來源：Nareit，ICCRA編譯整理

REITs迎來了新一輪繁榮期，隨著市場的蓬勃發展，全球上市REITs的股票市值從1990年的約100億美元一舉躍升至今天的2.5萬億美元以上。

當前，全球市場已在41個國家和地區運營了約865家上市REITs。近期REITs的大部分增長主要集中在亞太地區，其中中國于2021年批准的REITs立法，有望推動未來十年的增長。

Janus Henderson投資公司全球房地産股票投資組合經理Greg Kuhl表示：“從整個商業地産的角度來看，中國是一個龐大的市場，增長潛力巨大，其中政府的支持是關鍵因素。”

中國政府正在借助REITs推動戰略增長。在早期階段，關于REITs立法範圍主要包括基礎設施、港口、物流和數據中心。第一批試點的REITs在2021年6月首次亮相，政府在去年年底將住宅投資信托基金也納入其中。

中國已經有很多上市房地産公司在港交所或上交所上市。Neuberger Berman的投資組合經理Brian Jones指出，中國政府正試圖鼓勵其中一些上市公司贊助REITs或轉換爲REITs，並鼓勵私人所有者投資REITs。

印度在2019年宣布了對其REITs立法的修改，使REITs對上市資産和房地産所有者更具吸引力。

中印兩國采用REITs的意義在于龐大的個人投資者群體。這將會在全球範圍內影響REITs的資金流入。

亞太地區加速發展

根據Nareit的數據，北美市場占全球市值的57%，其次是亞太占25%，歐洲、中東和非洲（EMEA）占18%。

在亞太地區，最深入REITs市場的是澳大利亞、新加坡和日本。這些國家擁有多年的REITs結構曆史，特別是日本和新加坡在提供多元化的REITs方面做得很好。

盡管較少被提及，但韓國也是一個重要的REITs市場。Kuhl說：”從上市投資的角度來看，韓國比中國對外國投資者要更具吸引力，在韓國目前只有大約1%的商業房地産上市。”

隨著政府在2020年改變其REITs框架，菲律賓最近也出現了增長。許多REITs已于2021年完成上市，更多REITs正在籌備2022年上市。菲律賓最大的房地産開發商之一Filinvest Land去年8月推出了Filinvest REIT Corp。

印度尼西亞自2007年就進行了REITs立法。由于發起人在向REITs增加投資時必須支付高額的交易稅，該市場的發展一直十分緩慢。稅制改革將有助于擴大印度尼西亞的REITs市場。

現有的REITs投資機遇

北美的REITs利用全球REITs制度，成立了多家合資企業，並利用新的資本來源促進REITs市場的進一步增長。例如，Prologis公司（紐約證券交易所：PLD）已經在日本和墨西哥上市了REITs。

Jones指出：”全球市場之間有了越來越多的互動，無論是在全球範圍內運作的REITs利用當地市場的資産資源，還是尋求將本國市場的資産在外國房地産投資信托結構中上市。”

例如，新加坡有一個制度，允許公司在新加坡交易所上市非國內資産。去年12月，Digital Realty（紐約證券交易所股票代碼：DLR）在新加坡交易所上市了一個美國數據中心，創建了Digital Core REIT。Jones說：”這對Digital Realty來說是一個分散其資金來源並真正進入新加坡REITs市場的機會。”

鑒于全球市場對REITs的興趣日益濃厚，市場參與者對未來前景保持樂觀。Kuhl表示：”我認爲REITs離過度飽和還相差甚遠。在美國，上市的REITs對整個商業房地産的滲透率約爲15%，而在大多數其他市場則遠遠低于這一比例。”

Kuhl認爲，上市REITs是擁有商業房地産最合乎邏輯和最有效的工具，其最顯著的優勢是借助靈活交易所獲得的流動性。與可能有5到7年壽命的私人基金相比，REITs工具和長時的資産持有期更加匹配。

地區差異

制定REITs沒有一個萬能的法則。REITs獲得債務融資的能力和借貸的資本成本會限制其外部增長前景。其他重要因素包括股票是否能夠提供足夠的流動性和機構投資者的充分參與。

盡管REITs于1969年首次在歐洲推出，比美國的首個REIT早了9年，但該地區的市場滲透率一直落後于美國和亞太地區。REITs在歐洲發展的阻礙之一便是投資者根深蒂固地傾向將資金投入到開放式私募股權房地産基金。

另一個因素在于某些歐洲市場缺乏一致性，例如，德國的REITs制度不包括住宅房地産。

在歐洲以及亞洲的一些地區，另一個挑戰來自于REITs內部發展有限。許多擁有外部增長機會的公司選擇不轉換爲REITs模式，以便將資本重新部署到增值開發中。

有些歐洲國家的REITs制度做得很好。例如，在比利時，REITs往往以溢價方式進行交易。在這些類型的制度中，REITs受益于優惠的稅收待遇，並能夠利用其獲得較低的資本成本來刺激外部增長。

老練的投資者

投資者興趣背後的關鍵驅動力之一是希望投資于硬資産而産生強勁股息和潛在價值增長。

在新加坡，其高度成熟的投資市場讓人們對REITs有著深刻的認識，投資者對其透明度和管理水平也有著很高期望。散戶投資者也非常了解REITs的結構，因爲REITs的IPO常常出現在廣告牌中，投資者可以在自動取款機上購買公開交易的REITs股票。

另一個增長因素在于多年的低收益環境。投資者越來越多地將公共REITs市場視爲收入增長的解決方案。在日本和德國等近年來一直在與持平甚至負利率作鬥爭的國家，投資者的需求進一步放大。

Principal Global Investors 遵循自下而上的選股策略。針對新興市場，該公司正在關注新上市的REITs基本面和相對估值。

來源：Nareit，ICCRA編譯

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