中國很奇怪的一個現象是，在幾乎所有的小區內，業主和物業公司之間或多或少總會有些矛盾。很多業主都會自覺或不自覺的拒交物業費，以此作爲對物業服務不滿意的對抗。然而，這樣的對抗卻很少能夠得到法律的認可。
如果您在中國裁判文書網上搜索一下，您會發現，絕大多數物業公司起訴業主要求支付物業費的案件中，業主幾乎全部是敗訴的。換句話說，業主以爲的能夠拒交物業費的理由，卻幾乎得不到法院的認可。
那麽，對物業服務不滿意，究竟應該要怎麽做才合適，才是有法可依的呢？
不交物業費是行不通的
我們通過中國裁判文書網上的真實案例，來看看，爲什麽不交物業費是站不住腳的。
物業和業主似乎永遠在掐架
（2019）渝0118民初11591號：樓上漏水，導致樓下受到影響，物業沒有調解到位，故不交物業費。法院判決業主敗訴，理由是漏水的損失應向賠償義務人即樓上的業主主張，屬于另外的法律關系。類似的還有，樓下炒菜味道太大，隔壁三更半夜太吵等等，均是得不到法院的認可的。
（2020）豫0202民初2836號：房屋滲水、漏水，物業沒有維修，故不交物業費。法院判決業主敗訴，理由是漏水滲水屬于房屋質量問題，應由開發商負責維修，不屬于物業義務。類似的還有，房屋牆面有裂縫，牆壁脫落，房屋有異味等等，也是得不到法院的支持。
（2019）蘇0311民初5485號：寵物狗被毒死，電動車在小區內被偷，物業公司一直不予處理，故不交物業費。法院判決業主敗訴，理由是一般的物業瑕疵不構成拒交物業費的理由，財産被偷盜屬于另外的法律關系。類似的還有，車輛被別人剮蹭，閑散人等經常進入小區，財物被盜等等。
案例太多，不再一一列舉。簡單總結一下，業主和鄰居之間的糾紛，業主房屋自身的質量問題，業主的財産遭受侵權損失，這些事情都不構成不交物業費的正當事由。
至于網上曾經流傳的所謂8大拒交物業費的理由，實際上是誤傳，還請千萬不要輕信。
已被證實屬于謠言，請勿相信
綜上可知，對于物業服務不滿意，如果是以拒交物業費進行抗辯，是不會得到法院的認可的。實際上，法律也是這樣規定的。
根據最高人民法院關于審理物業糾紛案件司法解釋第五條的規定， 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標准或者重複收費，業主以違規收費爲由提出抗辯的，人民法院應予支持。
簡言之，就是只有在物業公司的收費不合法或者不合規的時候，才可以拒交物業費。其他情況是不行的。
那麽，對物業服務不滿意，究竟應該怎麽做？
法律途徑才是王道
還是先來看一個案例。
（2019）豫1403民初9447號：物業公司起訴要求業主支付物業費，業主抗辯稱“物業公司服務不到位，道路燈一直不亮。公共部位牆磚脫落物業不維護，綠化、衛生打掃不到位”。法院最終判決書中稱“原告（物業公司）在所訴期間存在未按合同約定全面履行合同義務的情況和一些服務缺失，且原告未提供證據證明對業主提出的各項服務缺失進行了整改或盡到了相應的協助義務，本院酌定對物業服務費減免10%計算爲宜”。
法院才是解決物業糾紛的最佳場所
案例中，是物業公司起訴業主。雖然有10%的減免，但訴訟費還是要業主承擔的，業主實際上還是敗訴方。但如果，是業主率先起訴物業公司要求降低10%的物業費呢？基于上述案件的認定，法院會支持的，業主就勝訴了，訴訟費也是物業公司承擔。
也就是說，如果物業公司確實存在物業服務不符合約定的事實，法院是會酌情降低物業費的。類似的判決在裁判文書網上還有很多，有興趣可以去看。如果以此進行推理，物業公司完全不履行物業服務，很可能就無法再主張物業費。
當然，這只是純猜測。但我們可以從中看到，法院在對物業公司服務不到位的情況下，是會給與一定的減免物業費的判決的。對于業主而言，這就是一條維權的路徑。
根據最高人民法院關于審理物業糾紛案件的司法解釋第三條的規定， 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
司法解釋其實早已經規定好了業主的維權之道
可見，法院是指明了可以要求物業公司承擔違約責任的路徑的，而不是不交物業費。違約責任的選擇，可以是繼續履行，可以是補救，也可以是賠償損失，甚至可以是降低物業費。當然，具體的選擇還要看自己的哪一部分權益受到了影響或者侵害。
例如，如果是單元樓下道路坑坑窪窪，物業沒有修好，可以起訴物業公司，要求其繼續履行維修義務，將道路修理完畢；如果是物業不對外牆進行修理，導致外牆脫落車輛被砸，可以起訴物業公司要求賠償損失；如果是衛生沒有打掃好，維修也沒有盡到位，抑或還有其他服務不到位的地方，也可以起訴物業公司，要求法院酌情降低物業費。
總之，不交物業費，不僅不符合法律的規定，還可能被物業公司起訴，于己總歸不利；如果物業服務確實不到位，那麽完全可以變被動爲主動，率先起訴物業公司，要求其承擔違約責任，既符合法律規定，又可以維護自己的權益。
而如果一家物業公司，面臨著被很多個業主起訴的情形，基于社會影響的考量，法院可能會發出針對性的司法建議（之前火爆的P2P網貸，也被很多法院給出了司法建議，促成了如今的行業清洗），對于規制物業公司服務、調整物業市場秩序將起到積極地作用。而業主顯然也會因此而受益。
維權的准備
任何一個法律的糾紛，最終的結果都是落實在法律依據以及證據之上的。業主如果想要通過法律途徑維護自己的權益，也必須得做好證據上的准備。
證據之所在，勝負之所系
首先，物業服務合同或者前期物業服務協議，這是能夠證明你作爲業主權利的正當性的證據。以及物業公司的工商情況（國家企業信息公示系統可以查詢）。有了它，起訴物業公司就不存在主體上的瑕疵了。
其次，物業公司服務不到位的證據。可以是照片，也可以是視頻錄像，甚至一定情況下可以是錄音。當然，如果有其他業主的證人證言，也是可以的。通常，每一個小區都會有攝像頭，裏面的錄像可以反映物業的真實服務狀況的。
再次，與物業公司溝通或者反映情況的證據。如微信聊天記錄，電話錄音，甚至書面郵寄材料等等。用來證明已經向物業公司提出了相關的服務請求，物業公司並未進行處理。
最後，其他相關證據。如當地的物業服務規範或者要求，或者物業公司出具的服務承諾等等，證明物業公司的服務達不到規範的要求，屬于違約。
證據准備完了，只要按照法院要求撰寫起訴張即可。可以自己進行，也可以找律師幫忙。
法律人最希望的世界，永遠是無訟。但在現實裏，是不可能的。
所以我不奢想，物業公司可以和業主達到和諧的相處狀態，但至少我交了物業費，物業公司就應當提供起碼說得過去的服務。否則，權利義務失衡，那就只能訴諸法律了。權利，如果自己都不去維護，那就只不過是一句口號而已了。
和諧是永恒的追求
我也真誠的希望，有一天，可以看到物業公司和業主的和諧相處。