從2003年和2008年兩次樓市上漲看，任何一輪樓市上漲，除了需要政策的強力刺激之外，也需要基本面的支撐。

于政策而言，信貸、限購是關鍵中的關鍵。只要不動用一二線取消限購、降低首付、大幅降息等大殺器，樓市就很難啓動。

即使動用了大殺器，這一輪上漲還受制于兩個現實因素：

一是現金流不足。

各行各業都受到疫情沖擊，旅遊、餐飲、住宿、娛樂等行業首當其沖，外貿同樣難以置身事外。

與2003年V型反轉、2008年強勢反彈不同，這一次複蘇需要更長時間，收入恢複增長同樣需要時間。

二是樓市杠杆存在較大風險。

2020年，我國樓市杠杆率接近60%，這意味著居民總債務已經接近GDP的60%左右，進一步加杠杆的空間有限，未來金融風險越來越高。

所以，穩增長將會如期而至，但房地産只會是最後選項。不到關鍵時刻，不會輕易拿出來。

最後，給四個實操建議。

其一，無論放不放水，三四線城市都要謹慎。

2020年是棚改收官之年，而大城市的零門檻落戶正在路上，加上應對經濟沖擊的能力遠遠不及一二線，三四線城市即將面臨水源幹涸、需求萎縮、人口外流的基本面之困。

其二，面對沖擊，複蘇越快的城市越有價值。

北京、上海、廣州、深圳、成都等城市雖然房價都出現回調，但市場複蘇相對較快，這是來自城市基本面的支撐。

這些城市回調越到位，相對就越安全。

其三，剛需要緊跟政策變局。

今年經濟高度不確定，樓市政策同樣瞬息萬變。

一旦出現一二線取消限購、降低首付、大幅降息這些利器，難免會有一波上行。

否則，就是維穩式橫盤。

其四，一定要注意現金流。

誰都不會想到，一場意外沖擊，居然能影響到全球幾乎所有行業。

誰也不會想到，會突然少了一兩個月的收入流。

所以，剛需也好投資也罷，衡量好現金流，必須置于首位考量。