1、剖析項目規劃，簡析項目不利因素
①地塊信息
這塊地在今年4月29日，由萬科和深圳人才安居以70.51億元聯合拿下。
項目總投資100億，規劃用地面積9.8萬㎡，總建築面積21.6萬㎡（其中，住宅19.1萬㎡、商業1.1萬㎡）。
宗地住宅部分擬建設普通商品住房和保障性租賃住房，初始建設19107㎡的無償移交政府的保障性租賃住房，競建設企業自持的保障性租賃住房面積。宗地普通商品住房銷售限價（均價）爲87494元/㎡。
地塊在尖崗山豪宅片區內，周邊分布有多個豪宅産品，如招華曦城、中海九號公館、萬科都會四季花園、越秀和樾府、尖崗山壹號花園等，整體生態環境優越，居住氛圍較佳。
②開發商資曆
本項目有兩個開發商聯合拿下，一是深圳本土國企深圳市人才安居集團、二是深圳萬科，其中人才安居集團主要負責人才安居房和公租房，萬科負責商品房銷售；
萬科企業股份有限公司成立于1984年，2016年，萬科邁入世界500強，位列356位，位于中國地産企業前三名。公司聚焦城市圈帶的發展戰略，截至2016年底，萬科已經進入中國大陸65個城市，分布在以珠三角爲核心的廣深區域、以長三角爲核心的上海區域、以京津冀爲核心的北京區域，以及由中西部中心城市組成的中西部區域。在房地産開發領域，2016年公司實現銷售面積2,765.4萬平方米，銷售金額3,647.7億元，同比分別增長33.8%和39.5%。2016年萬科在全國市場占有率爲3.1%，較2015年提高0.1個百分點。2016年，萬科在北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、蘇州、東莞、佛山、南京、西安、甯波、沈陽、天津14個城市的銷售金額超過百億；在40個城市的銷售額位列當地前三。
此外，公司持續關注海外市場投資機會。截至2016年底，已進入舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦、西雅圖等6個海外城市。海外項目在2016年貢獻銷售面積3.6萬平方米，銷售收入合人民幣33.0億元。投資海外項目有助于萬科引進國外優秀的産品和服務理念，並擴大公司在海外市場的品牌影響力。
萬科開發的樓盤還多次獲得”國家建設部建築設計一等獎”、”中國建築工程魯班獎”、”全國城市物業管理優秀示範小區（大廈）”等各項榮譽，萬科的物業管理率先在行業內通過ISO9002第三方國際認證。
同時萬科公司自創建以來，一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；爲員工提供可持續發展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導簡單人際關系，致力于營造能充分發揮員工才幹的工作氛圍。被評選爲全球TOP25最佳雇主企業，連續兩年蟬聯“中國最佳雇主”。
③建設單位實力
設計單位：深圳市工勘岩土集團有限公司1991年成立，曆經33年，業務覆蓋全國，前身是工程部隊轉業，是一家很優秀的設計單位
施工單位：廣東鑫基建設集團有限公司
廣東鑫基建設集團有限公司從2009年在深圳創建至今，一直專注于爲人民追求美好生活品質而不斷改善居住條件提供安全舒適、生態環保的建築産品而努力，不斷地探索用新的技術和新的工藝以及新的設備將人從辛苦繁重工作中解脫出來，並注重對周圍居民和環境的保護而默默奉獻。一直奉行“客戶至上，質量優先”，懂得與客戶、員工、供應商等利益相關方分享，不爲獲得更高利潤而損害他們的利益。以”質量、快速、成本、服務“爲企業管理核心。
注冊資本爲12800萬元，主營業務收入每年穩步增長，同時也創造了良好的經濟效益，形成經營管理的良性循環，爲公司的不斷發展壯大積累了堅實的物資基礎。現已擁有建築工程施工總承包貳級；市政公用工程施工總承包貳級；地基基礎工程專業壹級；建築裝修裝飾工程專業貳級；鋼結構工程專業承包貳級；建築幕牆工程專業貳級；消防設施工程專業貳級。十年以來，公司承建了100多項大、中型項目，竣工面積100多萬平方米。工程優良率連續保持在85%以上，一次驗收合格率100%。
現有職工380人，擁有各類專業技術人員102人，其中高、中級職稱42人，一、二級建造師40人，中級以上技術工人186人。擁有各類大中型機械設備近100多台（套），是一支專業配套齊全，涵蓋了土建、市政、裝飾裝修、地基與基礎工程等專業，業務技術精湛，實踐經驗豐富，高層次，高素質，高效率的專業施工隊伍。裝備了能滿足各專業施工機械設備和材料檢驗、實驗、測量等儀器設備，能充分保證各項目實施需要。公司堅持立足深圳，面向全省，服務全國，走向海外的經營戰略；緊跟國家粵港澳大灣區和深圳先行先試示範區的戰略步伐，爭取在其中有所作爲！
通過了ISO9001:2015年質量管理體系、ISO14001：215年環境管理體系和GB/T28001：2011職業健康安全管理體系的”三合一“整體體系認證。公司已獲得國家知識産權專利局授權30多項發明自主知識産權，廣東鑫基建設集團有限公司因此獲得國家科技部2020年高新技術企業認定。公司自成立以來，先後與萬科、佳兆業、星河、同創、龍光、卓越、首創、陽光城、福建建發等多個知名企業有過合作，與萬科簽訂2020年萬科南方區域地基基礎工程戰略協議。
④項目整體規劃
⑤項目建築參數
⑥項目戶型分析
項目戶型有73平3房1衛，80平3房2衛，99平4房2衛，115平4房2衛，125平4房2衛；
73平3房1衛戶型方正，使用率高，明廚明衛，幹濕分離，非常實用的戶型，同時因爲建築面積小，各個房間面積也會偏小些；
80平3房2衛A戶型動靜分離，南北通透，采光面很大，通風和采光都特別好，同時所有戶型都是帶窗戶的明廚明衛，住在這種戶型有一種溫暖的感覺；
80平3房2衛的B戶型是傳統的豎廳戶型，動靜分離，孩子在客廳玩耍不會打擾到臥室休息，主臥通透、明廚明衛，同時帶大陽台，戶型設計非常好，唯一缺點就是小房間估計只能放單人床；
98平4房2衛戶型設計也很好，動靜分離，餐客廳和臥室分開不會被打擾，陽台和三個房間朝南，並且沒有暗房暗衛，房間內不容易有久散不去的異味和容易發黴的暗處，戶型非常實用；
125平4房2衛戶型南北通透，每個房間都有大飄窗，采光通風特別好，同時餐客廳一體彰顯大氣，老人房和其他三個房間分開，不會因爲老人作息不同而被打擾；
⑥産品分析
優勢：
1.項目由土拍而來，沒有任何糾紛，同時項目由實力強勁的廣東鑫基建設集團來建設，建設進度很快並且質量也有保證；
2.萬科由本地國企深鐵控股、深圳人才安居集團也是深圳國企，屬于強強聯合，交樓有保證；
3. 小區比較大，總共由21棟，均爲12-23F的小高層，低密度居住舒適，容積率相當不錯；
4. 戶型設計很棒，是當前深圳新房戶型設計中最好的那一批，同時是小高層公攤會小很多，得房率也會比較高；
劣勢：
1. 對于想買大戶型的朋友來說，項目毛坯限價8.74w，據開發商消息大戶型的單價會在10w左右，小戶型單價7字頭會有優勢；
2. 安居房和住宅混雜，小區居住並不是特別純粹；
3. 有1梯2戶的設計，存在如果電梯出故障可能要爬很高樓的隱患；
産品方面沒有大的硬傷！
2、詳解項目周邊的各類配套及舊改規劃
①商業配套
項目樓下配套約1萬㎡精致商業滿足一站式生活需求，就近有曦城VIVITOWN山地風情商業街、華潤雪花啤酒總部基地（即華潤雪花啤酒廠舊改 在建中），通過主幹道創業二路/地鐵5號線等道路鐵路路網可方便抵達壹方城、海雅缤紛城、中洲商業π mall等大型商業體。
②教育配套
學區大概率是南科大附屬中學寶安學校，項目自帶幼兒園，目前正在接洽中，月底會揭曉，大概率是寶安區機關幼兒園
南方科技大學附屬中學寶安學校，簡稱“南科大附中寶安學校”。學校位于南中國最大的別墅區尖崗山，依山就勢，傍水而生，環境優雅甯靜、人文氣息濃郁。南科大附中寶安學校占地面積16301.30㎡，建築面積31000㎡。辦學規模爲42個教學班，提供2100個優質學位 。
南方科技大學附屬中學寶安學校辦學優勢突出。學校擁有寶安區人民政府、寶安區教育局以及南方科技大學和南方科技大學附屬中學等多重支持，辦學實力與背景強大，注定出場即驚豔。
學校充分依托國家“雙一流”高校南方科技大學和南方科技大學附屬中學雄厚的教育資源與優質教育品牌，引入先進的教學理念，走科技創新教育之路。
2020年秋，南科大附中招收首批榮譽學生700名（含自主招生50名），當年中考錄取分數線創下深圳市近年來新辦高中學校最高錄取分數線的紀錄，創校當年即跻身深圳市公辦高中前列。2022年2022年7月26日，深圳市2022年中考錄取分數線公布。南方科技大學附屬中學錄取分數線爲AC類558分，位列深圳市第11名；D類554分，位列深圳市第10名。
南科大附中在全國知名校長王佩東帶領下，已組建起一支高學曆、高素養、高水平的精英教師和管理團隊。學校將在南科大雄厚教育資源的支持下，努力辦成一所有別于傳統名校的未來學校、一所學術性研究型一流9年一貫制學校。
③文娛配套 公園：低密純居住區，約76%森林覆蓋率，六山二水四公園環繞，背靠尖崗山，近鄰寶安公園。
④醫療資源
從項目出發，開車12分鍾可以到達深圳寶生婦産醫院，15分鍾可以到達寶安中醫院(集團)，再遠一點開車20分鍾左右可以到達寶安區中心醫院、寶安區人民醫院。
寶安中醫院(集團)
深圳市寶安中醫院（集團）從全國465家三級中醫醫院中脫穎而出
在2020年國家三級公立中醫醫院績效考核中較2019年進步9名位列第44名，再入全國前50強，連續三年考核等級A級
⑤周邊舊改情況
佳兆業尖崗山舊改 —-劃定的區域由新安三路、創業二路、寶石公路、上川二路圍合，規劃用地總面積約2 .2平方公裏，擬更新單元用地面積222.9公頃，規劃總建設量446萬平米，未來將可居住約3.2萬人，建設內容包括工業、辦公樓、公寓、商業、酒店及居住配套等
日前，由于佳兆業暴雷進度擱置，完成舊改的只有尖崗山壹號，由深圳市尖崗山置業有限公司、深圳市新安上合股份合作公司聯合完成；
3、區位概況
①項目整體區位及交通
萬科未來之光所在的寶安，地處廣深港澳科技創新走廊和深中拓展走廊的十字交叉口，是灣區的樞紐之核、産業之核、創新之核，去年的前海擴容更是給寶安注入新的活力與生機。而新安片區正好占位前海核芯輻射圈、共享寶中千億配套，承接城市新中心的功能。
三軌並聯：
·步行約1.2.km可達5號線興東站，4站寶安中心站、2站西麗站；
·12號線（在建中），上川站約1.9km；
·15號線（規劃中），寶安公園站約900米。
幹道接駁 ：
·京港澳高速入口在旁，南光高速、廣深公路、創業二路等路網環繞；
項目配建有公交始末站，預計接駁學校，地鐵，科技園，留仙洞，寶安中心等
20分鍾通勤南山科技園，工作與生活高效往來！
②區域的産業布局和發展
所在的尖崗山片區，將是戰略性新興産業集聚區，這個集聚區占地面積3.16平方公裏，已建成1.89平方公裏（其余爲山地、林地)，可供整備土地約71萬平方米。
重點發展新一代信息技術産業，引進節能環保、新能源、新材料等戰略性新興産業。計劃通過政策引導推進城市更新，提高産業用房容積率，騰出公共配套空間。
尖崗山片區概念圖
身處在遠離鬧市區的位置，山林資源極佳。
4、項目的價格預測及競品分析
①片區新房分析
近2年內尖崗山片區有三個樓盤入市，分別是：
1.萬科都會四季花園（2021）均價8.78w，面積有70-115平2-4房，精裝三房總價654w起
2.越秀和樾府（2020）高層均價9.1w面積114-174平3-4房，小高層均價10.2w面積107-110平3房，精裝三房總價1000w起
3.尖崗山壹號（2020）高層均價8.86w，面積79-241平3-5房，精裝三房總價679w起
4.接下來還有一個地段略差一些的鳳鳴水岸入市，面積75-120平3-4房，預計均價8.32w毛坯，毛坯三房總價600w起
萬科未來之光毛坯限價8.74w，但從開發商流出來的消息，小戶型單價7w起，73平三房總價600w可以買到，而且還帶精裝修，同片區沒有第二個項目能有這個性價比的；
②片區二手房分析
目前尖崗山主要還是以別墅爲主，目前滿三年可以交易的高層只有中海九號公館的大戶型，均價10w起，面積165平起，總價1600w起
5、綜合評價
①優勢
一、項目大概率是南科大附屬中學寶安學校的學區，學校可以排深圳第十位，孩子上學相當不錯，同時小區自帶的幼兒園大概率是寶安區機關幼兒園，讓孩子從幼兒園到高中無憂上學；
二、片區環境相當不錯，整體75%的綠化率排深圳第一，周邊公園環繞，綠樹成蔭，平時散步跑步非常舒服，也很適合對空氣質量有要求的朋友；
三、600w可以買到尖崗山的精裝三房，這是其他幾個新小區無法比擬的，同時片區面貌也比較新，小戶型在別墅成群的尖崗山也是很稀缺的；
四、道路交通非常方便，從尖崗山開車出發，到機場、南山、福田均只需20分鍾左右，開車到羅湖、龍華、光明均在35分鍾內；
五、容積率低，小高層的項目在深圳無比稀缺，深圳近期40層以上的超高層頻頻舒淇，僅有12-23層的小高層項目就顯得彌足珍貴了；
②劣勢
一、尖崗山的産業規劃相當不錯，但由于片區別墅多人口稀少，暫時沒有地鐵，所以産業發展會慢一些；
二、項目距離地鐵站有1.5公裏左右，離地鐵有點距離，但小區樓下會有公交的首末站，坐公交區科技園或者地鐵站也相對會方便些；
三、毛坯均價8.74w，對于其他幾個新盤均價沒有優勢，但小戶型單價7字頭會比較友好，大戶型單價10w起會比較高；
四、大型商業配套幾乎沒有，要想去大商場購物可以開車15分鍾到洪浪北地鐵站附近的中洲Mall等等；不過樓下有接近1萬平的自帶商業，基本可以滿足生活所需；
點評：600w預算想買三房是非常不錯的選擇，適合在南山、福田、寶安上班的朋友，通勤會很方便，環境也很好，當然你對商業要求很高，想住的離商業很近這個項目就不合適了，推薦同價位的龍華鴻榮源壹城中心十區和卓越和奕府；想買四房的人可以等一等，單價10w起在尖崗山性價比比較低，後期大戶型肯定還會有相應優惠；
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