短短幾年光景，共用工作空間（co-working）迅速崛起，在全球大行其道，本地就有至少70家大大小小的共用工作空間像雨後春筍一樣冒出來，一度被認爲已經泡沫化，其營運模式將難以持續。
然而去年下半年，全球最大共用工作空間經營者WeWork登陸新加坡，並迅速拿下四家辦公場所，又仿佛讓人感覺這場共用工作空間的角逐賽事，才剛剛拉開帷幕。
共用工作空間角逐賽拉開帷幕
WeWork率先拿下了美芝中心的三個樓面，總共2萬8000平方英尺，可容納700至800人；隨後又進駐羅敏申路（Robinson Road ）71號，面積翻倍，達6萬平方英尺。美芝中心已在去年12月初投入運作，開幕當兒會員人數已經爆滿，辦公空間幾乎達到了100%的租用率。羅敏申路71號也將在近日開幕。
今年初，WeWork再簽下租賃協議，成爲福南（Funan）（前福南數碼生活廣場， 新發展項目預計在2019年竣工）的第一個辦公樓租戶，面積達4萬平方英尺。不到一個月，它又轉戰中央商業區的店屋，在China Square Central，拿下另外2萬9000平方英尺的商用樓面。
其他共用工作空間業者也不甘示弱。比如有來自中國、獲得城市發展（CDL）投資的辦伴（Distrii）將首次進駐新加坡，在共和大廈（Republic Plaza）第一大廈租用超過6萬平方英尺的空間，預計在今年5月啓用。本地規模最大的JustCo也在近期租下在濱海盛景（Marina One）、聯合工業大廈（UIC Building）以及濱海廣場（Marina Square）的超過16萬平方英尺的商用樓面開設辦公場所。
這種場景其實並不僅僅在新加坡上演。根據高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部的統計，從2016年起，共用工作空間經營者在全亞太區，已經租下至少8百萬平方英尺的辦公樓面，而諸如WeWork、優客工場（之前稱爲“UrWork”，現名爲Ucommune）、Spaces、Awfis和CoWrks的較有規模的業者，幾乎占了三分之二。
共用工作空間增多 辦公樓業主喜憂參半
共用工作空間經營者擴張版圖的驚人速度，除了令業內人士詫然之外，也開始讓辦公樓業主喜憂參半。
新加坡經濟從2015年起走下坡路，經濟增長放緩至不到2%，中央商業區甲級辦公樓月租從2015年第一季度每平方英尺10.43元的高峰掉落到2017年第一季每平方英尺8.47元的低谷，兩年光景竟跌了19%，濱海灣一帶的甲級辦公樓租金更集體跳水超過三成，並與香港甲級辦公樓租金的差距越拉越大，香港的租金一度達到新加坡的2.26倍之多。
與此同時，新加坡的辦公樓供應也創下新高。隨著中央商業區超過4百萬平方英尺的辦公樓項目在2016和2017年陸續竣工，辦公樓業主開始對租金展望也相當悲觀，一些新落成的大樓在租賃初期，月租還曾在每平方英尺7元左右的水平徘徊，直到去年次季才出現起色。
一些共用工作空間業者要求多
共用工作空間業者的進駐，無疑給好些空置的辦公大樓業主帶來了一線生機，使原本居高不下的空置率有所緩和。隨著這個領域的快速增長，共用工作空間業者對辦公樓的需求也從2014年不到2%的比率，突然上升到去年的15%，僅次于科技領域的需求。
一些共用工作空間業者也因此開始提出更多的要求，甚至要辦公樓業主一同分擔裝修費用，或要求非常低廉的租金。有些也成爲合作夥伴，設立共享收益的經營模式。有些辦公樓業主擔心租戶流失，于是決定與這些共用工作空間業者合作，不過目前還很難評估成效。
共用工作空間只是“服務式辦公室”的延續？
共用工作空間業者以分租形式推出短租的經營模式，其實並非新鮮點子，比如全球規模最大的辦公設施供應商之一、上市公司雷格斯（Regus）早在20多年前就有了這樣“服務式辦公室”。
雷格斯及其競爭對手的運作模式都是以折扣價租下整層辦公樓，再拆分爲獨立的辦公空間出租。不過一場金融海嘯來襲，不少有樣學樣的中小型服務式辦公室業者由于需求驟減而紛紛破産倒閉。
因爲有過這樣的經驗，現在不少業者也認爲，目前風靡全球的共用工作空間僅僅是這種“服務式辦公室”的延續，因此相信這種景象不會長久。
WeWork去年獲日本軟銀集團注資44億美元
不過令人生疑的是，WeWork這個僅成立了7年之久的公司，去年還獲得了日本軟銀集團（SoftBank）注資44億美元，目前的估值已達到200億美元，甚至超過了凱德置地（CapitaLand）這家足迹遍布全球、擁有諸多實體産業的亞洲最大房地産商之一的市值（約160億新元）。
除了軟銀，WeWork此前還吸引了高盛集團、基准資本、聯想控股旗下的弘毅投資等知名投資公司成爲其股東。WeWork也是自Airbnb（共享住宿平台）和優步（Uber）之後，全球估值最高的初創科技公司。提醒一下，Airbnb在短短數年就顛覆了全球傳統酒店業的營運，而優步則打亂了各地的出租車行業的陣腳，兩者都是輕資産、重品牌的服務性行業，並深受千禧一代的追捧。
WeWork鮮爲人知的秘密
如果WeWork沒有一個顛覆性的營運模式，這些投資者估計不會輕易注資，究竟WeWork的成功秘訣在哪裏？
WeWork之所以有這般魅力，首先，它在美國的盈利率高達40%，而其他“服務式辦公室”的盈利率都在個位數，有些甚至還蒙受虧損。WeWork過去一年的營收增長年比達到88%，而其他同行的營收幾乎與一年前持平，甚至下跌。
刨根問底之下，WeWork也有一些鮮爲人知的秘密。雖然它在分租方面的收入有所增加，但最多也只能說是“穩健”增長，並不足以讓投資者趨之若鹜。比較令人關注的是那些服務類的收入增長，在過去幾年卻是以倍來計算的。這主要是WeWork利用這個平台去推廣了其他與辦公相關的服務。
隨著越來越多的會員加入WeWork的聯系網，WeWork可以提供會計、軟件、信用卡、咨詢、法律、金融和培訓等服務。最終，WeWork的會員將爲了這些便利及人脈聯系而加入，實體辦公空間則成爲次要的因素了。
WeWork連住宅市場也不放過
其次，WeWork連住宅市場也不放過，一年多前也推出新“共享生活”（co-living）住宅空間WeLive平台，嘗試顛覆千禧一代的年輕人對于家的概念，並結合他們對社區生活向往的生活方式。
這種居住概念也在歐美國家開始流行起來，也是WeWork接下來的一個重要賣點。據知，WeWork計劃在未來兩年開設多達68個WeLive中心，邁出創建整個街區、甚至是打造WeCity的第一步。
再有，在WeWork新客戶群中，企業客戶占了三成，目前來說，包括IBM、彙豐銀行、Spotify以及Salesforce等在內的跨國企業都開始采用WeWork的相關服務。
這些爲企業提供定制的增建服務被稱爲“Powered by We”，能協助企業利用最低廉的成本，實現最高的辦公生産效率。WeWork善用科技、大數據分析和人工智能等，研究了成千上萬家公司如何使用自己的辦公空間，學習不同地域、機構的員工辦公習慣和特性，從而幫助企業更好地打造、運營辦公室，讓員工在更舒適、自在的工作環境裏，更有效的辦公。
實踐也證明了WeWork的存在，有助于提升辦公大樓的價值。根據Falkon的一項研究數據就顯示，在美國，WeWork進駐後一年的辦公大樓價值平均提升了25%。這說明WeWork的這種共用工作空間概念也對辦公樓業主有巨大的吸引力。隨著它在全球各地拿下足夠多的辦公空間，它在辦公樓業主面前的議價能力也能大大提升，並可以在經濟衰退時，對租賃協議更好的進行協商。
WeWork野心勃勃 欲成辦公空間領域最權威領導者
事實上，WeWork的野心遠不止于此，它希望通過利用日益成熟的辦公數據，成爲一個辦公空間領域最權威的領導者。它將眼光放遠至全世界所有的辦公樓，只要有辦公樓的蹤影，就有WeWork的市場。這意味著，東京的市場爲10億平方英尺、紐約的市場爲4億平方英尺。
加上更多爲企業定制的增建服務，WeWork希望做到這樣的至高點——就是當企業在考慮租賃辦公空間時，它們第一時間就想到WeWork，因爲WeWork能利用最低的成本，最大限度地打造一個讓員工滿意度最高、辦公效率最高的辦公環境。
屆時，WeWork靠的資本就是它所推行的服務和品牌效應，就如同那些五星級酒店向業主收取酒店管理服務費一樣，或者蘋果粉絲對蘋果産品持有的那種忠誠度。
過去這幾年，由于科技的便利，人們的工作和居住環境越來越趨向個性化和優化，環境也越來越配合個人的喜好，而人們的惰性也正在加大。設想，假如辦公環境也可以根據不同員工的喜好而爲其量身打造，根據我們的辦公習慣而自行調整，我們的辦公生活是否會變得更美好？在這樣的環境下辦公，員工的工作效率以及身心健康也大大提升，這將能爲企業創造多少價值？同時又能省下多少成本？
WeWork能否正式顛覆傳統的辦公空間，並推動傳統業主的轉型和突破，讓我們拭目以待。