昨天看了幾套七寶的二手房
中介跟我說，他有個客戶，今年5月定了一套萬科xx美地的房子，124㎡，637w，現在房子還沒過戶，已經漲了快100w
翻了一下七寶最近幾年二手房成交均價、成交量，周邊板塊中，它均價最高
而且，成交量還連年上漲
我看著從房頂飛過的飛機，有點懵
這什麽 神奇 地方
七寶，香在哪
首先，肯定是學區
我同事兔兔，今年剛置換成功，從九亭搬到七寶，不爲別的，就是爲了好學校
七寶的學區有多強大？只占闵行面積5.7%的七寶，卻成了整個闵行教育資源最密集的地方
圖中紅色，就是教育資源集中區域，也就是七寶
小學裏面：公辦第一梯隊有，明強小學，民辦第一梯隊有，七寶外國語小學、協和雙語小學
初中第一梯隊有，上寶中學；高中第一梯隊的七寶中學，本來是“四校+八大”裏面的八大之一
但這幾年勢頭非常猛，不僅遠遠甩開其他“七大”，還猛追四校，在大部分家長心中，七寶和四校，已經是一個級別
2019年上海高中的九校綜評，來源：知乎@昨日烈陽
總的來說，七寶包攬了全區各階段最好的學校
沒有小孩的，爲什麽也愛七寶
公司還有兩個同事，還沒小孩，但依然愛七寶
她們一個住莘莊，一個住松江，一有時間，就會去七寶吃飯、逛街，七寶萬科廣場、龍城購物廣場、樂購、彙寶…
一個僅僅21平方公裏的土地上，帶上板塊邊上的寶龍廣場，竟然有6大商圈，而且這裏離徐家彙很近，北靠大虹橋、南接莘莊，區位好，周邊板塊都是客群
不僅量多，而且商場還很好逛，比如七寶萬科廣場，是上海西南全維度家庭娛樂購物中心，不僅多業態、多潮牌，還在細節融入了很多人性化設計
七寶的商業能級，確實不止考慮七寶當地，客群基本可以分爲3級：從七寶以及周邊區域開始，輻射闵行周邊區域，乃至上海市中心城區的範圍
我們可以看到，七寶的商業發達，且分布平衡，無論你從哪到七寶，或者從中心去七寶任何地方，都有商業街可以逛
而且，這裏有的不僅僅是商業
在七寶的東部、南部，還分布有闵行文化公園、闵行體育公園、熱帶風暴水上樂園、銀七星滑雪場，所以，我們不僅能在這裏逛吃，還能遊樂休閑
這種餐飲、休閑、體育、遊樂複合化所帶來的豐富體驗和滿足感，讓七寶成了一塊巨大的人口磁鐵
“來這玩”、“來這住”，成了越來越多人的選擇
所以七寶，做對了什麽？
出名開發，要趁早
我們能找到很多七寶成功的原因
但很多人不知道的是，其實七寶的今天，做的最對的一件事就是
開發的夠早
七寶從1992年就開始開發
1992以來，七寶鎮批租土地8000多畝，房屋建築面積共有550萬平方米；1993-2000年，七寶鎮的房地産增長率達到80.3%
這時候，七寶鎮的總人口，從2.83萬人增加到2000年的12.18萬人；同期城市化水平，也由32.4%提高到了87.6%
客觀的說，這段時期，我們看到了房地産開發在城市化進程中的正面影響
我們看看其他板塊都什麽時候開始的，比較早的有，1998年的莘莊、1997年的九亭，1996年的真如
其他大部分中外環區域的開發，都是在2000年、2005年左右才開始的
從這點來看，七寶領先了整整十幾年，這也是爲什麽我們看到無論是住宅，還是各類配套，七寶都更加成熟
除了開發夠早，七寶還做對了一件事
1999-2000年，七寶將板塊內原本的“一”、“二”、“三”排序的産業結構，變成了“三”、“二”、“一”
翻譯過來，就是將原本的第一産業置後，將服務業放在第一位
不是說發展農業不好，我們國家本身就是一個農業大國，只是在一個離上海市區這麽近的地區，發展商業帶來的價值，遠比農田來的高
而且2000年，是什麽時候？正是國家開始大力發展第三産業的時候，各類政策、資源都在往第三産業傾斜
把握住發展時機的七寶，順風而起，第三産業不斷壯大，所以從1995年-2005年，我們能看到七寶的各大商業購物中心相繼開業
➤ 七寶鎮的商業街自古就有
➤ 1995年，政府主導開建了七寶商城
➤ 1999年，針對居民日常消費的樂購開業
➤ 2005年，龍城購物中心商圈面世
➤ 2006年，彙寶商業廣場，扭轉商業一路向北，回歸七寶中部
以七寶古鎮爲原點，我們可以看到七寶的商業曾經一路向北，直到2006年彙寶商業廣場，七寶的商業才回歸中部
後期2016年的七寶萬科廣場，以及在建的萬科七寶國際，都在七寶的中部地帶
我們現在坐803路公交，在“七寶站”下，還能看到很多鞋帽服飾的專賣店，這都是樂購商業中心淘汰了一批農貿批發市場之後，才出現的新業態
都是那個年代留下的
還有一點，很多人不知道
有一個開發商，在七寶發展曆程中，也扮演了一個特殊的角色
萬科
1992年，萬科決定打進上海市場，第一個項目就是“萬科城市花園”
給大家標一下當時萬科拿的這塊地的體量有多大
王石就在七寶距離飛機跑道1300米的一片稻田裏，叉著腰連說幾聲“好”，就下決心買下這個34.13公頃的農田
幾乎占到整個七寶的1/5，而且處在七寶中間核心位置，可以說它開發的好壞，直接影響整個板塊的發展，我們看看萬科是怎麽做的
那時候，中央對房地産市場進行宏觀調控，因爲那時候高檔産品進入飽和狀態，中檔産品緊缺，于是萬科就決定開發中檔産品
萬科獲得萬科城市花園的開發權之後，王石看到，深圳華僑城設計規劃的很好
于是他就邀請華僑城的規劃者，新加坡的建築大師孟大強先生到上海進行總體規劃
孟先生在整體規劃中，把人與自然、環境之間的協調放在首位，在上海首次引入圍合、人車分流的概念【1】
産品一出來，就算是在飛機下居住，也異常火爆，銷售員需要兩個手拿起電話接聽，每個銷售員每天要接待數十名客戶，忙的連吃飯時間都沒有
萬科之後，有40多家房地産公司進入七寶，這使七寶鎮的城市界面在短短2、3年時間裏面發生巨大變化
爲什麽是七寶？
爲什麽七寶可以開發的這麽早？
爲什麽大家都選擇七寶？
爲什麽是七寶？
現在我們走在七寶老街上，會看到一條叫蒲彙塘的河
蒲彙塘，來源：美篇，陽洋
這是一條有故事的河
在蒲彙塘和橫瀝港交彙的地方，就是七寶老鎮的發源地
七寶老街，在明清進入鼎盛時期，從地圖上可以看到它得天獨厚的水域交彙的位置，在漕運發達的古代，這裏成了上海聯結江浙地區的商貿中心
相當于現在陸家嘴
有一段古文：居民繁庶，商賈骈集、文儒輩出….
這裏應該誕生過上海最早一批富豪，我看到過一個這樣的小細節，讓我看到了當時七寶的城市地位
明朝的時候，七寶鎮分屬華亭、上海、青浦三縣分治，一個鎮爲什麽會被三個縣管
就因爲經濟太發達
從明清開始，七寶成了賦稅重地，“田賦百萬，非一令所能經理”【1】
所以七寶，不僅僅只有我們看到的有些過時的古鎮商業，它從很早很早開始就有了商業練習，就像韓國偶像團體裏的“練習生”
不同的是，它一直在練習怎麽成爲一個區域的商業中心
在2000年9月和2002年2月，七寶分別進行了兩次改造
整治重建後的七寶老街被修複爲明清風格的步行街，並保留原有沿街店鋪的特征，南北共長368米
北大街有門面房64間以經營小商品、小禮品爲主的，南大街有門面房48間以經營食品小吃爲主的商業布局
後期還加入了一些傳統特色場館，比如：張充仁紀念館、蟋蟀館、紡織廳、解元廳，傳統文化氛圍，走進就能感受到【3】
這裏成了現代商業和古街旅遊交彙點
時間回到現在
看看這裏的拿地情況
七寶的土地供應非常少，還記得今年8月的那塊地嗎
這是近幾年七寶唯一推出的地塊，最後被旭輝融信拿了闵行七寶鎮古美北社區S110501單元27-01地塊，成交樓板價54814元/㎡，溢價率40.54%
因爲無需自持，所以真實溢價率應該在32%左右，估摸著這塊地的産品很快也要和大家見面了
這樣的樓板價，我們可以粗略用“土地成本占房價40%-60%”、”樓板價x1.85“估算一下，這塊地之後的項目均價可能在
91356元/㎡-101405元/㎡，突破10w
七寶，真的越來越貴了
准備離開七寶的時候，我對著小區外立面拍張照片
萬科城市花園外立面
我問中介小哥，這裏的窗戶怎麽不太一樣
小哥說，七寶爲了給小區降噪，把這裏每一戶的每一扇窗戶都換成了3層厚的隔音玻璃，而且不光窗戶，連帶包裹窗戶的周邊牆體都被重做了
所以這些窗戶看起來不像是安上去的，像是“長”在牆裏的，而且小區的外立面也都被重新粉刷過一遍
哪怕是發展了很久很久，它並沒有任由自己舊下去，依然在不斷的改變、不斷的更新，哪怕是一個20多年的老小區
我想這才是七寶最貴的地方吧
以上爲正文，來自真叫盧俊團隊
本文參考資料：
【1】《萬科爭奪戰》，作者：陸新之
【2】《蒲溪小志》，作者：（清）顧傳金
【3】《上海近郊商業中心的形成與演進研究》，作者：孫潔