文 | 清和 智本社社長
近日，美國商業地産機構CBRE世邦魏理仕發布的報告顯示，2019年全球住宅價格最高的十大城市中中國占四席，中國香港仍是全球房價最貴城市，住宅套均價格爲125.44萬美元（約合人民幣892.6萬元）
位列第二和第三的城市分別是德國慕尼黑和新加坡，中國上海、深圳和北京分列第四、第五和第六位，住宅套均價格分別爲90.58萬美元、78.39萬美元和76.35萬美元。
中國香港、上海、深圳、北京住宅套均價已超溫哥華、洛杉矶、巴黎和紐約，令倫敦、多倫多、柏林、悉尼無顔色。
其中，當屬深圳樓市最爲生猛。大疫之年，民生之年，深圳樓市卻獨樹一幟，據貝殼研究院數據顯示，5月，深圳二手住宅市場均價68372元/平，同比漲幅達6.53%。北京同比下跌4.49%，廣州下跌6.38%，上海上漲0.25%。
近期，深圳高級中學南校區學位房事件令人關注，業主購千萬學位房突然被告知不能上此校。焦急的家長連夜請願，在教育局門口長跪不起。
《深圳樓市：“正確地回答了錯誤的問題”》指出，深圳樓市的根問題是土地供給結構性失衡，住宅用地嚴重不足。
本文參考中國香港、新加坡、德國與美國的房地産發展模式，探索房地産之市場與民生如何相得益彰，如何做到居者有其屋。
本文邏輯：
一、新港樓市：土地國有制地産模式
二、美德樓市：土地私有制地産模式
三、深圳樓市：國有土地金融化趨勢
（正文8000字，閱讀時間約30分鍾，可先閱讀再分享）
01新加坡與香港土地國有制地産模式
香港與新加坡住房套均價分列全球第一、第三。但新加坡的房屋自有率、居住條件遠超過香港。
新加坡的住房自有率超過90%，是全球住房自有率最高的國家。發達國家的住房自有率一般在60%左右。新加坡房價雖高，但超過90%的國民都擁有自己的房子。
新加坡如何做到“居者有其屋”？
我延續“土地決定論”（《商業性質概論》，坎蒂隆）分析方法：中國香港和新加坡的土地性質都是國有土地，政府是唯一（主要）的土地供給方。國有土地最大的優勢就是，政府可以廉價地使用土地大規模地建設保障性住房。
新加坡超過80%的土地都掌握在政府手上，政府具有強制征地權。新加坡就很好地利用了這一優勢，發展福利房模式，即組屋制度，超過80%的家庭居住在政府提供的組屋裏。只有 20%的家庭住房交給市場，通過購買或租賃私人住宅來實現。
新加坡有一個部門叫建屋發展局，這個部門成立于1960年，目的是解決住房問題。當時新加坡只有10%左右的居民擁有住宅，建屋發展局累積建成超過100萬套組屋，覆蓋人口從最初的9%上升到如今的超過80%。
組屋包括廉租房和廉價房，新加坡政府利用國有土地建設。
廉租房偏少，占組屋的比例爲5.6%，主要向低收入者提供。廉租房面向家庭月收入低于1500新元。一房的月租金從26-205新元，2房月租金從44-275新元。租金普遍低于家庭收入的10%。深圳普通家庭租房，房租占到家庭收入的30%以上。
廉價房數量大、有産權，産權期限爲99年，大約94%的組屋家庭擁有廉價房的産權，77%的家庭住在廉價房中，覆蓋面積不僅是低收入者，還包括中産家庭。
以2017年的價格來看，兩房的廉價房新房，面積46平，總價格在11萬新元，相當于50萬人民幣，單價大概2400新元，相當于1.2萬人民幣。兩房廉價房新房對應的月收入是3500新元，普通家庭3-4年便可以買得起新組屋。
廉價房可交易，二手購買條件寬松，由于新廉價房充足且低價，二手廉價房價格難上漲，通常不超過新廉價房的2倍。
政府嚴格管理組屋，嚴厲打擊尋租腐敗與投機行爲。而大規模的組屋供給是“居者有其屋”的關鍵。
新加坡組屋的資金如何解決？
建屋發展局主有三種方式融資：一是政府貸款，二是銀行貸款，三是發行債券。其中，債券占比達到一半以上。由于土地國有，房屋成本不高，限價銷售，收益穩定，可按計劃償還貸款。
新加坡另外20%家庭的住房交給市場。新加坡也有商品房，主要是高檔住宅和豪宅，2019年套均價在91.56萬美元。
所謂市場的歸市場，凱撒的歸凱撒，新加坡保障房和商品房相得益彰。新加坡政府爲中産及低收入者提供住房，富豪階層追漲爲數不多的商品房。
同是土地國有制度，香港的房地産被認爲是失敗的。
香港是全球購房壓力最大的城市，房價全球最高，居住條件不好，人均住房只有16平米。
很多人將香港房地産的問題歸咎于自由市場，即大資本家、大富豪壟斷房源，投機者爆炒房地産。
但其實，香港房地産並不是完全市場化的，香港土地被政府壟斷，政府是幾乎是唯一的土地供給方。
九七之前，香港的土地歸屬英國王室所有。九七之後，歸屬香港政府所有。香港政府采用批租制度，通過拍賣、招標等方式出讓土地使用權，新批土地期限爲50年。
香港的房價是被香港政府稀缺的土地供給推高的。
香港的房價上漲始于1985年。爲什麽是1985年？
1984年底，爲了防止英國在回歸前將香港土地出售套現，中英約定香港政府“所批出的新的土地，每年限于50公頃（不包括公屋用地）”。
50公頃相當于一個大型樓盤的面積。市場嚴重供不應求，資金蜂擁而入，房價一路飙漲，直到1997亞洲金融風暴前達到巅峰。
香港政府土地壟斷導致土地供給不足，土地開發率低，房價居高不下。同時，香港政府采用批租制度，土地只能賣給開發商，個人無法供應土地，導致土地供給單一，土地被大地産壟斷，從而導致土地和房源集中，推高了房價。
香港政府爲何不像新加坡利用國有土地大規模建設保障房？
香港政府從70年代開始建設公屋，同時資助單位建房。2016年，29%人口居住在公屋，16%居住在政府資助單位建房中，合計保障房占比45%。香港保障房大概覆蓋了49%的家庭，公屋輪候時間平均爲5.3 年。
香港的保障房水平不如新加坡，但與內地城市比，香港的保障房覆蓋面、輪換時間遠超北上廣深，香港政府解決了49%的家庭住房，內地沒有一個城市接近這一水平。深圳大量的人居住在城中村，居住條件比香港公屋的條件更差。
與新加坡直接建設組屋不同，香港政府試圖從房地産發展中獲取稅收，然後建設大規模的住房。在土地私有的國家，固然沒有問題。但是，香港是土地國有制度，這種模式就容易出現兩大問題：
一是房價被推高後，土地成了有産者與無産者鬥爭的焦點，香港政府被夾在中間。
大財團、開發商及有産者爲了捍衛利益而百般阻撓，裹挾環保主義阻止郊野公園開發和填海造陸。董建華主導的“八萬五”建屋目標計劃以及林鄭月娥的大嶼山開發計劃都受阻擱淺。
這導致香港的土地使用率極低，只有25%。香港另外75%的土地屬郊野及海島，合計約占香港總面積超過38%的土地，被冠以環保之名明確禁止開發。
香港居住用地占整個城市面積的比值只有8%，遠低于紐約、倫敦、東京的50%以上，甚至比深圳的11%還低。
二是香港政府被房地産綁架，傾向于房價上漲。
房價大幅上漲後，房地産成爲了香港的支柱産業。2006年以來，香港房地産相關行業占GDP的比重保持在20%以上。同時，房地産是香港金融的基石，樓市價格越高，金融資産越大。
土地財政是香港政府的重要來源。香港2017年與土地、房産有關的財政收入是2447億元，占當年港府全部收入5731億元的43%左右，其中土地出讓收入 1280億。
從2002年到2010年，香港年均出讓住宅用地僅5公頃，比回歸之前的50公頃還低。香港爲什麽不大規模地供應土地？
香港政府主動大幅減少土地出讓，目的是提振房地産，解決政府赤字，幫助香港經濟走出1997年亞洲金融危機的陰霾。所以，香港政府壟斷土地，靠土地財政吃飯，本身有借助批租權來促進房價上漲的傾向。
從1986年到2017年，香港港島、九龍、新界的私人房屋均價分別上漲 20倍、20 倍和14 倍，年均增長 10%、10%和 9%。
所以，香港房地産的根本問題在土地國有市場化。受曆史因素影響，香港政府推動國有土地市場化，土地財政與房地産捆綁，土地供應單一、稀缺長期扭曲樓市價格。
新加坡與香港的案例告訴我們，土地國有制度最有利于政府爲民衆提供保障性住房，但國有土地市場化容易催生畸形的房地産市場。
02德國與美國
土地私有制地産模式
與中國香港與新加坡不同，美國與德國都是私有土地爲主，政府征地成本高，沒有辦法大規模地提供保障性住房。
住房怎麽解決？
美國、德國的住房基本靠市場來解決，但具體操作完全不同：德國主要是靠租賃市場，美國主要靠銷售市場；德國深度幹預房地産市場，美國則將房地産市場自由化，甚至證券化、貨幣化。
德國房地産市場比美國更穩定，德國民衆爲住房支付的成本要比美國低，真正做到安居樂業。
德國是如何做到的？
德國模式采用政府幹預的租賃模式。德國不將房地産作爲經濟的支柱産業，而作爲民生所需。但德國的土地是私有制，政府無法像新加坡一樣大量供應土地，提供的保障房極少。那怎麽辦？
德國政府主要靠鼓勵各種市場主體供應租賃房源。德國是世界上租賃比率高達54.5%，房屋自有率很低。在柏林、漢堡等城市，租賃比超過70%。超過一半的德國人沒有自己的房子，靠租房居住。
二戰後，德國千瘡百孔，住房嚴重不足，1949年德國房戶比不到0.65。當時德國政治家艾哈德推行經濟改革，以保障民生、恢複經濟爲主，發展政府與市場相結合的“第三條道路”。
德國政府鼓勵一切力量建房，推行《住宅建設法》對社會住宅和自有住宅的建設提供貸款、補貼、稅收等優惠，住房大規模興起。（詳見《以德爲鑒 | 這才是真正的德國模式》）
私人、企業、合作社、教堂、政府都是建房的主體。其中，政府比例少，政府提供的主要是廉租房，面向低收入者。私人自家房最多，占比達64.3%，房地産公司開發的占23.5%，住房合作社開發的占比5.4%，政府和教堂的占比6.8%。
可見，土地私有制促使土地及房源供給多元化，一定程度可避免大型地産商壟斷土地，土地集中度比中國香港及內地城市更低。
到1978年，德國的房戶比達到了1.21，住房供給出現了過剩。如今房戶比在1左右，基本滿足居民的住房需求。
德國房子爲何主要出租而不是出售？
二戰後，在政府的資助下，大量房源入市，但居民購房需要長時間的收入積累，而租房則不需要。因此大量的房源被租賃市場消化，由于房源供給多，房價和租金上漲壓力不大，德國人逐漸習慣了租房。
在租賃市場中，38.6%的房源是居民提供的，40.4%是企業提供的，9.3%是住房合作社提供的，11.7%是政府和教堂提供的。
德國對房地産及租賃市場的管控非常嚴格。德國的公共福利，比如教育資源，不與房地産挂鈎，不存在什麽學位房。同時，德國征收高昂的稅費，嚴厲打擊房地産暴利及投機行爲。
德國政府規定三年內房租累積漲幅不得超過30%。2012年修改爲不得超過15%。2015年又規定租金最大上漲幅度不得超過當地標准房租的10%。由于租房是剛需，租金收益率一直比較穩定，通常在4-5%之間。
德國對房地産的銷售也是限價的。德國政府會出台一個基准價，如果開發商超過基准價20%銷售，購房者可以起訴開發商；如果超過50%，開發商將面臨巨額罰款和最高三年有期徒刑的嚴懲。
深圳及一些城市也對新房限價。比如，深圳南山區一些新房預售價限定在12萬，但二手房已到15萬，如此引來搶購，“秒殺”豪宅。
所以，德國模式成功的關鍵是，政府通過補貼各種主體供應了大規模的房源，抑制了房價暴漲。慕尼黑、柏林人口相對集中，房源偏少，房價就很高。
德國的金融系統也不支持炒房。德國實行全能型銀行，銀行多支持實體，與大型實體聯合，相對弱化證券市場。德國銀行對購房者的收入、信用審核嚴格，首付比超過20%，經常在40%，遠高于發達國家，甚至高于中國。
德國實行住房儲蓄制度，居民與銀行簽署住房貸款合同，每個月存一筆錢，儲蓄達到合同貸款金額的40%以上才能獲得住房貸款。
所以，德國的租賃模式是德國金融體系、財政支持、私有土地、科學管理的結果。最重要的是，德國政府不從打算從房地産中牟利，只將房地産作爲居住民生問題來解決。
同爲土地私有制，美國模式與德國完全不同。美國房地産模式是典型的市場化模式，甚至是金融化模式。
南北戰爭期間，林肯頒布了《宅地法》規定，凡一家之長或年滿21歲、從未參加叛亂之合衆國公民，在宣誓獲得土地是爲了墾殖目的並繳納10美元費用後，均可登記領取總數不超過160英畝（1英畝=0.40公頃）宅地，登記人在宅地上居住並耕種滿5年，就可獲得土地執照而成爲該項宅地的所有者。
這部法律實際上將大部分國有土地以近乎免費的方式分配給了新移民。從1862年至1900年，至少有六十萬個遷入美國西部的家庭從中得到好處。（房地産稅 | 中國經濟的驚險一躍）
從此，美國徹底走上了土地私有化之路，住房問題交給市場來解決。大蕭條後，美國政府爲了拯救房地産，成立了聯邦國民抵押貸款協會，創造了抵押貸款交易市場。這就開啓了房地産證券化之路。
在次貸危機前，美國住房抵押債券及相關衍生品達到峰值，成爲美國金融泡沫大廈的基石。
金融危機後，美聯儲直接采購住房抵押貸款，美國房地産進入了貨幣化階段。2019年初，在美聯儲的資産負債表中，房地産抵押債券占比40.51%，成爲美元信用、美國國家信用及金融大廈的基石。
如今，美國房地産模式是金融模式，由住房抵押債券驅動。在美國發達的金融市場中，美聯儲、投資銀行及相關金融衍生品，爲住房抵押債券融資，住房抵押債券爲商業銀行和開發商融資，商業銀行爲爲購房者提供貸款。
美國房地産資金只有15%來自商業銀行，還有70%來自資本市場，其中35%是退休基金，35%是不動産基金。美國大部分投資者及投資銀行都通過基金、信托、證券等方式參與到房地産投資。
在世界五百強中，沒有美國的房地産公司，大量金融公司，這些金融公司多數都參與了房地産相關的金融業務。在美國500大富豪中，房地産商不多，金融家、銀行家不少。
不過，美國住房自有率依然超過發達國家平均水平，達到65.1%。美國現在3.3億人口，國土面積有937萬平方公裏，人口密度偏低，私人擁有土地可自行建房解決居住問題。美國的住房條件好，大多數城市住房寬敞，不少獨棟住房，整體價格太貴。美國絕大部分城市的房地産價格都低于中國香港及北上深。美國的住房問題主要在紐約灣區、舊金山灣區，集中在中産階級身上。
美國的公共住房發展比較波折，公共住房總量在1994年達峰值140.9萬個單元，相對美國住房總量來說這是一個很小的比例。
這種市場化、證券化、貨幣化的房地産市場，價格波動較大，曆史上出現過很多次金融危機，如次貸危機。一般來說，房地産金融化並不是一個靠譜的模式。
但從美國的角度來看，房地産金融化似乎是一個不可複制的選擇。美國爲什麽搞房地産金融化？
美國的房地産金融化模式，其實是利用了其美元及金融市場的世界主導地位。本質上，金融化的房地産，相當于印刷美元來爲美國民衆解決住房問題，美國人可低利率、低首付購房，同時由全球來買單。因此，美國模式不可複制。
從美德模式來看，土地私有化可實現房源供給多元化，避免土地過度集中，造成市場壟斷。
03深圳樓市國有土地金融化趨勢
比較新加坡、香港及深圳的房地産基本面。
三大城市的人口密度都很大：
新加坡土地面積724平方公裏，人口564萬，人口密度爲7790/平方公裏；
香港土地面積1106平方公裏，人口750萬，人口密度爲6781/平方公裏；
深圳土地面積1997平方公裏，1343.88萬人，人口密度6725/平方公裏。
深圳的房價收入比是全國最高的，高達34.2，超過香港的21（2018年）。除了深圳外，三亞、上海、北京的購房痛苦指數都超過香港、新加坡。從國際來看，房價收入比在6-9之間可視作合理水平，但中國內地有37個城市的房價收入比超過10。
2019年，香港GDP總量爲3583億美元，深圳約3846億美元，新加坡爲3720億美元。但是，深圳人均GDP遠低于新加坡與香港。香港人均GDP爲47773美元，新加坡爲65957美元，深圳只有28637美元。
三地住房自有率相去甚遠：新加坡爲90%，香港爲49%，深圳住房自有率僅爲23.7%。
保障房覆蓋面積：新加坡租屋覆蓋人口爲80%，香港的公屋和資助建房覆蓋家庭爲49%。
根據深圳2018年出台的保障房計劃，2035年各類保障房不少于100萬套。屆時以2000萬人口計算，深圳保障房覆蓋人口預計不到20%。
新加坡、香港與深圳，三地人口密度大，經濟總量相當，都是金融城市，土地性質皆爲國有，但深圳的購房難度遠大于新加坡、中國香港。
深圳房地産之路，是新加坡，還是香港？
新加坡與香港，都是國際金融中心、國際貿易中心及國際航運中心，都有大量的熱錢進出。這兩座城市的模式相似：高房價及開放政策支撐金融資産，金融資産支撐國際貿易融資，貿易産業支撐國際航運。
對國有土地的支配決定了這兩座城市的前途。新加坡政府利用組屋解決了民生居住問題，使得這一體系得以良性循環，避免經濟房地産化、空心化，新加坡的工業産值比重依然高達30%。
香港沒能利用國有土地解決居住問題。相反，居住問題支撐了高房價，高房價支撐著金融資産。如此，香港房地産、金融發展反過來會侵蝕民生、消費與社會發展。這就是房地産泡沫化的反噬作用。
深圳是國際貿易中心、國際航運中心、國內科創中心及金融中心，也有大量的熱錢進出。但是，深圳與香港類似，沒能利用國有土地解決居住問題。
我在《深圳樓市：“正確地回答了錯誤的問題”》中指出，深圳房地産最大的問題是住宅土地供給嚴重不足。
證券時報·數據寶統計顯示，過去十年，深圳住宅用地成交面積爲431.5萬平米，位居103個城市中倒數第四，不到北京十分之一，上海5.8%。從2012年到2017年，深圳新增700多萬平方米商住工業土地供應中，居住用地只有8%。
2015年，深圳市制定了《城市建設與土地利用十三五規劃（2016-2020）》規定生態控制線不少于974平方公裏，劃定了270平方公裏的“工業用地紅線”。生態控制線和工業用地紅線，合計土地1244平方公裏，占深圳土地面積的62%。而“十三五”規劃，深圳保障房僅 31 萬平米用地。
深圳的人均居住面積只有19.7平，低于廣州的25平，距離東京都32.4平、紐約40平、舊金山46.5平的水平存在較大差距，僅高于香港的16平。
有人可能會說，新加坡經濟條件好，政府有錢給民衆建房。新加坡建屋發展局成立于1960年，當時新加坡才剛取得自治地位，李光耀剛上調，國家還沒正式獨立，經濟水平低，財政捉襟見時。現在中國任何一個座大城市都比當時的新加坡更有經濟實力建設保障房。深圳政府的財政狀況是全國最好的，在全球也是屈指可數的。
深圳政府掌握了土地支配權，本可以成本較低的方式大規模提供保障房。但深圳在修路、建公園方面的投入是不遺余力的。
如今，住房供給與需求嚴重不足，深圳房地産持續上漲，正在侵蝕這座城市的投資、消費、科技與競爭力。
深圳爲何不願意劃撥更多的土地給住宅用地？有解釋是，深圳以工業立市，必須確保工業用地。其實，如果少劃撥住宅用地，房地産價格奇高，最終會侵蝕深圳的工業與科技。
保障房少不說，爲何連商品房用地也如此稀缺？甯願將土地劃撥給生態，也不給商品房住宅？
深圳是全國土地財政依賴度最小的城市，政府完全沒有動力爲了土地財政而提高房價。唯一能夠解釋的是國有土地市場化、金融化形成的慣性勢能。
國有土地以批租的方式入市，容易形成土地集中，造成房地産價格壟斷。深圳主要大地産商基本都是潮汕商人，他們對房地産的影響很大。
深圳又是一座金融城市，房地産是金融資産的基石，做大房地産從而做大金融資産。深圳是人口、熱錢的聚集地，只要減少住宅用地，外來人口和熱錢自然可推高房價。同時，將學位，尤其是名校學位，與房地産死死捆綁。
這樣的樓市邏輯是，壓縮住宅用地—城市生存權（學位房）、外來人口及熱錢—嚴重供不應求—房價上漲—做大金融資産—做大經濟總量。
最後，結合新加坡、香港、德國與美國的房地産模式，可以得出這種結論：
一、房地産，既是消費品又是投資品，既是市場問題又是民生問題；單靠市場或政府，都很難做到相得益彰，難以實現“居者有其屋”。
二、不管是土地私有制還是土地國有制，大規模提供住房用地，大規模供應房源，是解決居住問題的唯一成功路徑。
三、新加坡的國有土地+保障性住房，德國的私有土地＋幹預性租賃模式，都有利于解決住房問題。
四、土地私有化、市場化並沒有傳統觀念認爲的那麽糟糕。
土地私有制，民衆掌握了大量土地，可自建房解決住房問題；同時民衆可大量供給土地，價格機制起作用，房地産市場相對良性，有漲有跌。
事實上，香港、深圳、上海、北京的購房難度、房價，要高于房地産市場化的紐約、洛杉矶、東京、倫敦、悉尼、巴黎、柏林等國際都市。
五、私有土地制+房地産金融化（證券化、貨幣化）是糟糕的模式，容易引發泡沫危機與債務危機；美國利用了其美元及金融世界主導地位搞房地産金融化，其模式不可複制。
六、香港的國有土地+房地産市場化也是一種糟糕的模式。
由于政府是唯一的土地供給方，容易造成大地産商壟斷房産，政府爲了土地財政傾向于高房價。這種模式購房壓力大，容易造成房價扭曲，居民杠杆高企，容易觸發債務危機。雖然香港政府努力致力于公屋建設，但這種模式陷入了自我侵蝕的悖論。
事實上，土地國有制原本最有利于提供大規模的福利房，但土地國有制一旦與市場化相結合——所有權國有，使用權批租，房地産市場扭曲將不可避免，福利房也就遙遙無期。
張五常先生當年將批租制度引入內地，認爲使用權優于所有權。但不知他是否考慮到這一制度扭曲市場帶來了極高的交易費用。
七、最糟糕的模式是國有土地+房地産貨幣化。
國有土地證券化、貨幣化，比土地私有化、貨幣化更加糟糕。
這種模式可能滋生國家資本主義，即政府與房地産商、金融巨頭聯合形成寡頭經濟，經濟被房地産綁架，房地産價格扭曲，貨幣超發，金融泡沫化，房地産泡沫化，富人財富膨脹，經濟債務率高企，甚至觸發金融危機。居民買房壓力極大，住房條件差，租房成本高，貧富差距大，樓市擠出消費與投資，有效需求不足，經濟衰退、動蕩、蕭條。
中國的土地制度是國有土地和集體土地，政府的征地能力很強，發展保障性住房有著天然的制度優勢。但國有土地切忌完全市場化，更不可金融化、貨幣化。
深圳樓市，向左香港，向右新加坡，其實它正在超越香港。何去何從，完全取決于土地供應者是否願意將更多土地劃撥給商品房與保障房。
注：本文參考了恒大研究院、興業證券的研究數據，在此表示感謝！
參考文獻
【1】高房價之困——香港住房制度反思，恒大研究院；
【2】新加坡、德國模式 ：建立階梯化住房供應體系，興業證券。
– END –
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政研君（18500074502）
海南轉型：關上房地産大門
長三角一體化的七大挑戰
