“天之驕子”南沙，在城市更新領域下了一劑猛藥。
這兩天，我們拿到一份文件《南沙區加快舊村更新改造推進高質量發展的工作方案的通知》。
這份文章，信息量很大，透露了南沙三到十年的舊改計劃，對樓市影響重大。
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方案顯示，南沙區納入《市方案》的舊改項目，涉及黃閣鎮、東湧鎮、大崗鎮、榄核鎮、南沙街共5個鎮街，一共有36個。
當中，三年計劃項目有且僅有1個，那就是金洲；五年計劃一共有22個，而十年計劃，有13個項目。
未來五年之內，將拆掉半座南沙城。
根據舊改項目的不同流程和進度，目前南沙處于拆遷改造實施階段的項目一共有有9個，有金洲沖尾村、坦尾村、東灣村、東瓜宇村、亭角村、大湧村、東流村、大塘村、大井村。
眼尖的朋友，不難發現，目前整個南沙舊改推進最快的板塊，主要集中在黃閣、金洲等置業版塊。
而處于改造方案審核審定階段項目10個，包括南橫村、東井村、大石村、龍古村、馬前村、鴨利村、南湧村、魚窩頭村、大穩村、天益村；
所謂改造方案審核階段，就是正式開拆前，必須要走的程序。
前期階段項目17個，涉及廣隆村、塘坑村、大崗村、人民村、官坦村、大同村、九王廟村、客家村、黃山魯林場、蘆灣村、鹿頸村、深灣村、靈山村、慶盛村、石排村、流東村、板頭村。
如果按照程序和改造速度來看，實施階段＞方案審核階段＞前期階段。
而南沙這麽做，目的也很明確，那就是城市進階，産業升級。
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對于城中村改造，一直以來，我都有一個觀點：廣州這座城市很務實，到了不得不改的地步，才會像城中村“動刀”。
當年，冼村與獵德咫尺之隔，打造城市CBD，城中村改造爲什麽選“選獵德而舍冼村”？
兩者都在珠江新城，論“城中村”問題的嚴重性，冼村遠遠要比獵德多得多。
而且冼村也沒有什麽嶺南傳統村落風貌、文物保護單位及“非物質文化遺産”等。
爲什麽珠江新城第一個改造城中村，是獵德而不是冼村？
其背後，更重要的原因是因爲獵德村已經切切實實地影響到珠江新城建設，乃至“河南與河北”的交通聯系了。
擁堵不堪的廣州大橋的擁堵和新光快速的竣工逼迫獵德大橋不得不馬上開工。
而建設獵德大橋的關鍵，就是城中村的改造。
這座城市的務實，五條人就有所傳唱。
一個朋友，放著其他城市的“金飯碗”不要，偏偏下海來廣州，而且還是做城市更新領域的工作。
他說，初來乍到，除了珠江新城，廣州不少地方“城不城，鄉不鄉”，很難想象這是一座一線城市，國際大都市。
但是，它每年公布GDP，又是這麽牛掰，不得不讓人佩服這座城市的低調和務實。
這不難理解。
包括省城廣州在內，改革開放初期的珠三角“村村點火，戶戶冒煙”，開始了初級工業化進程，率先走上了致富之路。
東南西北中，發財到廣東，一度成爲全國的共識。
|石牌航拍 版權@拆神細鵬
城市急速擴張，包圍農村，珠三角富起來了，但是城市肌理和面貌，並沒有得到改善和提升。
2001年，有中央領導視察廣州時就說過：到廣東走了一鎮又一鎮，鎮鎮像農村；走了一村又一村，村村像城鎮。
有人說，這裏進了門像歐洲，出了門像非洲。
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一直以來，受制于城鄉二元土地制度，廣州城鎮化呈現明顯的“雙路徑”。
即政府自己搞自己的；村集體也是單幹，除了征地，基本上是井水不犯河水。
甚至很長一段時間，廣州因爲沒錢，也禁止社會資金介入城中村改造，讓其自我改造，自生自滅。
所造成的結果是，城鄉空間失序，城中村用地低效、産業粗放、公共服務設施薄弱。
2015年，廣州單位建設用地産出爲10.13億元/平方公裏；低于深圳市16.5億/平方公裏的單位建設用地産出，更不及國際性大都市香港（58.9億/平方公裏）、新加坡（45.21億/平方公裏）城市的用地效益水平。
土地利用率很差。
由此，上世紀90年代末期開始的“退二進三”，2008年開始的“三舊改造”，成爲了市場上的趨勢。
而借助珠江新城與琶洲CBD的東風，我們目睹了獵德、琶洲、楊箕上演的財富神話。
|琶洲航拍 版權@拆神細鵬
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作爲大灣區炙手可熱的區域，向海而生的南沙，讓人有太多的期待。
問題來了，南沙36條村，怎麽改，如何改？
首先，南沙支持和鼓勵國有企業參與南沙所有的舊村改造，進行兜底，避免開發商把經濟利益拿走，把矛盾和問題留下。
這個措施，黃埔早已施行，廣州科學城集團、知識城、高新區集團等區屬國企手握大量舊改項目。
其次，強化産業導入。
雖然，南沙屬于城市更新産業圈層中的第三個圈層。
這一次《改造方案》中也明確規定，導入的産業類型、企業類型、投資強度、産值稅收等具體要求。
|廣州市城市更新規劃建設管理圈層示意圖
比如，在南沙中心城區，舊村改造的融資地塊上，産業建設量原則上占融資地塊總建設量的40%以上。
而位于中心城區以外的項目，融資地塊上産業建設量，原則上占融資地塊總建設量的30%以上。
這涉及世界500強企業、名校和名醫的導入和布局。
| 來源《廣州城市總體規劃》
根據南沙”十四五“規劃綱要草案，南沙中心城區重點無疑是明珠灣、蕉門河中心、南沙灣片區，這裏將打造大灣區中央商務區、核心區。
其涉及金洲沖尾、東瓜宇、廣隆、蘆灣、深灣村等改造。
而慶盛片區依托慶盛樞紐，建設科技創新應用型高地，重點培育人工智能、新能源汽車研發與制造等戰略性新興産業。
近期，廣深高速磁懸浮預留線路首次曝光，南沙成了此條線路的最大受益者。
當然，如果不想改造，也是可以的。
村集體提出將本村改造項目移出項目庫，並承諾5年內不再申請舊村全面改造的，可按程序申請審批村民建房。
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值得一提的是，上述36個舊村改造項目，已有16條村通過公共資源交易中心完成招商。
保利、越秀、恒大、富力、中鐵建、時代、敏捷、星河、方圓、河南瀚宇、升龍等開發商紛紛布局，改造面積1420公頃，改造成本446億。
當中，金洲沖圍舊改，是南沙舊村改造中，目前推進速度最快的項目。
如今的南沙，正在通過舊村改造，土地騰挪，在新能源汽車、智能制造、國際金融、現代服務區、現代創新服務區，實現産業轉型突破。
過去一年，南沙引進世界500強企業投資項目就有25個，累計達到197個，總投資額近4500億元。
|金洲、沖尾舊改項目現狀@細鵬拍攝
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舊改升級、産業爆發，最直接的體現，無疑是樓市。
對買家來說，舊村改造，就是市場上密集的貨幣投放。
過去一年，這一輪的黃埔行情，大家有目共睹。
除了人才政策的放寬，市場還有一部分需求是“拆出來的”。
畢竟，66條村改造，真的不是嘴上說說而已。
| 黃埔舊改宣傳標語
遠一點的例子，還有杭州。
2016年，杭州舊改瘋狂啓動，一年杭州整村征遷的村就有69個，涉及征遷的人數達到15000人。
2015年12月，杭州的房屋均價是1.6萬元/平方米，一年之後爲2.2萬元/平方米，漲幅近40%。
到了2017年12月，均價達到了2.8萬元/平方米，兩年間漲幅75%。
其中，拆遷力度最大的臨安片區，兩年間漲幅近150%。
當然，與杭州不同，廣州舊改並不是全部貨幣化安置，很多人還是會選擇房子。
但是，總一些被“拆掉”的需求，手持重金，進入市場。
這對于南沙樓市，尤其是熱門板塊，也是一個機會。