撰文/ 甘心怡
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隨著居民消費水平的提升和城市新中産的崛起，傳統底商已不能滿足商業升級的需求，現代化綜合型的社區商業開始成爲開發商突圍的關鍵和新的發力點。
社區商業作爲一種便民、利民，滿足和促進居民綜合消費爲目標的屬地型商業，基本功能是滿足社區居民的購物需求、服務需求、休閑娛樂需求等。
有專家把構建社區商業網絡形象的稱爲“51015”，即居民出門步行5分鍾即可到達便利店，10分鍾就可以到達超市或者是餐飲店，騎車15分鍾就可以到達購物中心，像一根根“毛細血管”，更直接的深入到千家萬戶。
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“因住而商”的社區商業 服務消費進入萬億級市場
隨著交通基礎設施建設愈加完善，人們生活和思維方式改變，商業業態從城市中心商業轉變爲社區商業。商業競爭格局加劇，在城市商業風險的升級中，社區商業利用與人無縫對接的優勢反潮流發展。
國內的社區商業還處于起步階段，社區商業主要以曆史形成的沿街商鋪爲載體。這種自然形成的商業形式，在後期隨著商業房地産的逐漸成熟，社區商業的發展也得到了顯著提升。國內開始出現了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑街區”等形式的社區商業項目。
圖片來源：視覺中國
而且，大多社區商業的規劃也朝著成爲一種綜合建築、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種爲社區居民創造擁擠熱鬧的場所的方向發展。
有調查表明，2017年房地産開發企業住宅施工面積達53.6億㎡，按照住宅商業配套最低比例10%計算，未來社區商業施工量至少達5.36億㎡，這個體量換算爲具體數目，預計到2030年，全國住宅面積將超300億㎡，將形成至少2萬個新社區商業，中國社區服務也將進入萬億級市場。
各城市區域級購物中心開發趨于飽和，未來幾年國內社區商業體量龐大，人們的消費趨勢亦更傾向于就近購物，預示著社區商業即將迎來黃金發展的十年,也當仁不讓的成爲了當下實體商業競爭的新藍海。
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聚焦最後一公裏 抓住這四大趨勢是關鍵
社區商業由于緊鄰居民生活區，作爲“生活的最後一公裏”，擁有龐大且穩定的消費客群，營業收入穩定。隨著居民消費水平提高，社區商業的潛力價值也得到不斷發掘。
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集多功能、綜合化、細分化于一體
爲滿足不同消費層次和消費結構，社區商業也會根據不同的消費群體表現出不同類型的社區商業，逐步細分化，以適應不同類型和層次的居民需求。因此，在國內社區商業的發展中，未來也將向更加規模化、多樣化及完善化發展的方向發展。
從房産企業開始發展的保利商業，建立項目長線運營機制、與周邊社區形成可持續良性發展，是保利商業正在踐行的准則。
圖片來源：保利商業
以差異化産品矩陣打造定制化購物中心，構築的時光裏和保利廣場兩大産品系列，通過多業態有機結合，滿足消費者多元的消費需求，也帶來全新生活方式藝術體驗。
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業態向便利店、生鮮超市發展
當下，“小而美”的社區化零售業態更符合新形勢下消費市場的客觀需求。越來越多的大型超市開始向著社區便利店轉型，傳統的菜市場也開始被連鎖經營生鮮超市取代。
在這樣調整下，不僅優化了整個社區商業的生態體系，還帶動了周邊商業形態的提檔升級，在保持原有消費基礎上還帶動了更多年輕消費力。因此，在未來的發展趨勢中，社區生鮮與便利店業態將是不可或缺的組成部分。
圖片來源：視覺中國
例如2018年新城控股與盒馬鮮生簽訂了戰略合作協議，提供優質的門店資源及個性化服務，同時也助力盒馬在全國市場的擴張。
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社交體驗塑造個性化場景
社區商業不僅承載了周邊居民的生活需求，還需要滿足消費者的娛樂、休閑、社交等情感消費需求。尤其是在未來的社區商業發展中，體驗感塑造的場景個性化，也更有利于吸引周邊消費者的注意。
比如金科商業在打造美鄰彙時，是以成爲鄰裏之間的“興趣社交中心”。
圖片來源：視覺中國
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有溫度的社區商業更吸引注意
社區商業除了能爲消費者提供好的環境外，還應當在光線、氣味、服務等方面照顧人的五感，打造更貼心的商業環境，給消費者新的體驗。因此，未來的社區商業也應該更加像是一個社區，提供社交、休閑、玩耍、聚會、充電及心靈交流的空間，爲社區居民營造一個“情感公共空間”。
關于這一點，印力則提出創建有溫度、可交互的美好生活場景，打造日趨豐富的商業場景、空間內容。
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摸索中創新 這些項目打造了社區商業新生態
據了解，社區商業興起于20世紀50年代的美國，當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發達高速公路，使得城市居民大量向郊區擴散，由此産生了專門爲郊區新建居住區居民服務的社區商業。
之後英國、日本、法國等國家在60年代，由于居民的郊區化也開始出現社區商業，而後到了70年代，新加坡的社區商業也開始了大規模發展。
當社區商業進入中國後，根據不同的地區的地域風貌和風土人情打造形態不一的社區商業，起步中的中國社區商業規劃借鑒國外成熟商業社區的經驗，在發展中學習，在摸索中創新，打造富有中國特色的社區商業模式。
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美國——社區商業發展的“鼻祖”
當前，美國的街區式社區商業和鄰裏型購物中心，其網點總數和出租面積分別占到了城市整體商業的95%和70%。這樣的發展基數也讓美國街區式社區商業和鄰裏型購物中心的零售額占到美國商業總零售額的1/3以上。
圖片來源：RUNWAY官方微信
在美國有大量優質的社區商業代表，但值得一提的是RUNWAY PLAYA VISTA，該項目是一個服務于高收入群體的社區商業項目，位于科技帝國硅谷臨近的區域，服務于Facebook、google等互聯網總部員工，集合工作、商業與居住功能爲一體。
這裏是洛杉矶西部50年來第一個全新的社區，所以大概區別于美國傳統社區的概念，在這樣高技術、高收入群體聚集的區域內，社區商業的配套升級也可以成爲新生活方式打造的借鑒。
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新加坡——“鄰裏中心”
“鄰裏中心”社區商業模式這一概念在美國率先提出，後來新加坡則采用了“鄰裏中心”社區商業模式並且有效地結合了國情，建造出富有新加坡特色的社區商業模式。經過近半世紀的發展與探索，日趨成熟的商業模式已然成爲新加坡城市名片的寫照。
圖片來源：青島規劃研究
新加坡“鄰裏中心”主要分布于政府組屋區內，爲當地居民提供生活配套服務，其主要功能爲完善的商業、服務、娛樂等生活配套，其實質是購物中心。
體現了“小而精”和“高淨值”的特色，所有商鋪由專業的運營商集中經營和管理。同時，新加坡“鄰裏中心”是新加坡政府根據新加坡社會文化情況進行長遠考慮而構思和制定的精神內核，既充滿東方哲學與智慧又與西方人文精神相融合的規劃指導思想，使得“鄰裏中心”體現現鮮明的地域和民族特色。
圖片來源：第一樂廣場
新加坡比較有代表性的第一樂廣場，成功之處是親民設施增加社區商業粘度。這是一個家庭消費爲主題的社區購物中心，營業面積僅有2萬多平方米，卻有150多家零售商家。
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區域消費新熱點——NTP新城廣場
事實上，這種“舶來品”商業模式在進入國內後，根據區域屬性的不同，也發展了多種模式的社區商業。
在北京的NTP新城廣場，是新鴻基地産在北京落下的第二子，項目的落成也標志著其在內地的布局擴張更進一步。
圖片來源：NTP新城廣場
NTP新城廣場的打造專注以方莊商圈爲中心的周邊區域，旨在打造南城超級家庭娛樂購物中心及一站式休閑生活場所。此外，NTP新城廣場還擁有齊全業態、豐富品牌和多樣化購物體驗，在定位上也更側重于生活化、品質化。
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國內高端社區商業——浦東嘉裏城
浦東嘉裏城不斷引入新興品牌，加強兒童業態品牌與個性化、小衆的零售品牌，讓商業環境常換常新，既能順應商場戰略定位的調整與升級，又可以通過品牌的高更叠來實現租金的快速增長。此外，項目還整個社區聯結在一起，用活動豐富居民生活，持續點燃人氣。
圖片來源：浦東嘉裏城
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低調創紀錄的社區商業——武漢保利廣場
在武漢的社區商業市場中，最容易讓人記住的當屬2016年開業的武漢保利廣場，因其業態品牌的新鮮度對應了商場體驗與家庭娛樂定位，填補了武漢光谷商圈商業市場家庭生活體驗式購物中心版圖的空白。
此後，武漢保利廣場也開啓了其在區域內發展的高光時代。
圖片來源：武漢保利廣場
開業首年項目盈利便已超2000萬、客流銷售突破3位數增長，且營運期一直保持雙位數高速增長，招商率、開業率一直保持100%，快速度過成長期，進入成熟期。
開業第二年，項目開始引進的網紅年輕品牌和自身孵化的品牌，及時滿足了周邊消費者的需求。
如今，在項目開業即將滿三周年之際，項目在品牌調整上，同樣大刀闊斧的進行自我升級，引進了6大光谷首店品牌，包括西西弗書店、ROSE CROWN、YES I AM、NOME、楊梅紅等。
這樣連續進行大動作的調整在社區商業中實屬少見，但也正是由于保利廣場堅持自身的優化提升，爲提升周邊居民的消費生活大有裨益。
在開業運營的三年以來，保利廣場始終積極引進時下年輕的潮牌以及全新體驗業態，同時融入潮流元素與生活美學，強塑購物中心的場景化與主題化，在提升消費環境的基礎上提高消費黏性，逐漸發展成爲武漢社區商業的佼佼者。
還有項目打造專屬的原創IP形象——小保小利，以場景、主題、互動作爲基底，並在此基礎上進行不斷的豐富和拓展，打造多元業態。而且武漢保利廣場在IP的設計、使用、周邊衍生品的開發上，未來還將會延伸至每個産品線，打造成專屬保利的商業文化特色。
圖爲“小保小利”IP衍生品 圖片來源：武漢保利廣場
此外，武漢保利廣場在這三年的時間裏，堅持通過多種豐富的活動內容，精准定位客群及消費需求，有針對性的展開宣傳和營銷，加強消費者對購物中心的印象，刺激消費力。
在武漢保利廣場三周年即將到來之際，項目特意提供了武漢首場熱帶雨林自然生態展，帶給消費者一種新鮮體驗，還將通過創意營銷IP活動雙管齊下，不斷讓煥發愈加“時尚”的魅力。
圖片來源：武漢保利廣場
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玩轉多元商業空間——深圳花園城
作爲招商蛇口旗下首個社區型購物中心，深圳花園城于2006年5月誕生于蛇口前海自貿區中心腹地。
12年來，花園城致力打造“家庭場景式社交生活中心”，聚集全業態品牌，舉辦多樣性活動，注重會員互動並不斷增強消費者的粘性，實現日均客流量8萬人，被深圳商報評爲最受深圳家庭喜愛的購物中心之一。
圖片來源：深圳花園城
社區商業的發展狀況不僅影響著社區內居民的消費滿足體驗感，也關系到城市商業的整體結構和布局，甚至影響整個城市的綜合商業能力。而且在當下的商業大環境中，隨著城市商業副中心規劃的逐步發展和消費升級，社區型購物中心將成爲商業地産的主流。
總結
近年來，越來越多的開發商們也看准這一風向，紛紛加大對社區商業的投入，以抓住人們“最後一公裏”的需求。
對于未來的商業競爭，社區商業將成爲一個提供更加美好的生活空間、提升居民幸福感的空間，消費者可在此獲取一站式生活服務、享受社交休閑樂趣、體味高品位精神文化的交流中心。
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