REITs繼續擴大其全球足迹，亞太市場在這一增長中發揮著關鍵作用。
現代REITs時代實現了顯著增長，全球上市REITs的股票市值從1990年的約100億美元躍升至今天的2.5萬億美元以上。然而，隨著房地産投資信托基金模式繼續在全球範圍內取得進展，目前的市場規模可能只是冰山一角。
全球REITs制度目前涵蓋在41個國家和地區運營的約865家上市REITs。近期房地産投資信托基金的大部分擴張都集中在亞太地區，中國于2021年批准的新房地産投資信托基金立法可能會推動未來十年的增長。
“從整體商業房地産的角度來看，中國是一個巨大的市場，在政府希望它發生的程度上，那裏有很大的增長潛力。這可能是關鍵因素，”Janus Henderson Investors全球房地産股票投資組合經理Greg Kuhl說。
中國政府正在利用房地産投資信托基金來推動戰略行業的增長。其最初的REITs立法範圍有限，主要包括基礎設施、港口、物流和數據中心。該國首批試點房地産投資信托基金于2021年6月推出，政府在去年底修改了房地産投資信托基金規則，將住宅投資信托基金也納入其中。
“隨著時間的推移，我們預計中國的REITs制度將包括更多的傳統房地産類型，但這無疑是中國擁抱REITs結構的重要第一步，”紐伯格投資組合經理Brian Jones說伯曼。
中國已經有很多上市房地産公司在香港聯交所或上海證券交易所上市。瓊斯指出，中國政府正試圖鼓勵其中一些上市公司贊助REITs或隨著時間的推移可能轉換爲REITs，並鼓勵私人所有者接受REITs結構。
印度還在2019年宣布了對其REITs立法的修改，這使得REITs結構在上市資産和利用該立法方面對房地産所有者更具吸引力。
這兩個國家采用REITs結構的意義在于它們擁有非常龐大的個人投資者池。“隨著中國和印度投資者對REITs的理解和贊賞越來越多，對REITs和公開上市房地産的興趣有可能流入其他房地産市場，並開始影響全球REITs行業的流入，”瓊斯說。
亞太地區加速
盡管北美占房地産投資信托基金市值的大部分，但整個亞太地區的勢頭正在增長。根據Nareit的數據，北美占全球市值的57%，其次是亞太地區，占25%，歐洲、中東和非洲(EMEA)占18%。
在亞太地區，傳統上最深的REIT市場是澳大利亞、新加坡和日本。Cohen&Steers全球房地産投資組合經理Ji Zhang指出，這些國家多年來一直擁有REIT結構，尤其是日本和新加坡在提供多樣化的REIT方面做得很好。
韓國是另一個重要的市場，盡管鮮爲人知。“從上市投資的角度來看，韓國對外國投資者友好得多，而在韓國，目前只有大約1%的商業房地産上市，”庫爾說。
隨著政府在2020年對其REIT框架進行更改，菲律賓最近也出現了增長。有許多REITs于2021年上市或正在籌備中2022年。例如，菲律賓最大的房地産開發商之一Filinvest Land，去年8月推出了Filinvest REIT Corp.。
與此同時，印度尼西亞自2007年以來一直對REIT進行監管。由于發起人在向REIT增加資産時必須支付高額交易稅，因此市場發展勢頭緩慢，但稅制改革有可能真正有助于印度尼西亞的房地産投資信托基金市場擴張。
這些地區的房地産投資信托基金擴張發生在具有強大長期順風的房地産行業，例如數據中心。“我認爲這在很大程度上是由資本形成推動的，但也是這些領域的投資者需求，”。在需求方面，有大型科技公司在這些地區投資數據中心的趨勢。因此，資本支出緊隨其後，投資者的胃口也隨之增加，因爲投資者希望投資于一些他們認爲增長強勁的新經濟領域。
現有房地産投資信托基金的機會
北美房地産投資信托基金肯定利用了全球房地産投資信托基金制度，組建合資企業並利用新的資本來源來推動增長。例如，普洛斯公司（紐約證券交易所代碼：PLD）已在日本和墨西哥上市房地産投資信托基金。
“全球市場之間的互動越來越多，無論是在全球範圍內運營的REITs使用當地REIT市場在這些市場中擁有資産，還是想方設法在外國REIT結構中在其本國市場上市資産，”瓊斯說。“就個別REITs如何利用全球對房地産日益增長的需求和全球對REITs投資的需求而言，這正在從不同的角度發生。”
例如，新加坡有一個制度允許公司在新加坡交易所上市非國內資産。去年12月，Digital Realty（紐約證券交易所代碼：DLR）在新加坡交易所上市了一系列美國數據中心，創建了Digital Core REIT。“對于Digital Realty來說，這是一個分散其資金來源並真正進入新加坡房地産投資信托市場的機會，該市場是亞洲非常成熟的市場，並提供了一個投資美國數據中心的實體，”瓊斯說。
鑒于全球對房地産投資信托基金的興趣日益濃厚，市場參與者看到了很多未來。“我認爲我們離過度飽和真的很遠，”庫爾說。例如，在美國，上市REIT對整體商業房地産的滲透率約爲15%，低于大多數其他市場。
“出于多種原因，上市的REIT工具是擁有商業房地産的最合乎邏輯和最有效的工具，”庫爾說。通過交易所的日常流動性是一個顯著的好處。上市車輛也有無限壽命，從理論上講，優質房地産也是如此。“因此，與可能有5到7年壽命的私人基金相比，所有權工具和他們擁有的資産之間的時間範圍非常匹配，”他說。
地區差異
在制定REIT制度時，這不是一種萬能的方法。通常，政權獲得牽引力的最大絆腳石包括稅收結構和阻礙增長能力的任何限制。例如，房地産投資信托基金獲得債務融資的能力和借貸的資本成本會限制外部增長前景。其他重要因素是股票是否提供足夠的流動性和機構投資者的參與。
我們預計，隨著時間的推移，中國的REIT制度將包括更多的傳統房地産類型，但這無疑是中國擁抱REIT結構的重要第一步。
紐伯格伯曼投資組合經理Brian Jones。
盡管REITs于1969年首次在歐洲推出，距美國首次推出REITs僅9年，但該地區的市場滲透率落後于美國和亞太地區。歐洲的不利因素之一是投資者根深蒂固地傾向于將資金投入開放式私募股權房地産基金。
庫爾指出，另一個問題是某些歐洲市場缺乏一致性，這造成了一些混亂。例如，德國REIT制度不包括住宅房地産，這阻礙了該國對REIT結構的接受。然而，他說，隨著結構的好處發揮作用，政府消除了一些不一致之處，上市房地産投資信托基金有機會在歐洲發展。
歐洲以及亞洲某些地區的另一個挑戰是對REIT結構內的發展的限制。“許多擁有引人注目的外部增長機會的公司選擇不轉換爲REIT結構，以便將資本重新部署到增值開發中，”張說。
然而，值得注意的是，有些歐洲國家的房地産投資信托基金制度做得很好。例如，在比利時，房地産投資信托基金往往以溢價交易。“在這些類型的制度中，房地産投資信托基金受益于優惠的稅收待遇，並可以利用其獲得較低資本成本的機會來實現外部增長。這些是我們確實看到REIT結構非常成功的領域，”她說。
老練的投資者
不斷發展的全球REIT制度的好處之一是擴大了全球投資者群體。KBS Realty Advisors總裁兼董事長Chuck Schreiber表示：“亞洲市場確實對投資國際公開交易的REITs充滿熱情。”
Schreiber表示，投資者興趣背後的關鍵驅動因素之一是希望投資于硬資産並利用能夠産生強勁股息和潛在價值增長的投資。
例如，新加坡是一個高度成熟的投資市場，對REITs的認知度很高，對透明度和治理水平也有很高的期望。散戶投資者也非常了解REIT的結構，因爲REIT首次公開募股在廣告牌上進行營銷，投資者可以從ATM購買公開交易的REIT的股票。“所以，這確實是投資者的不同程度的興趣，”他說。
幫助推動全球房地産投資信托基金制度增長的一個重要因素是投資者尋求收益的多年低收益環境。“這創造了一個真正的甜蜜點，投資者越來越多地將公共REIT市場視爲收益的解決方案，尤其是增加收入的解決方案，”房地産投資Principal Real Estate Investors的REIT客戶主要全球投資者團隊投資組合經理Todd Kellenberger。
爲我們提供更大、更多樣化的機會來尋找有吸引力的想法，這爲我們爲客戶帶來回報創造了更大的機會。
Todd Kellenberger，首席房地産投資者
在日本和德國等近年來一直在與持平甚至負利率作鬥爭的國家，投資者的需求進一步放大。“從投資經理的角度來看，我們欣賞全球房地産投資信托基金市場正在發生的事情。更大、更多樣化的機會可供我們選擇以尋找有吸引力的想法，這爲我們爲客戶帶來回報創造了更大的機會，”Kellenberger說。
信安全球投資者遵循自下而上的選股策略。針對新興市場，該公司正在關注新上市的房地産投資信托基金、它們的基本面和相對估值。“當談到投資新興市場機會時，它必須在有吸引力的想法、作爲一家公司以及他們擁有的資産方面站穩腳跟，”他說。
隨著REIT模式在全球範圍內獲得更大的吸引力和上市數量的增加，“REIT變得太大而無法被投資者忽視，”瓊斯說。“我們認爲全球REITs市場的增長將有助于揭示該行業、REITs有吸引力的總回報屬性和有吸引力的當前收入屬性。對于現有的房地産投資信托基金和正在考慮將該結構作爲擁有商業房地産資産的一種方式的房地産所有者來說，這通常應該是積極的。”
亞太地區的潛在潛力
REIT雜志采訪了亞太不動産協會(APREA)的首席執行官Sigrid Zialcita。APREA的成員在亞太地區共同擁有和管理超過20萬億美元的實物資産。
您認爲中國REIT市場將如何發展？
Sigrid Zialcita，亞太不動産協會首席執行官
去年年中，中國政府修訂了房地産投資信托基金規定，取消了地域限制，允許將出租公寓納入基礎資産。這顯然是一個明顯的迹象，表明這只是未來更多事情的開始。
單看基礎設施，這是迄今爲止中國REITs關注的重點，我們估計市場規模可能達到10萬億美元。此外，如果我們堅持世界銀行對中國應該在2025年達到的高收入國家的定義，那麽對中國REIT市場的影響確實非常大。我們認爲這是該地區乃至全球最大的機遇。
中國房地産投資信托基金制度將如何影響國內或更廣泛的全球投資市場？
目前，它仍然是一個國內投資市場，我們認爲在投資REITs方面我們只是觸及了皮毛。亞太地區的市場一直在增長，但與美國相比卻很小。我們跟蹤的房地産投資信托基金範圍接近350至4000億美元。日本在房地産投資信托基金領域占有最大份額，其余分布在新加坡、澳大利亞、香港和菲律賓。我們現在沒有把中國包括在其中，因爲它們是基礎設施不動産投資信托基金。
問題是，增長將來自哪裏？我認爲僅亞太地區將成爲未來十年全球增長的中心。中國有能力實現最高的增長，因爲它的規模。我們看到該地區的其他地區，例如東南亞和印度，我們認爲這些地區尚未開發。我們已經看到全球投資者將他們的資金存放在世界的這個地區，因爲金錢總是追逐收益。
今天，各國必須確保爲外國投資奠定基礎。因此，今天亞太地區的許多國家都對商業開放，並正在積極研究允許外國投資的法規。
例如，在印度，外國投資者現在可以通過債務將資金投資于房地産投資信托基金。
SEBI（印度證券交易委員會）也降低了可以購買的最小手數。機構投資者當然有能力購買，但也有大量未開發的散戶投資者基礎。因此，REIT領域和投資者基礎有更多發展機會，而且隨著更多教育的開展，我認爲我們將看到資本配置向REITs的轉變。
您是否見過任何亞太地區房地産投資信托基金尚未起飛的市場？
印尼的REITs于2007年推出。有兩個上市的REITs，但也有幾個擁有印尼資産的REITs在新加坡上市。主要障礙是高稅率。印度尼西亞的股息支付在單位持有人手中按15%的稅率征稅。新加坡或香港的單位持有人免稅。
印度尼西亞的長期政府債券收益率一直很高，曆史上超過9%。REIT收益率遠低于債券收益率。因此，大多數房地産投資信托基金的風險回報情況並不是很吸引人。政府意識到這一點，但要帶來改變確實需要時間。
歸根結底，主要催化劑是經濟增長，而亞洲仍然是全球增長的溫床。大流行使增長停滯，但複蘇將是不可避免的。在過去的兩到三年裏，亞太地區的政府已經表明他們是靈活的，將不惜一切代價支持增長。
現有REIT框架可能存在一些障礙，但這並不意味著我們不會看到改進。進展會隨著時間的推移而發生，並且會發生在整個地區。該地區的房地産投資信托基金今天的市值爲3.5億美元，並有可能在幾年內增長到超過1萬億美元。