以下內容選自“深房大表哥”公衆號，客觀立場、論點全面、方法實用、目標明確、只聊深圳！
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【粉絲提問】提問：大表哥好！您在直播間提到未來5年深圳將從板塊堆高過渡到窪地填平，具體的底層邏輯能否講解下。還有如何看待最近歐神的預測2026年之前，北上深將達到內環25w，中環18w，外環12w的房價水平？紙幣計價都不複有意義，任何調控和樓市都成爲小事？謝謝您！
回答：
1.首先一個數據，反應的是，福田和南山在2019年到2022年三年的均價變化，你會發現，福田和南山的均價越來越小，一方面房價基數大過後，福田和南山的基本面都沒有太大的變化，就目前深圳科技的含量和福田的金融影響力，是無法支持高房價，更多的房價是由遊資來支撐，而不是城市的基本面。所以我們看到的板塊堆高，其實就是遊資的去向。
2.在目前密集調控的深圳，遊資已經很難有條件（名額限制等一系列原因）再注入資金到“堆高”板塊，更多的遊資選擇了“資金下沉”，從去年的小産權調控，到杭州、合肥、鄭州這一系列熱度聯動。在無利可圖的非充分市場裏，是很難出現板塊堆高的市場投機行爲。這和這座城市未來有多大價值沒有必然聯系。
3.任何一個市場都有“沙堆效應”，窪地填平一定是未來深圳樓市的主旋律，一方面迎合房住不炒，不追高，不捧殺，另外一方面，也是符合共同富裕的大背景環境。所以抑制板塊堆高，促進窪地填平，是具有社會意義。
4.非常慶幸的是奧派在房地産依然還是主流門派，關于歐神的預測，環理論沒有精確的區域，其實就沒有精確的統計樣本，就深圳而言，深圳灣區域已經均價接近突破25w，後海區域接近17w，但是整個南山要達到均價25w可以說是非常不現實，所以至于4年以後內環中環外環的預判價格，你可以說它對，也可以說它錯得離譜，就看如何定義樣本。不嚴謹的結論，在這裏不做評論。
5.一旦真正形成了“高壁壘”的階級分化，所有調控將變得愈發艱難，就好像你的錢進了別人的荷包，你再去想要回來，跪著都很難。但是萬事沒有絕對，不要忽略天朝做任何一件事的決心
【會員提問 】大表哥你好，去年一直關注房産這塊，但是715政策以後，在武漢白沙洲去布局了一套，不知道對不對，但是今年還是想回深圳再弄一套。 目前情況是深圳桃源村老破小一套，市值530，貸款還有230。重慶一套市值150萬貸款。目前子彈200，固定年收入100，浮動100。 我想兩套都賣掉，手裏600+，夫妻都有貸款記錄，婚內賣房，真LH操作，由于離婚前家庭套數爲0，一套5層400首付800，標的要能2押的，另一套3層120的400標的，手裏剩100，月供3.7。 不知道哪裏的標的合適？ 目前一個小孩打算今年要老二，所以得買大一點的，不然以後還得換，但又想著最好買增值快的，以後換也好換。 今年首先搞定第一套800+自住的房，考慮自住加增值，看了福田只能二房可能後面又得換房。看了桃源村的城市假日天地峰景同樣價格可以買4房，居住會很舒服。但擔心片區沒啥大發展，學位不好，增值空間有限，總價上去後剛需買不起，有錢人看不上，以後接盤的人少。很糾結，小孩還有4年才上學時，可以晚一點或者下半年錢到位後再考慮學位小戶型。
回複：
1.目前800萬3房，按照目前南山的單價9.6萬來看，整體上南山可選的不多。這個價位基本買不到稍微新一些合適的3房，西麗的龍光珠光茶光大學城可能還有一些産品能夠匹配得上，但是800萬的投資爲主的策略，優先建議蛇口東角頭板塊，白石洲板塊，但是樓齡整體偏老，而其它的板塊，暴擊的動能幾乎只能靠大學區紅利，比如南山實驗的麒麟中學重新劃片區，預計南山整體的投資表現，依然是呈現兩極分化的走勢，豪宅越豪，剛需越剛，中間檔位，坐等聽張。
2.城市假日天地峰景所在的西麗，包括珠光茶光，塘朗，相對來說新一些。之前也提到過，塘朗山就像一塊五花肉上的一道杠，肥得肥瘦的瘦，留仙洞總部基地和西麗高鐵，也別指望有太好的預期。從位置和地勢格局上，並不能完美地結合産業商業、打造出下一個紅山，很有可能不人不類，成爲北部進入南山的一個“梅林關”。地鐵12號線、15號線通往光明的線路一旦開通，將會進一步流失産業，高不成低不就處境十分尴尬。對珠光茶光，桃園村基本沒有太大反哺作用。
3.老前海片區：星海名城一期，陽光棕榈園，但樓齡普遍在2002左右。前海概念的紅利已經很乏力了，只能指望前海學校學位升級。有網傳會有名校升級，但八字沒有一撇。
前海荔灣：萬豪月半山，香格名苑，預算只夠2房，目前配套不便。
南山中心：世紀廣場（複式），學府花園。面積雖然夠大，但片區一般和樓盤品質不高，後海花園，海岸城後面，勉強還差一點點。
4.800左右的段位，個人認爲，福田增量空間會更大一些，景田的合正名園（3房2衛，主要看香蜜村、華泰商業綜合體帶動），香蜜新村，龍塘小區（華潤舊改，全福田未來最無底視野），部分也有3房選擇，彩田蓮花的長城盛世家園，彩田村，車公廟國都高爾夫花園，益田村，但都處于一個慢周期中，漲幅也會一般，上下沙學位增量已經體現（紅嶺集團化），皇崗和保稅區，深港合作區，福田海岸城，自住都是相對不錯的選擇，而新洲片區，按照集團化的速度，春天也很快就要到來，也就今年或明年。
5.更多的購房、融資DY方法，需要了解更多信息，LH操作方法和DYD細節，建議線下展開詳細聊
【會員咨詢】提問：你好，有人說強烈不建議買小戶型 因爲小戶型將來的競爭對手是大量興建的公租房 一般人不會浪費首套名額買小戶型 因爲對居住環境改善不大 只不過名下有房說起來好聽罷了 請問老師怎麽看這個觀點？
回複：
1.最早2006年國八條提出鼓勵小戶型商品房供應，解決中低收入住房問題。當時的環境，並沒有完善的保障性住房供應機制，只能從商品房供應端著手。十四五規劃，深圳每年會新增18萬套/年的供應，比十三五規劃供應量每年翻一翻，未來3年的保障性住房的供應將會大幅增加。但是到2025以後，繼續回歸至8萬套/年的平均水平，足以見得這是一次深圳爲了留住人才的“表決心”。
2.在深圳，商品房和保障性住房並不是完全兩套獨立的體系，這一點上和香港和新加坡完全不能相提並論。國家的社會體制完全不一樣，完全不可能照本宣科，中國特色的房地産政策，是要符合中國國情和城市發展的契合度。
3.小戶型代表其實就是深圳的年輕剛需這一波群體，中國的保障性住房始終處于僧多肉少得“饑餓”狀態，以及中國式的人情世故，這一類過渡性的小戶型永遠都不會淘汰。現在的保障性住房通常都會在關外，區域的優勢，資源的優勢（配套，醫療，教育）都會不同，低總價相對于南山和福田就是一個入場的門檻，如果門檻都不值錢了，何來區域産業優勢，這似乎邏輯也說不通。
4. 這些理論放在二三線城市可以，因爲核心區的城鎮化沒有那麽高，保障性住房沒有必要下到鄉下，放在深圳，就是完全不了解深圳的水深火熱，不是人人都買得起大戶型，有條件誰還買小的，這豈不是脫了褲子放屁，一個蘿蔔一個坑，每一個人都有他適合的産品。打算買蘋果的人，說oppo垃圾，這些人腦子都是有問題的，不食人間煙火
【咨詢】學位房選擇，麻煩老師指點： 1.在深有兩套房産，一套在2014購入寶安弘雅花園70平，樂有jia上的參考價450左右（目前查不到成交價），自住，欠40萬月供3000，公積金剛好夠，小學學位在用。
2.一套羅湖，東方都會的房子，剛買不久，在限售期，33平，貸款70萬，月供4k，租金3000；
3.中山，2016購入，毛坯，110平，欠50萬，月供2400。 夫妻都在寶安上班，家庭收入4w，目前月供一起9000，公積金和租金可以抵掉6000，手上現金20w，孩子上一年級，准備要二胎，感覺置換房産賣了自住的寶安房子上學和住家都有問題，也有考慮把弘雅花園的房子抵押壓後，用自己弟弟的名義，在福田買一套差不多的中學學位房。目前很焦慮。麻煩老師，幫忙指點一二，感謝！
回複：
1.目前弘雅花園（麗景城）的樓齡雖然畢竟上了22年，但是在新安成熟片區，沃爾瑪天虹，海雅缤紛城，寶安公園，並且戶型彩光好無遮擋，生活交通便利，在當下的價格和片區雙刃劍下，屬于性價比較爲不錯的磚位之一。目前指導參考價在6.2萬左右，如果做二押的話，評估單價也不會浮動15%以上。保守的融資空間大概在【450*（1+15%）】*0.7 -40 =320左右上下。
2.但是由于入手的羅湖的東方都會限售，中山的房産不確定漲幅收益如何，如果是在翠亨新區，火炬開發區等潛力大的片區，是可以繼續持有。賣掉後能夠兼顧住家，上學，樓齡，總價，在不增加負債的情況下，關內是非常難做到的。
3.抵押方式再買一套按照您目前的情況並不可取取，需要具備一定的償還負債能力。假設抵押300出來全款再買，月供1.6w左右，福田選擇學區的選擇並不多，要麽面積太小，現代之窗，格林網苑，只能用來純上學，根本無法自主。如果再疊負債，月供壓力太大，畢竟兩個小孩，目前在不置換的條件下，不建議抵押。
4.所以，方案一：建議維持現狀，2年後羅湖和中山同時出掉，或者連同寶安全部出掉，置換到南山育才或者南二外的學位，兼顧生活品質，但是減倉的最大問題是賣房的周期不一致，就會導致資金躺在手裏；方案二，寶安和中山同時出掉，找800-1000標的三房福田學區或者南山2房或小3房中等學位。老蛇口的東角頭，有歌劇院概念，白石洲，福田景田的科技中學周邊都可以關注一下，個人覺得這幾個位置潛力和性價比最高。
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勇敢征服一切：它甚至能給血肉之軀增添力量。