REIT總體的股價已下跌不少，在估值上相當誘人。不過，它們正面對強大的逆風，尤其是高利率的沖擊和經濟衰退的隱憂。疾風知勁草，有實力的REIT通常背後都有強大的保薦人（sponsor）或大股東。
除了利率，強勁的新元也影響本地REIT的表現。在40多個REIT中，有37個REIT在海外擁有資産，其中17個的資産全在海外。這些REIT通過對沖工具，也只能減緩彙率的損失。
REIT在本地發展迅速，良莠不齊。2019年5月上市的美鷹酒店信托（Eagle Hospitality Trust），不到一年便宣告破産，導致投資者血本無歸。
其次，本地股市上市的REIT根據投資組合的風險程度，提供4%至超過10%不等的收益率。REIT的投資者無須一開始就掏出一大筆的錢，並且還可投資于一攬子的REIT挂牌基金（ETF），以分散風險。
股息收益率是股息額與股價的比率。在本地股市中，有些REIT的股息收益率高達30%。那不是歸功于股息額增加，而是股價下跌所使然。這些REIT的風險很高，只適合短炒。
股價下跌抵銷股息收入
星展集團研究在最近發布的報告指出，美聯儲今年5月份的加息可能是這一輪利率上升周期最後的一次。利率敏感且股價表現相對疲軟的本地REIT將開始轉好，迎頭趕上。
REIT每個季度或每半年發放股息，乃是追求被動收入者理想的投資工具之一。在過去多年的低利率環境下，銀行的定期存款利率微不足道，REIT的股息收益率尤其誘人。REIT成爲不少小投資者的長期投資。
REIT都通過借貸融資，因此對利率非常敏感。利率急速上漲，使REIT在再融資、鎖定固定利率，以及使用對沖工具時，必須支付更高的費用。這將降低REIT的可分配收入以及股息。
它也指出，上一輪的利率上升周期是在2015年12月至2018年12月。當時，即使利率上揚，本地REIT的總體回報率仍然上升達13%。在利率停止上升後的半年內，總體回報率上升至18%。在這一輪的利率上升周期，本地REIT的總體回報率已下跌14%。它預料，美聯儲停止加息後，曆史也會重演。
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本地股市REIT的表現，反映全球REIT所受到的壓力。在2022年，澳大利亞股市的REIT，總回報率下跌20.4%；香港及美國股市的REIT分別下跌23.7%及24.5%。
在2022年，REIT的總體股價下跌15%，總回報率（包括股息）是負10.7%。相比較下，海峽時報指數上升4.1%，總回報率是正8.4%；市區重建局私宅價格指數上升8.6%。 REIT的表現不如藍籌股及私宅價格。
其中，美國商用房地産REIT的股價，跌得尤爲慘烈。宏利美國房産信托（Manulife REIT）的IPO發售價是0.83美元，上個星期五下跌至0.142美元，跌幅近83%；Prime美國房産信托的股價比IPO發售價下跌76%；吉寶太恒房産信托（Keppel Oak Pacific）下跌64%；亞騰美國酒店信托（ARA Hospitality Trust）下跌60%；美國漢普郡聯合房産信托（United Hampshire US REIT）下跌47%。
REIT先後受冠病疫情、俄烏戰事以及利率急速上升的沖擊。2022年3月，美國聯邦儲備局啓動加息周期，在短短的15個月內，基准利率從近乎零至0.25%上漲到5%至5.25%。
此外，兩個中國房地産REIT及商業信托無法如期償還債務，使股價受到巨大壓力。運通網城房産信托（EC World）的股價從IPO發售價的0.81新元下跌至0.295新元；大信商用信托（Dasin Retail Trust）則從0.80新元下跌至0.128新元。
利率迅速推高，引發經濟衰退的憂慮。這對REIT租用率與租金調升，都有不利的影響。其次，高利率將使REIT放緩收購資産的步伐，並轉向脫售資産以降低負債率。這將壓縮股息上升的空間。此外，高利率導致信貸緊縮，本地股市的一些REIT正陷入困境，前景岌岌可危。
投資顧問公司GCP Global執行主席葉忠英最近在他制作的視頻中指出，過去七年，本地股市共有13個新的REIT上市（不包括上述倒閉的美鷹酒店信托）。在這13個REIT中，只有星獅物流商産信托（Frasers Logistics & Commercial Trust）的股價高過首次公開售股（IPO）的發售價，其他12個目前的股價都跌破發售價。
然而，在2015年至2018年的上升周期，美聯儲花了三年的時間才加息2.25%。可是，在這一輪的加息周期，基准利率在15個月內已上升到5%至5.25%。即便如此，通脹率仍然遠高過美聯儲的目標。它不太可能如市場預期般，在年底開始減息。
她指出，本地股市有30多個REIT（編者按：最新數據是42個）投資于不同類型的房地産，供有興趣的投資者選擇。投資者無須去購買大塊頭的房地産資産，因爲當他們須要套現時，這些資産可能難以脫售。
投資總回報不僅是股息收入，也包括股價的表現。葉忠英在回應本欄的提問時指出，過去三年REIT總體的業績表現以及七年來上述13個REIT的股價顯示，REIT漸漸失去長期投資的吸引力，有些甚至損害股東的權益。
另一方面，無風險的政府公債收益率上升，拉近了它與REIT收益率的差距；投資者要求更高的REIT收益率，則使REIT的股價下跌。
利率高企與經濟衰退雙重壓力
4月26日深夜，政府宣布新一輪的房地産降溫措施，大幅調高額外買方印花稅三至30個百分點，引起坊間熱議。緊接著，淡馬錫信托基金會主席何晶在她的臉書上貼文，呼籲有意投資房地産者 “放心啦！”（Relax lah！），因爲他們還有其他投資選擇，那就是房地産投資信托（簡稱REIT）。
在高利率的環境下，REIT要通過發行債券或附加股融資，將面對更大的困難。負債率接近政府規定上限的REIT，如新達信托（Suntec REIT）和宏利美國房産信托，可能要脫售資産償債。
何晶深入淺出地道出REIT投資的優點。本地股市在2002年迎來首個REIT後，目前已增加至42個，總市值約1000億元，占整體股市的12%。除了日本以外，新加坡是亞洲最大的REIT市場。