提要：“獅城”新加坡抑制房地産過熱的“辣招”雖然在一定程度上減少了海外買家數量，但目前仍顯“星星之火可以燎原”之勢。在樓市調控政策進行的當下，新加坡總理李顯龍卻公開表示“區域的房産有著很大的升值空間。”這其中原因何在？新加坡樓市未來將呈現怎樣的格局？
“獅城”新加坡抑制房地産過熱的“辣招”雖然在一定程度上減少了海外買家數量，但目前仍顯“星星之火可以燎原”之勢。
在樓市調控政策進行的當下，新加坡總理李顯龍卻公開表示“區域的房産有著很大的升值空間。”這其中原因何在？新加坡樓市未來將呈現怎樣的格局？
房價有所收斂
近年來，不斷上漲的房價確實給新加坡當地樓市帶來了一系列問題。
由于移民投資的大幅增加，現金的大量湧入，推動新加坡房價不斷上行，私有住宅價格自2009年第二季度以來飙升59%。
與此同時，當地房地産商的利潤率也被不斷壓縮。根據經銷商CBRE集團的統計數據，3年前，新加坡地産商的利潤率爲20%，現在已縮減到了10%左右。盈利能力的下降重創了地産股，富時海峽地産指數顯示，僅今年，新加坡的地産板塊市值就縮水了1.3%之多，而去年全年更是暴跌9.7%。
以國際地産商Kingsford公司和MCC地産公司爲例。相比2009年中期，目前他們的收益能力已下降了61%之多，不斷上漲的地價瘋狂壓榨著這些公司的利潤。然而，目前困擾新加坡的還有不斷入場的投資者。盡管政府出台限制政策、地價走高、開發商利潤攤薄，但那些非傳統的開發商，尤其是國外的建設公司仍不斷地湧入新加坡樓市，而公司間搶地皮的現象也愈演愈烈。
在這些公司看來，不斷攀高的房價並非市場過熱的信號，反而是地皮價值的體現——城區的土地資源有限，當剩下的地越來越少，他們手中的地也就越來越值錢。
在這樣的背景下，外界對新加坡房地産泡沫化的質疑紛至沓來。因爲擔憂當地房地産泡沫化，自2009年以來，新加坡政府先後出台了8輪降溫措施，多管齊下對政府組屋、私宅以及工業房地産市場進行全面調控。
2013年6月28日，新加坡金融管理局(MAS)宣布，申請房貸者的總債務償還比率不應超過60%，並且這項條例是永久性的。也就是說，凡是貸款購房者，金融機構在評估其個人房地産貸款申請時，必須將申請者的所有債務考慮在內，而貸款者每月的還款額，不得超過其收入的60%。同年8月，金管局又將購買公共房屋的貸款最長年限從30年降到25年。
受到政策方面的影響，新加坡房價去年年度漲幅有所收斂，房貸限制讓這個亞洲第二昂貴的房屋市場開始降溫。新加坡金管局也公開表示，新的房屋貸款已下滑，本地家庭的整體財務狀況也非常穩固。
與此同時，新加坡樓市的銷售額也有所下降。據統計，2013年，私宅銷量預計爲1.6萬套，同比減少28%，2014年有可能進一步下跌近四成。
豪宅區突圍
雖然政策之下，新加坡房地産市場開始走軟，銷售量逐漸放緩，但投資者和開發商對新加坡房地産的強烈興趣卻沒有偃旗息鼓，特別是對于商業中心的“寶地”。
新加坡金管局旗下原本還有一個“金融投資者計劃”——讓那些擁有不低于2000萬元的外籍富裕人士申請新加坡居留權。他們必須在新加坡金融機構存放至少1000萬元的金融資産，其中200萬元資金可投資于房地産。不過，政府已在2012年4月取消這個推行8年之久的計劃。如今，有業內人士猜測，該計劃可能會在不久之後重新啓動，地點可能就在商業中心。
依托相關政策利好，不少開發商加緊布局。新加坡完善的教育體系，四通八達的交通環境，以及作爲金融和文化中心是吸引投資者選擇新加坡豪華地産項目的原因。
“從房價上漲的幅度可以看出，位于新加坡商業中心的高端物業將迎來樓市的新發展。”新加坡當地的房地産經紀人稱，這個區域未來的房價還會繼續增長，不管是轉手賣，還是出租，都能獲得豐厚的收益。
另外，不只是商業中心區域，其附近的房地産投資也開始呈現出火熱的情形。
新加坡政治穩定，擁有非常完善的金融體系，這都吸引著投資者源源不斷地購買商業中心附近的房産。“新加坡地少人多，土地是稀缺資源，所以未來的房價依舊會非常堅挺，這對于投資者的吸引力是巨大的。”
一位投資商告訴記者，其實不只是豪宅項目，新加坡的大衆市場住宅依舊有許多發展空間，而且新加坡市場相對穩定，並有利于企業借助地域優勢，開拓東南亞其他市場。
富豪“集中營”
隨著新加坡商業中心區域房價的上升，高房價有可能導致很多企業逃離“黃金地帶”。
然而，在投資專家看來，這種擔憂是多余的，“新加坡商業中心樓市潛力依然較大，這與新加坡國際金融中心地位有很大的關系……商業中心將成爲金融和商業活動的脈絡，當地的房價、租金上漲的速度較快。潛能將非常可觀。
當地開發商稱，“我們不擔心豪宅賣不出去，因爲這裏聚集了很多世界級的富豪，並且還在吸引著全球其他富豪和精英們來到這裏。”
這樣的說法並不是信口開河。曾經Facebook的聯合創始人愛德華多·薩維林爲成爲新加坡永久居民而放棄了他的美國國籍，因爲他更願意住在這 個島國，在這裏投資，同時開著他的賓利車四處兜風。澳大利亞礦業巨頭內森·丁克勒去年也選擇將家安在了新加坡。在這之前，印度電信業巨頭之一布蓬德拉·庫 瑪·穆迪在2011年就得到了新加坡國籍，新西蘭的億萬富豪理查德·錢德勒于2008年搬來這裏，著名的美國投資家吉姆·羅傑斯則在2007年舉家移民新加坡。
總體來看，新加坡居民中百萬富豪的比例比全球其他任何地方都要高。根據波士頓咨詢公司的數據，2011年，新加坡每六戶家庭中就有一戶的可自由支配財富達到至少100萬美元。
倫敦政治經濟學院經濟學與國際發展教授丹尼·柯爾更是計算得出，全球經濟重心在過去30年間已經東移，再過30年，這個中心將轉移到印度和中國 之間的某地——大概就是新加坡。這意味著，新加坡作爲全球經濟中心的潛力甚至可能尚未完全發掘出來，在投資者眼裏，獅城的樓市依舊存在很大的投資價值。
（文/中研網）