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1988年
黑色星期一
1988年，因爲不斷惡化的經濟預期和中東局勢的不斷緊張，造就了華爾街的大崩潰。這便是“黑色星期一”。標准普爾指數下跌了20%，無數人陷入了痛苦。
1998年
亞洲經融危機
泰國宣布放棄固定彙率制，實行浮動彙率制，從而引發了一場遍及東南亞的金融風暴。香港恒生指數大跌，韓國也爆發金融風暴，日本一系列銀行和證券公司相繼破産。東南亞金融風暴演變爲亞洲金融危機。
2008年
美國次貸風暴
雷曼兄弟破産、美林銀行賤賣、摩根士丹利尋求合並，美國次貸風暴掀起的浪潮一波高過一波，美國金融體系搖搖欲墜，世界經濟面臨巨大壓力。
危機也引發了“房價大跌”！
1988、1998、2008年，都有全球性的金融危機，幾乎每十年房價也會大跌一次。那麽剛剛過去的2018年：中美貿易戰、銀行利息大漲、政府進一步降溫措施…… 隱隱地覺得又是一波“危機”貌似來臨了。這“十年一遇”的危機，是否預示著2019年的房價會大跌呢？
誰都不是預言家，
無法給出肯定的答案。
但我們可以從一些影響房價的基本面
得到破解！！！
2019房價走勢，現狀破解！
1 經濟增長數據
影響房價第一個要素：是國家整體經濟情況
一個穩健而迅速發展的經濟環境，可以爲國家的房價提供良好的支撐體系。以新加坡爲例，經濟政治穩定，人民在滿足基本生存需求後，往往首先考慮的就是住房問題。在新加坡“居者有其屋”的政策下，一般民衆購買第一套房子都不會太困難。所以多數家庭都擁有或計劃擁有2套或更多的房産。這也對整個房地産市場提供了一個非常基本的內部投資群體。
另一方面，新加坡經濟政治穩定，金融體系自由，教育資源優異，大量的外國買家願意在新加坡置業、投資、留學、甚至移民。對大多數外國人，特別是中國人和印尼華僑來說，新加坡是一個非常好的投資置業地點。正是這些高淨值人群，爲市場提供了一個非常好的外部投資群體。而這內外兩部分的群體，就夠成了整個房地産市場的堅實基石。
再來看看新加坡2018年的經濟狀況
新加坡貿工部對2018年全年經濟增長預測值是3-3.5%，李顯龍總理在12月31日宣布新加坡2018年經濟實際增長3.3%。作爲經濟發達國家，這個數字足以證明經濟發展的穩健。另外，貿工部也對2019年的經濟增長做出預測，預測數值是1.5-3.5%，即 “放緩但仍然堅挺”的增長趨勢。這也表明了新加坡未來經濟發展的樂觀性。
2 收入增長數據 vs 房價增長數據影響房價第二個要素：國民收入的增長狀況
一個國家的國民收入提高了，就意味著他們的購買力會提高；相應的各種商品的價格自然也會提高。其中房屋價格也會相應增長。這是最基本理論。但是如果某一段時間內，這兩者的增長速度産生差異，那將會帶來什麽呢？
預示這新加坡的房價將會上漲
上圖的曲線顯示，2008年到現在，新加坡的個人收入增長了將近68%，而房價因爲政府的降溫措施，只增長了25%。這說明新加坡的房價實際上是相對被低估了。在將來的一段時間之內，房價會追上收入的增長。
上圖，顯示了新加坡在世界上主要國家和城市的房地産泡沫指數和相對購買力。可以看出，新加坡的房地産泡沫是非常低的（綠色），房地産平均價格只有平均年收入的4.8倍，表明這是一個非常健康和合理的市場。就算全球性的經濟危機發生，這樣的房價，對危機的抵抗能力也是非常強的。反之，如果經濟進一步發展，這樣的房價必將有很大的上升空間。3 人口增長數據 影響房價第三個要素：人口增長數量
人口增長了，自然需要更多的房屋供應。當新建房屋數量不夠新增人口的需要，市場上“供不應求”，房價就會上升；當房子建太多，沒有那麽多人口需要買房的話，市場上“供大于求”，房價就會下降。相信現在很多人都有種感覺，那就是這幾年，新加坡好像建了很多房子，是不是已經“供大于求”了呢？來看看數據吧。
新加坡政府已經在人口白皮書中公開宣布，爲應付經濟增長和抵抗人口老化的需要，新加坡到2030年需要650萬到690萬的人口。其中更是給出了每年人口增長的最少和最多人數。就拿最少需要增加人數來算，2019和2020年，每年新增人口都在62000以上。而按平均家庭人數3.5計算，爲這些新增人口提供基本的住房，那麽，新加坡每年需至少新增17700個住房。而從上圖表顯示，2019年和2020年新增公寓單位只有10312和4960個，可以說還遠遠不夠需求。“供大于求”的擔心，在這兩年不大可能會出現。4 售地價格統計 支撐房價的重要“基石”：地價
因爲地價和建築成本構成了房地産開發商最大的成本，同時也構成了新房售價的最底線。從新售地價的多少，我們基本可以看出未來新房售賣的大致範圍。接下來讓我們看看這方面的數據。
以上三個圖表，羅列了2018年郊區、市區周邊、市區所有的售地情況，並給出了平均售地單價。讓我們跟2017年的地價做個比較，同時做出總結，如下：
可以看出，2018年的土地價格比2017年普遍上漲18-33%。而發展商爲了保證建築的質量和必要的盈利，在各個區域的平均成本價將如（上圖）最右邊的紅色數字顯示。看起來驚人，但從事實看也確實如此，最近新開盤的公寓，大多數的價格已經逼近甚至超過了這個紅色範圍。從這個情況可以作出預估：“2019年的房價真的低不了！”5 集體出售影響
集體收購可以說是2017年和2018年的大熱門。很多人因爲房子被集體收購而開心不已。我們來分析一下，集體收購會對房地産市場造成什麽樣的影響？！
上一波集體收購高峰，那是在2006年和2007年，分別有78億和123億的收購金額。而這一波熱潮也伴隨了房價102%的增幅。當然這個增幅並不全是因爲集體收購而引起的，但不得不承認，集體收購扮演了一個很重要的角色。因爲有大量房子被收購，意味著市場上在短期內失去了大量的供應，同時出現大量的買方需求。有過被收購經驗的朋友都有同感，在那種“天上掉餡餅”的感覺中，“趕緊找到下一個住的地方！”和“只要房子好，價錢不是問題！”的思想到處可見。在如此的買方思潮中，房價不上漲反而是一種奇怪現象了。
從宏觀角度來看，總共200億的收購資金中，絕大部分會流回房地産市場，而這麽多資金流入這個市場，房價上揚的走勢就不言而喻了。
再來看一下2017和2018的集體收購情況，這兩年的集體收購金額分別是87億和95億，非常類似2006和2007的情況。而這兩年的房價增幅卻不到10%。所以，此時便是投資房産進場的絕好時機！
從以上幾個基本面來看，筆者認爲2019年房價大跌的可能性很小，更大可能是穩步上漲。所以有意買房的朋友，建議大膽入場，抓住這“十年一遇”的好時機！
問題來了：既然說好；那是不是2019年隨便買一個項目都可以賺錢呢？
答案也並非如此。2019年新加坡全年預計有大概60個新私宅項目會推出市場，這當中必然存在差異。具體選擇哪個項目，將會牽涉到很多微觀的市場分析。比如具體的地點、周邊區域的未來發展、相對入場價格、還有發展商的定價策略等等，都是影響一個項目適不適合投資的重要考量。而對這些方面的研究，建議最好尋找一位專業的房産中介，根據個人情況，爲你做一個全面而有針對性的分析，才能找到最適合的選擇。
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您好，我是William （張維祿），來自中國，2002年來到新加坡，在南洋理工大學（NTU）就讀信息工程碩士。畢業後在研究所從事數據分析工作。之後又自主創業，經營過多年的貿易公司。
2011年全身心投入房地産行業，買賣交易達200多條，累計交易額超過2億新幣。業務全面，涵蓋新公寓，EC，二手公寓和組屋，辦公樓和工廠。精通各類房産買賣，擁有豐富的新項目選房經驗，擅長市場數據分析。
房地産市場是一個時刻變化的市場，我致力于市場分析，希望帶給大家帶來更多最新的市場資訊。歡迎大家加我好友，確保拿到第一手資料。有任何房産方面的疑問，也歡迎咨詢。我一定竭誠爲你服務！
張維祿 William Zhang
團隊董事（Associate Group Director）
主營業務：公寓、組屋買賣，商業房産
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