長江商報消息 ●長江商報記者 江楚雅
曾被冠以“最牛散戶”的黃熾恒，正帶領海倫堡沖刺IPO。
然而，長江商報記者發現，黃熾恒在股市的縱橫未能延續到地産圈。11月27日，據香港聯交所消息，今年5月2日曾更新過一次上市申請的海倫堡，如今其上市文件再次呈現“失效”狀態。從港交所披露信息看，海倫堡赴港上市仍無新進展，年內想上市已無可能。
規模上看，作爲老牌房企的海倫堡成立近20年僅徘徊在百億，爲加速擴規模，2016年提出“三年破千億” 的目標。
據招股書披露，2016年-2018年，海倫堡合約銷售額分別爲156.53億元、248.88億元和359.72億元。年實現營收142.27億元、143.56億元和175.18億元，毛利率分別爲18.5%、23%及26.4%；淨資産負債率爲69.4%、83.4%及133.7%，2018年負債是2016年近2倍。
此外，地産業務普遍集中在三四線城市的海倫堡，去年8月底土儲面積占比達到40.8%，土儲貨值超過千億。易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，海倫堡錯過上一輪的樓市紅利，如今下沉三四線城市，隨著政策趨緊及融資渠道收窄，千億土儲資金回籠必然要承受巨大的壓力。
針對上市及相關問題，長江商報記者發送采訪函至海倫堡方面，但是截至發稿，仍未收到回複。
兩次申請上市“失效”
海倫堡1998年創立于廣州，其前身爲廣東中頤投資集團有限公司，業務涉及住宅地産、商業地産及運營、物業管理和文化創意産業商業四大板塊。
作爲廣州老牌房企，海倫堡至今20年，業務規模還在百億規模徘徊。2014年樓市量價齊升，房企紛紛高杠杆、高周轉大幹快上，海倫堡卻選擇了一條求穩路線——放棄高端路線，産品定位下沉，轉向二三四線城市低價拿地，審慎擴張。
由于項目布局比較冷僻，後期銷售比較困難，制約了海倫堡的擴張步伐。2015年，海倫堡營收僅98.02億元，尚未突破百億關口。
2016年，海倫堡啓動戰略升級，確定了三年沖刺千億的業績目標，希望通過産融結合、多輪並進的方式，快速擴張規模。當年，海倫堡銷售金額達到185.7億；2017年達到351.1億元，連續兩年大幅增長。
2018年10月22日，海倫堡第一次正式遞交上市申請，以“失效”敗北。近日，據香港聯交所消息，海倫堡于今年5月2日重新上交的上市申請文件呈現“失效”狀態。這已經是海倫堡上市申請第二次“失效”。
對于兩次申請上市“失效”，海倫堡回應稱“根據香港聯交所規定，申請資料在遞交6個月後，失效是正常情況，另外也和聯交所、證監會運營效率放低也有關系，重新遞交一下就可以了”。至于什麽時候會再次重新提交上市申請文件，海倫堡表示“公司內部有自己的節奏，還是以公告口徑爲准”。
從港交所披露的信息看，海倫堡赴港上市之路仍無新進展，年內想上市已無可能。
加速擴張負債攀升資金回籠承壓
海倫堡2016年提出“三年千億”，從過往三年來看，海倫堡業務實現大幅增長，主要利潤來源就是物業銷售及商業物業租金。2016年至2018年，海倫堡物業銷售取得的收入分別爲141.23億元、142.20億元及173.70億元，占總收益比例分別爲99.3%、99.1%及99.2%；商業物業租金方面分別爲1.05億元、1.35億元及1.47億元。
招股書數據顯示，2016年至2018年，海倫堡總收益分別爲142億元、143億元、175億元，複合年增長率爲11.0％。不過，海倫堡連續三年毛利率下降，同期毛利率分別爲18.5％、23.0％及26.4％；純利率分別爲20.4％、13.8％及12.9％。
克而瑞銷售排行榜顯示，2019年前10個月，海倫堡全口徑銷售金額約454.3億元，這不僅距離其2016年時提出的“三年千億”目標尚遠，其後的2016年-2018年，海倫堡合約銷售額分別爲156.53億元、248.88億元和359.72億元。值得一提的是，海倫堡2018年定下的銷售目標是500億元，也就是說，公司2018年銷售目標完成率僅爲72%。
嚴躍進也認爲：“2018年海倫堡銷售表現一般，規模非常小，僅從這個角度來看，2019年想破千億非常困難”。
此外，地産業務線普遍集中在三四線城市的海倫堡，去年8月底土儲面積占比達到40.8%，土儲貨值超過千億，但在當前樓市低迷，無疑要承受巨大的資金鏈壓力。
據悉，海倫堡資産負債率由2016年72.12％上升至2018年78.65％，淨資産負債率也逐年升高，從2016年的69.4%增長至2017年的83.4%到2018年達133.7%，兩項指標均超過了行業中位數。未償還借款總額也在逐年增加，2016-2018年三年間，分別爲128.74億元、205.04億元及283.07億元，截至2019年2月28日進一步增至303.59億元。
爲了緩解資金緊張，海倫堡不斷加快了融資步伐，2018年12月發行10億元私募公司債券，年利率爲7.8％；2019年1月，海倫堡全資子公司發行非公開定向債務融資工具，本金總額2500萬元，年利率高達13.2％：2019年10月15日，海倫堡有一筆規模爲3億美元的債權在新加坡證券交易所上市，利率高達12.875％。
融資成本也進一步上升，根據招股書顯示，2016年至2018年，海倫堡借款總額的加權平均實際利率分別爲8.6％、7.9％、8.8％。根據相關監測數據顯示，64家重點房企去年平均融資成本爲6.65％。
借錢容易還錢難，海倫堡償債能力同樣堪憂，2018年，其調整後的速動比率由2017年的0.72降至0.67，調整後的現金比率由2017年0.23降至0.18，兩項指標均位于行業四分之一分位數之下，這意味著海倫堡短期償債能力較差。而長期償債能力由2016年的0.78降至2017年0.67後，2018年仍維持在0.67的水平，同樣不及行業中位數。
業內認爲，在樓市低迷，當下中小房企普遍遭遇融資瓶頸。海倫堡此次赴港IPO，主要目的便是打通融資渠道，爲擴張規模籌措資金。