸。
05號地塊被永新置地拿下，也就是如今的東湖林語；06號地塊被曾經的龍頭房企中華企業以4.81億，以樓面價1946元/㎡拿下，也就是如今的第五元素地塊。
2003年10月22日這輪土拍結束後，湖東鄰裏核心地塊在一年之內全部出讓完畢，2萬人組團的大型居住社區，即將上線。
03.玲珑、玲珑！
2003年4月2日，金雞湖大橋正式開工建設，現代大道邁出了東擴的步伐。
2004年1月，金雞湖大橋全線通車，3月28日，玲珑灣售樓處也正式對外公開，該項目由浙江南都2002年9月30日以樓面價1518元／平方米、總價12.8億拿下，跟建屋合作開發。
沒錯，你沒看錯，早年的玲珑灣，其實也有一點點建屋的基因。
早在2003年11月，南都跟建屋聯手推出玲珑彙俱樂部，加入該俱樂部條件很簡單
01.做玲珑灣的業主，免費加入。
02.去中國銀行申請一張“南都建屋聯名卡”，並在卡中預存2W凍結資金。
加入玲珑彙俱樂部的好處就是，會員可以優先購房。
2004年4月13日，玲珑灣三區開盤，推廣名稱叫雲領，開盤均價毛坯4400元/㎡，精裝的6200元/㎡。
由于當年蘇虹東路高壓線跟工廠環繞，界面著實不好看，加上2004年全國樓市開啓第一輪調控，玲珑灣三區首次開盤，去化其實很一般。
以前購房者可不管玲珑不玲珑，只看價格，加上又是後排，這也注定三區首開競品是東湖大郡二期、東湖春之韻、還有高爾夫花園等新樓盤。
當時玲珑整個板塊還只有玲珑灣一個樓盤，直到2004年4月21日，玲珑板塊土拍潮襲來。
1號地塊被中海以總價5.5億、樓面價3438元/㎡拿下，是中海在蘇州的第一塊地，首進蘇州，所以當年湖濱壹號的推廣名是非常有寓意的。
2號地塊是和風雅致，當年是被上海順景以3337元/㎡拿下的，後來不知道爲什麽退了，直到2007年6月又重新拿出來土拍，被日被大和拿下。
3-5號地塊是玲珑板塊又一大地主雅戈爾帝國，合計砸下14.1億拿下了3塊地；6號地塊是天地源橄榄灣，樓面價2564元/㎡，相比玲珑板塊，並不算便宜。
同樣是2004年那場土拍，萬科園區搶地失敗，留下一句園區地價偏離它的價值，拂衣而去。
從上文講到的幾次土拍可以看出來，當年拍地節奏是越拍越貴，03年第一場土拍，樓面均價1500元/㎡，03年第二場土拍，樓面均價2000元/㎡，04年第一場土拍，樓面均價直接刷到了3000元/㎡。
地價猛漲，房價自然也不會閑著，是時候把視角切回到湖東板塊了。
04.湖東新房大爆發
2004年4月25日，老朋友東湖大郡二期對外開盤，毛坯均價4400元/㎡，並且只有少量公積金優購房，相比一年前直接上漲1500元/㎡。
真是一年不買房，一年又白忙。
2004年4月28日，東湖春之韻首次對外開盤，均價4900元/㎡，以多層、小高層、高層爲主，一期綠化率高達50%+，主打景觀視野。
04年住博會春之韻展點
2004年6月12日，順馳湖畔天城首次對外開盤，均價5100元/㎡，主打高端改善，以歐式風格爲主，營銷路線也是融創風格前身，各種強調自己高端，看不上其他樓盤。
同樣是2004年8月7日，玲珑灣二區正式開盤，推廣名領秀，開盤均價5300元/㎡，加上之前開盤的三區，跟湖東領裏一衆新房競品的火熱。
所以早期在萬科還沒有收購南都的時候，玲珑灣競品就是東湖大郡二期、東湖春之韻、湖畔天城等小區。
2004年11月6日，老地主棲霞的楓情水岸一期對外開盤，因爲臨湖較近，加上鄰裏中心的加持，楓情水岸熱度是幾個新盤中最高的一個，一期開盤均價5300元/㎡，連樣板間和正式售樓處都沒有就直接開盤，也是奇葩的很。
2004年11月25日，湖東又一次土拍，繼上半年的玲珑後，這次年底壓軸土拍，更是拿出了少量環湖別墅用地。
07號地塊被中海拿下，也就是半島華府，樓面價4319元/㎡，溢價率35%，別墅用地，當年的地王，也是中海在蘇州的第一個項目，盡管上半年的湖濱壹號地塊是第一塊地，然而中海當年定的方向，還是先用半島華府的別墅，打開在蘇州的知名度。
08號地被老地主建屋拿下，也就是伊頓小鎮，樓面價2363元/㎡，目前湖東改善住宅之一，前排沿湖別墅湖東板塊的頂豪之一。
09號地塊被中新拿下，做的德邑別墅，湖東板塊的頂豪之一，樓面價2635元/㎡。
10號地塊被新人南山拿下，南山麗舍項目，樓面價2844元/㎡，當年主打歐風，加上隔壁伊頓小鎮（半島華府也式），每次從中新大道轉星湖街，都有種穿越亂入的感覺。
至此，湖東鄰裏周邊的地塊出讓的都差不多了，相比2003年孤零零一個新房東湖大郡，2004湖東新房開始井噴，並且隨著大量土拍，無論是地價還是房價亦或是熱度，都水漲船高，就在當年已經買房的業主和開發商都憧憬明年房價要漲多少的時候，第一次全國調控來襲。
2004年10月，央行上調貸款基准利率（房貸利率），9年來首次加息，吹響了那輪調控的號角。
2005 年3月26日，早春剛到，樓市就贏來當頭一棒。
國務院辦公廳 下發《關于切實穩定住房價格的通知》，“老國八條”出台，房地産首次面臨全方位調控，當年堪稱史上最嚴厲調控。
在連續多條政策的打壓下，全國房價迎來了一次下跌潮，樓市不再火熱，新房也開始滯銷。
最先扛不住的就是當年的順馳，高負債、快周轉能夠迅速把基本盤擴大，一旦反噬起來卻也讓人後怕。
2004年9月鳳凰城開盤，園區“順馳雙城記”當年還是很有影響力，然而時不予人，在那輪調控周期中，順馳最終沒能熬下來，鳳凰城、湖畔天城後來交付也一再延期。
2005年4月，順馳湖畔天城D區加推，相比之前5400元均價下調到5000元/㎡，打響了降價跑量第一槍，並且從6月開始，順馳一直接營銷起了無理由退房，12月，資金鏈越發緊張的順馳直接把湖畔天城價格下調到了4500，相比去年年底整整降了1000元/㎡。
然而再怎麽自救，順馳的結局從04年8月港股上市失敗就已經注定，加上2005年調控突然襲來，最終只能落得一個賣身離場。
2006年9月，順馳賣身55%股權給路勁，湖畔天城、鳳凰城的開發權也易主，後來鳳凰城地塊，路勁一直開發到2018年瀾山瀾才結束，也算一筆極其成功的收購案例，當然這都是後話，等奧體篇再談。
相比當年順馳的窘迫，老地主建屋的日子就滋潤許多。
2005年3月，東湖大郡3期對外加推，推廣名自由都市，主打中小戶型面積段，均價5400元/㎡，由于東湖大郡1-2期前兩年積累的名氣，大郡3期在當時湖東市場，不僅是最貴的，而且是最好賣的。
現在各位看官覺得老破舊的東湖大郡，當年可是一直霸著園區銷冠的位置。
對了，還有個老朋友，湖東第二個樓盤，東湖春之韻當時一期銷售已經接近尾盤，在年底臨近交付的時候，打了9折以4700元/㎡的價格成功售罄，害的一期開盤搶到房的老業主一直念叨著，一期開盤買的，就是這個小區最貴的。
另外也說一句，東湖春之韻這個樓盤跟東湖大郡沒有任何關系，從開發商到建築風格都是不一樣的，貝殼和我愛我家上面把東湖春之韻稱爲東湖大郡五期，其實只是按照公安編號定的。（左邊黃色是東湖大郡三期，右邊圓筒樓是春之韻，可以明顯看出外立面區別）
還有個老朋友，楓情水岸2005年3月18日售樓處才正式對外公開，同一天加推了一期的湖景住宅，均價5500元/㎡。
楓情水岸這個樓盤當年定位就偏改善，小區水景較多，以落地窗爲主，加上二期香槟金的鋁板，以及早年西邊無敵的湖景視野，因此楓情水岸是當年湖東熱度最高的小區。
小區跨度較大，一期是2004年11月開盤的，開盤均價5300元/㎡，06年6月份左右一期交付，當時一期只剩少量尾盤，均價擡到了5800元/㎡。
二期是08年8月才開盤的，開盤均價8300元/㎡，二期交付時間是12年6月，新房一直賣到13年6月還有最後一幢才拿出來，湖景精裝，均價19000元/㎡，比同期的中央景城貴了5000左右/㎡。
可以說楓情水岸銷售周期貫徹了整個湖東的開發時間，從03年拿地，到04年開盤，再到13年結案，跨度整整10年，也算見證了湖東崛起的過程。
建設中的楓情水岸
2005年，湖東板塊除了幾位老朋友們，其他幾個新房也是時候入場了。
2005年8月，棲霞的另一個項目IALA國際水岸（自由水岸）首次開盤，主打剛需小戶型，75/99㎡是主力戶型，開盤均價4900元/㎡，定位比楓情差一下，公區有點類似，大水景、灌木綠化算是比較有特色的。
同樣，這個項目也賣了很久，2009年底，國際水岸島域最後兩幢開盤，124/142㎡戶型，均價8800元/㎡，相比05年開盤漲幅接近翻倍。
考慮自由水岸也是03年拿的地，同樣是03年同吃湖東兩塊地，棲霞真的在湖東賺發了。
2005年10月1日，東湖林語開盤，均價4950元/㎡。這個項目也是個奇葩，銷售周期比對面自由水岸還長，一直到2010年還有房子在賣，均價差不多10000元/㎡。更奇葩的是，小區交付時間從一期的06年12月、到二期的08年12月、再到三期的10年6月，跨度也很大，各位看這個小區二手房一定要仔細區分，房齡還是比較明顯的。
2005年10月15日，金湖灣花園首次開盤，精裝，均價8000元/㎡，比周邊小區貴了3000元，其實仁恒在蘇州的第一個項目可以說實金湖灣花園，當年推廣營銷就是以仁恒的名義來的，首次開盤主要購買群體以上海的仁恒粉爲主，占比超過了60%。
2006年7月，仁恒跟晉合分家了，晉合繼承了仁恒在蘇州的所有項目，包括2005年拍的晉合水巷那塊地，仁恒另起爐竈，從産品上看，兩家房企都主打新加坡花園水景住宅，以改善客群爲主，風格非常類似。
金湖灣收官是在2007年7月1日，推出了樓王10#，220㎡，當年售價1.2萬，比周邊的普通小區貴了將近5000左右。
今年3月19日，剛剛成交的220㎡同戶型1330萬，同樣是周邊小區最貴的大平層，所以貴的東西只有一個缺點，就是貴。
2005年11月，老地主建屋的歐洲城跟伊頓小鎮同時開盤。
光從小區名字就能聽出來，這兩個小區都是歐式風格，尤其伊頓小鎮那一口小鍾樓，英倫氣息十足。
歐洲城地塊是跟東湖大郡二期連在一起的，建屋03年拿的地，當年推廣的時候，很多購房者都喜歡稱爲東湖大郡5期，05年11月19日首次開盤的，首開均價5000元/㎡，2006年3月，因爲市場持續下滑，歐洲城又搞了旭電公司團購，價格降到了4700元/㎡，加上小區本身又有500多套供電局代建房源。所以歐洲城差不多06年年底就結案了，結案均價5500左右。
伊頓小鎮當年做的英式城堡圍合設計，洋房層高3.2米至今都沒幾個小區能做到，05年11月26日首次開盤，洋房均價6800元/㎡，比周邊普通住宅貴了2000元/㎡左右，別墅均價1萬，跟隔壁德邑差不多價格，只要在伊頓小鎮買了房的，基本都會送兩本定制繪本，男的送的是紳士，女的送的是淑女，總之，就是要把英倫風紳士淑女路線走到底。
伊頓小鎮洋房因爲價格比較高，賣的其實挺一般的，加上當時正處于調控周期，一直到09年6月，都還有房子在賣，當時均價8800元/㎡，當時伊頓小鎮剛交付，房子是真的非常漂亮。
早年伊頓小鎮
話說當年周邊幾個競品別墅都是歐風，德邑是德系建築風格、伊頓是英式風格、中海半島華府是意式風格、南山麗舍是法式風格，所以上文麥子講了，每次從中新大道轉星湖街，都會有種穿越亂入的感覺。
如果對湖東鄰裏那一片熟悉些的，應該會發現，板塊絕大多數小區，都已出現，接下來一起看看當年的玲珑是否還在蟄伏？
06.玲珑三傑的峥嵘歲月
2005年對玲珑板塊發生了一件大事。
這年3月3日，萬科並購浙江南都，曲線獲得了玲珑灣的開發權，也是萬科首進蘇州的第一個項目。
2004年4月園區土拍，搶地失敗後萬科集團副總經理丁長峰對記者說
“我覺得工業園區的地價已經偏離了它的價值。萬科對蘇州市場研究、准備了兩年，但是，我們最後決定還是不進去”
2005年3月剛剛並購南都，萬科王石就迫不及待的宣布，“蘇州園區玲珑灣地塊是萬科決定並購浙江南都一大重要因素”
果然開發商的嘴，就跟托尼老師一樣，沒有一句真話。
萬科並購南都後，因爲流程還沒走完，南都又接著賣了1區跟6區，直到5區開始，才由萬科接手。
2005年5月11日，玲珑灣前排湖景一區領谛開盤，全湖景大平層260㎡，均價11000，當年除了中茵皇冠（1.4w），整個園區新房就屬玲珑灣一區最貴。
2005年國慶，中海湖濱一號放風即將開盤，結果10月15日，玲珑灣六區搶先一步對外開盤，均價5300元/㎡，因爲直面湖濱一號的競爭，開盤效果不佳。
再聯系下上文湖東板塊，當年玲珑灣六區售價基本是跟楓情水岸一期持平，遠低于金湖灣花園。
後來玲珑灣由萬科接手，重新定位了小區，玲珑灣五區是整個項目的分水嶺，五區之前，是屬于南都的風格，五區之後屬于萬科，玲珑灣的鄙視鏈就是湖景＞萬科區＞南都區，之前一篇文章詳細講過，《玲珑灣的故事》，本文省點筆墨，留個其他兩個新人。
玲珑板塊的其他新房，也該入場了。
早年玲珑灣
2005年10月22日，中海湖濱壹號對外開盤，玲珑板塊第二個住宅小區終于姗姗來遲，1/5#首開均價5500元/㎡，比玲珑灣六區貴一點，面積段73-143㎡，去化率85%，在那個調控的年代，交出了完美的答卷。
2005年12月10日，中海湖濱壹號洋房首次對外，95-165㎡，對外售價8100元/㎡，直接拉爆了區域均價。
可以說早期的中海湖濱壹號定位非常精准，當年銷售一直是壓著玲珑灣，直到玲珑灣四區瀚庭（萬科瀚庭）入市，錯層競爭（主打高改）才有所緩解。
2006年9月23日，中海湖濱壹號二期開盤，均價6600元/㎡，當天去化80%；2007年1月，23/24/39#湖景樓王加推，均價已經漲到了8800元/㎡。
2007年6月，45#177㎡大平層壓軸入市，均價1.6W精裝，然而07年是調控大年，尤其08年初，金融危機的疊加影響下，湖濱壹號177㎡大平層其實是整個小區最難賣的産品，一直到09年初，才完成清盤。
湖濱壹號這個盤銷售周期很快，除了尾盤177㎡遭遇市場寒流，其他時間段銷售一直領跑園區，或許也是因爲半島華府和湖濱壹號的成功，加深了中海布局園區的信念，05年12月又分別以10.3和3.5億相繼拿下當年園區地王（禦湖熙岸）和星湖國際地塊。
中海的園區時代，從湖濱壹號正式揚帆起航。
06年11月湖濱壹號加推
該聊聊玲珑三傑最後入場的雅戈爾了，又一個巨無霸項目。
雅戈爾未來城是2004年跟中海湖濱壹號同一天拍的地，因爲體量極大，産品定位和規劃時間較長，對外銷售周期晚了中海一年。
很多人問過麥子，這個雅戈爾和賣衣服的雅戈爾有什麽關系？
簡單點理解，就是當年雅戈爾靠服裝業務賺了錢，轉身投入房地産市場，畢竟那些年萬物盡頭都是地産，又是浙江的企業，不搞個副業房地産都不好意思說自己是浙江的。
再講個有趣的是，當年信息交流比較閉塞嘛，每個城市土拍都會有針對外地企業的推介會，那些年浙江炒房之風非常旺，溫州炒房團更是家喻戶曉，然後2006年之前園區或者蘇州的土拍，第一場推介會往往都安排在杭州那邊的酒店，也有去溫州的，最後一場才會回到蘇州，所以2000年初的時候，浙系開發商在蘇州拿了非常非常多的地，比如嘉業的（陽光城系列）、玲珑灣的南都、雅戈爾未來城等等。
以前賣地就跟招商一樣，往往還要官方背書才有效果，當年地産商都是地方的座上客，哪像現在牛夫人，扯遠了，繼續往下講。
雅戈爾一期開盤的是YARK公館，也就是如今的雷迪森，06年6月24日開盤的，主打5星級酒店公寓，跟當年的和喬麗晶一樣，24小時管家服務，一期開盤B座精裝，均價7000元/㎡；C座毛坯5400元/㎡。
話說當年那個背景，購房者都沒什麽錢，又向往西式生活（當年那麽多歐式建築就清楚了），然後這種低總價公寓，一營銷英式管家式服務，銷量都非常好。
無論當年的和喬麗晶還是YARK公館都利用了購房者這種心理，當然英式管家服務除了在售樓處能看看，等房子交付了，都是老大爺保安，心理落差賊大。
還是那句話，不要相信開發商的嘴，跟托尼老師一樣。
YARK公館最貴的就是D座雷迪森，同樣是06年對外銷售的，當時營銷路線跟中茵皇冠一期小戶一樣，搞了酒店式公寓，托管給雷迪森5星酒店，然後年回報率8%，簡直火的不行，小戶型非常非常好賣。
後來07年6月，D座又搞了個君邸88，營銷成5星酒店之上精品住宅，又有金雞湖湖景，簡直拉風的不行。當然價格也不菲，就是雷迪森公寓那個130㎡的戶型，精裝均價1.1W，買房送車位，比當時同一批的雅戈爾泊爵貴了接近5000元/㎡。
06年yark公館一期開盤
以上基本就是YARK公館的故事了，接著講雅戈爾二期未來城泊爵。
泊爵是2007年6月24日首次開盤的，均價6400元/㎡，後排的非湖景。
那個時候湖濱一號只剩前排湖景樓王在賣，均價8800元/㎡，玲珑灣也正式被萬科接手，四區瀚庭推出來均價直接1.4W，所以泊爵當時根本就沒競品，非常好賣。
差不多從07年6月賣到07年9月，短短3個月時間，泊爵從後排賣到了前排，均價也從一期的6400賣到了前排三期的8700.
另外補充一點，泊爵當年的營銷詞是LAKE KING，翻譯過來就是無敵湖景，跟湖濱壹號前排差不多的，所以整體價格也相差無幾。
08年建設中的泊爵
07年下半年，是第一輪全國調控周期最慘的時候，全年3、5、7、8、9、12月合計6次加息，並10次上調存款准備金，該年房貸利率高達7%+，再加上08年初的金融危機，當時房地産市場真的人人自危。
現在很多購房者一聽到08年就想到4萬億，然後誤以爲08年房價大漲，其實07年下半年到08年下半年，房價下跌非常多，尤其08年3月，萬科在全國打響降價第一槍，8折優惠，把萬科推上了輿論的風口。
直到08年9月開始救市，房價才有所持穩，09年1月7折利率出台，房價逐漸上漲，那輪調控周期真正大漲的年份是09-10年。
了解了這層背景，我們接著往下看。
2008年7月，雅戈爾潇邦開盤，主打小戶76-126㎡，均價7250元/㎡，然後當時市場分成兩派，一派是碧桂園爲首的，發表聲明承諾不會降價，另一派就是萬科、鑫苑爲首的，不管三七二十一，降價了再說。
市場寒流下，潇邦開盤自然沒好到哪裏去，後來偷偷摸摸降價了兩輪，最低的時候均價只有6500左右。
然後就是09年放水，樓市一路向上，潇邦差不多是09年底，基本慢慢出清，收官價在9000多，也算幫第一批買房的業主漲了回來。
09年建設中的潇邦
該講最後一期風尚了，風尚是在10年5月入市的，當時樓市已經漲完一輪，風尚的開盤價1.2-1.4W，當然跟同期和風雅致、玲珑灣7/8區比，風尚算是非常便宜的。
風尚的戶型段比潇邦要大不少，主打改善，有洋房和小高層，面積段83-170㎡，風尚收官差不多是在12年6月，173㎡的洋房均價1.3W。
風尚面積段
06.湖東鄰裏新房收官
回到湖東鄰裏板塊，把時間線撥回到2006年。
繼上文講了金湖灣、伊頓小鎮入市後，湖東鄰裏所剩的新房其實不多了，按照時間線，接著往下唠。
2006年3月11日，老地主中華企業的第五元素終于拿出來了，拿地1年多才開始賣，畢竟曾經的大地主，要照顧的盤子比較多，忙不過來很正常。
第五元素的開盤價是5200元/㎡，跟東湖林語、自由水岸這兩小區一樣，銷售周期比較長，一直到2010年4月才加推最後一幢，熬過一輪調控周期，尾盤收官價格直接飙倒12000元/㎡，跟上文雅戈爾風尚差不多同一價位。
2006年6月17日，南山麗舍（巴黎印象）也首次入場，均價5700元/㎡，當年的法式豪宅，如今小區早已破舊不堪，沒有優質物業的加持，終究沒能敵得過時間。
2007年8月，建屋代建的公務員小區東城郡拿出了少量房源對外出售，135/160㎡純大戶型，均價6000元/㎡，這個小區在大戶型改善爲主的今天，還蠻吃香的。
2007年9月，老同志中新的澳韻花園正式開盤，主打小面積、低總價，開盤均價6800元/㎡，話說澳韻是當年的現象級樓盤，因爲面積段小，總價低，又是小高層，還有邊戶，對剛需來講簡直再合適不過。
到了2007年，其實整個湖東鄰裏線差不多就該結束了（中糧本岸都是別墅，10年入市的，本文就不討論），接下來講講板塊裏最後一個入市的普通住宅吧。
2007年12月22日，朗詩國際街區首次開盤，全篇讀下來的讀者應該明白這個時間點，樓市最淒慘的時候。
國際街區是朗詩在蘇州的第一個項目，主打精裝科技住宅，因爲也是蘇州首個科技住宅，不知道是不是因爲這個緣故，朗詩蜜汁自信的給開盤價定了12000元/㎡，跟當時玲珑灣五區差不多價位，比中海湖濱壹號前排湖景都貴。
當年朗詩對外宣稱首開賣了1個多億，也就是不到100套房源，其實這個數據我是完全不信的，這麽貴的價格，能賣個20套都算成功了。
結果你們猜怎麽著，朗詩賣著賣著，精裝科技城住宅不搞了，改成賣毛坯了。
2009年4月，國際街區7/9/11/12/15/16/17#對外銷售，均價8000元/㎡，毛坯，相當于變相降價了，科技住宅第一槍，就打了個水土不服。
最後的最後，就是上文講的，2013年6月，老同志楓情水岸二期最後一幢130㎡現房銷售，均價1.8W，算是爲整個板塊收官。（真是貫穿整個開發周期）
從2003年3月14日，東湖大郡一期首開，到2005年的百花齊放，再到2007年的少數樓盤入市，整個湖東鄰裏板塊開發的最高峰就定格在了04-07年期間，不知道又有誰的往事，留在當年那些售樓處中。
07.玲珑新房收官
玲珑板塊最後一個新房就是和風雅致，05年土拍退地後，07年又重新拿出來，被大和5.05億拿下。
大和07年拿下地塊後，一直到10年5月才對外開盤，首次開盤均價1.8W，也算是一個天花板的價格，整個項目銷售周期較長，加上後來10年9月的釣魚島事件，國內反日情緒高漲，售樓處都差點被砸。
一直到14年8月，項目才慢慢收官，尾盤價2.3W。
當然，玲珑板塊最後一個純住宅項目還是上文提到的玲珑灣，16年1月，玲珑灣天萃還有少量房源在售，售價4.5W同樣是當天蘇州天花板價。
別看現在玲珑灣前排湖景房貴，人家賣的時候從來就沒便宜過。
最後講個有趣的小故事，2008年9月，星灣學校首次招生，玲珑片區業主喜大普奔。在此之前，玲珑那邊的學區一直是二實小+園區三中，也就是湖東鄰裏那邊的學校，所以當年這兩個板塊新房一直是互相诋毀，只不過如今隨著玲珑板塊房價一路上漲，二手房區分才這麽明顯。
從時間線看，整個玲珑的開發周期大概是06-10年階段，相比湖東鄰裏要稍微晚上一些。
08.玲珑、湖東的時代
2020年6月，蘇州國金中心正式竣工，江蘇第一高樓花落湖東，但對周邊居民而言，國金中心的落成更像是錦上添花。
真正屬于他們的年代，仍要追溯到2007年10月，文化藝術中心開館，月光碼頭的文青們，在煙花晚會下彈著吉他唱著歌，享受著那個秋天屬于他們的晚風。
他們是園區的開拓者，也是園區的奮鬥者，相比當年成熟價貴的湖西，他們選擇遠郊便宜的湖東本就是一種冒險，但他們並沒有更好的選擇，除了湖東還能去哪？
他們的工作在園區，想要在園區生活，就必須先定居下來，正如那個年代熱播的《蝸居》
“房子對他們來說是生活的必須品，而不是裝飾品”
所幸他們的冒險是成功的，用了10年時間，見證湖東的從無到有，從一片水窪農田到鱗次栉比的高樓大廈，在這個偉大的時代，時間獎勵了他們。
全文完。感謝您的耐心閱讀。如果覺得好看，請順手分享點個”在看”吧~
參考資料：
[1].蘇州工業園區志
[2].《蘇州年鑒2001》
[3].《蘇州日報》資訊
[4].《中國經營報》資訊
[5].房天下網站論壇資訊
[6].順馳2003“瘋狂”年鑒