波瀾壯闊的2020，今天是最後一天，很有意義複盤一下市場，特別是是新加坡的房地産市場。主要內容來自我28號的演講（房産直播 | 識別優質資産的五大關鍵），我把PPT和文字放在一起，演講內容分成三部分
第一部分：2020複盤
第二部分：對明年的一些看法
第三部分：如何挑選優質資産
這篇是第一部分。複盤其實不難，但如何做關于未來的決策是是難的事情。我們複盤的目的不是簡單回看市場的大事件，而是有一些思考和總結：
1）回顧過去我們應對市場變化和的心態和決策，看有哪些正確的，哪些誤判的，以總結和完善我們的認知和思考體系。
2） 總結有哪些不隨著市場改變的簡單原則，特別是在新加坡房地産市場，有沒有簡單的方法，不預測市場，但帶來穩定，長期回報的投資。
我的投資以房地産爲主，包括新加坡和中國幾個城市，這幾年也在以試錯的心態嘗試其他類別的投資。2020我對房市的判斷准確性相對高，主要是因爲房産本身波動很小，而且新加坡房地産政策性強過市場性。我同時也嘗試了很多房地産市場以外的交易，犯了很多錯誤，也有些收獲，穿插著講一些，與大家分享。
今年房産的主線簡單講是：
2-4月極端市場，5-6月危機中的機會，7-9月穩步複蘇，9-12月牛市迹象。
下面開始複盤！
01
2-3月 極端市場，極端機會
二月疫情已經爆發，股市從2月中開始大幅度下滑，市場一片恐懼。
面對未知風險的時候是最不理性的，個人，機構，就連大型開發商也是。在恐懼風口上開盤的Bugis附近的公寓，在周邊房産賣到3300psf的情況下，永泰打出了的超低的開盤價格平均約$2300psf，我覺得是個極端市場的極端機會，連夜發文推薦給客戶和朋友！參考(疫情期還吸引2000多人排隊參觀 – 什麽硬核爆款?)。
現在回看，The M今年疫情期幾個月時間均價上漲幾乎15%，是很好的投資選擇。而同期有個別2019的高價豪宅，卻在疫情期間打折幾乎20%尋求出售。
投資新加坡房地産，入場價格最爲關鍵。所有看到的到絢麗的豪華內飾和絢麗外觀，都是長期貶值的，只有真實的土地價值和實用價值，是長期增值的。如果購房者一開始付了溢價，又繳納了很高的稅，未來很難出場。
三月金融市場完美風暴來臨，市場多次熔斷見底, 美股幾乎“史詩級崩盤”. 很多人都不敢出門，房市受到了重擊。我在新加坡眼也發了篇文章講述了我對市場的看法，我覺得總體不會太差。參考（當下”極端市場”對新加坡樓市的影響）。新加坡市場本來就沒有泡沫，加上政府的果斷救市行爲，給市場注入了大量流動性。
02
5-6月：危機中的機會
五月主要呆在家裏，做了很多內訓和直播。我覺得金融市場的下跌，救市，複蘇，有點像2008年；但房地産市場絕對不會是2008年的重複，因爲2013年後新加坡政府的強勢降溫措施，提前擠壓了房地産市場的泡沫。我在線上演講危機中的機會中，反複提到這一點，參考：視頻回放 – 危機中的機會（上）| 危機中的機會（下）
新加坡的REITS是新加坡相對優質的資産，有資産抵押擔保的信托基金在打折的時候，是風險極低的高回報資産。REITS價格在4月底幾乎下跌到了絕望的價格，我開始買入信托基金，也特意辦了一期信托基金的演講（直播預告 | 房産 vs REITS 地産信托，現在投資哪個好？）
剛需，剛需
經曆的3-4月的房地産冷淡，5月大家窩在家，就是開會，炒股，做飯，帶娃，然後忽然發現有趣的問題：什麽事在家裏完成時，居住空間不夠了，很多需要更大的房子。問房産的人多了起來，我們也開始嘗試用ZOOM虛擬看房，房産交易量穩步回升，特別是剛需的樓盤和市區核心區大戶型的豪宅。
疫情阻擾了看房，但培養了對居住空間真實的需求。作爲從業人員，這是好事情：一方面減少很多無用看房的時間損耗，一方面可以用科技更高效的傳遞房産信息。
一再犯錯
4月的股市反彈強勁，讓人有點小幸福的感覺，五月的金融市場充斥各種聲音，但看空的信號居多。我的心態上也發生了一些變化，本來看到自己的倉位盈利不錯（主要倉位是REIT+小米），就覺得要兌現一些利潤對沖風險。幾次看到網上Up主在講Sell in May and Run Away，也聽說有朋友3月做空美股賺大錢，我開始加一些做空美股指數的單子，也買入了恐慌指數VIX。
複盤看：如果沒有這些空單，今年的回報會更好。有個朋友曾教我，非專業投資者：“看空但不要做空”，我以爲聽懂了，其實沒有。投資和人生中，很多簡單的道理，看似都懂，但其實不懂，因爲操作根本不會照做。人很難分清哪些是理性的決定，哪些是潛意識的決定，其實大部分是後者。
03
7-9月 穩步複蘇
房市經曆了2個多月的冷淡，適應，調整，這個季度，交易量大幅反彈。我的個人看法：最壞的情況已經過去，新加坡房地産市場，在巨大的行政緊箍咒下，經受了疫情和金融動蕩的雙重壓力測試，繼續穩步複蘇，因爲對更大居住空間的需求也隨之高漲。相對股市，住宅市場需求是慢慢釋放的，波動更小，趨勢更平緩，但也更長久。
新加坡的房地産市場，只有局部的機會：每個區域的走勢不一樣，不同的開發商對于月銷售業績的要求不一樣，促銷和定價會一直調整，其中就有抓好貨的，抓打折的機會。市中心一個爆款One Pearl Bank，北面背靠山，南面看海， 3房促銷打折時，幾乎10%的折扣後僅僅$2200psf，250萬新幣左右，是很好的機會！參考(好多個第一，不公平的優勢 – OPB 萬寶軒)
9月多類資産創新高，特備是科技股龍頭，屢創創新高！房地産市場趨勢確定，大戶型一下變得很受歡迎，特別是立刻可以住的大戶型。很多股市的投資人，或者是優質上市公司股東，忽然發現身價暴漲，也覺得需要更大空間，也就順勢出來買房。
住宅市場最先火爆的是優質別墅(GCB)市場，GCB有點像科技股的大龍頭，很多買主，但很少選擇。年初看到的幾片有缺陷的，正常市場很難賣的地，都被悄悄的賣掉了。
市區200平米以上的大戶型，也是需求量巨大，但非常缺貨。新盤市場，除非付高溢價，幾乎沒有什麽機會買到上等的産品；沉寂很久的二手房市場悄悄複蘇，好的産品被快速消化。報紙也報道，大戶型公寓銷售創七年新高，這些都是剛需釋放的正常反應。我在演講中預測，今年最終的房産銷售量不會低過2019年。
04
10-12月 牛市迹象
10-12月市場繼續好轉。金融市場上各類資産，從美股S&P500，到中國的中證300，黃金，比特幣都創了新高。 我開始看到寬松量化的流動性終于開始從瘋狂的股市，慢慢進入房地産市場。房市的波動，跟股市相比是滯後的。但房市趨勢一旦來，他是一個很穩定的，相對長期的。
金融市場，房地産相關的股票終于在11月底開始反彈，從新加坡凱德，新加坡房地産信托綜合指數，到香港置地和中國的萬科，整個板塊開始反彈。加上本地住宅市場交易量的反彈，
我在11月有種感覺，新加坡住宅市場的牛市要重來了。這個判斷不一定對，有待市場驗證，但我說牛市來了，是基于一些強烈的信號，例如下圖所示：土地市場的新供應量，也就是政府賣地GLS+集體出售(Enbloc)，幾乎創曆史新低。 土地供應新低的意思就是不久的將來會缺貨。
于此同時，郊區政府土地拍賣的異常火爆，土地饑渴的開發商踴躍投標，價格也幾乎創了郊區地價的新高。Tanan Merah地鐵附近的土地最終成交在$930psf, 也就是開發商最終的成本會到$1500psf甚至以上，也就是說，郊區靠近機場的位置，不久的未來售價會在$1700psf以上。在土地供應量曆史新低，但土地價格新高的情況下，未來走勢也不難判斷了吧。
05
投資：房市vs股市
新加坡房市波動性小，流動性差，適合大衆，因爲大部分人都可以投資盈利。當然也有很多人說投資新加坡房地産市場很難賺錢，確實也是，因爲新加坡市場的挑戰是，政府管控嚴格，整體太成熟，增長小，産品特別多樣，外來人多，定價因素比較複雜，所以很多剛來新加坡的投資人很容易掉坑。但只要了解了不同區域的合理價格區間，投資其實不難。房産是一個最好的防守型投資品，長期一定跑贏通脹，比起投資不懂的資産，或者放在銀行被通脹吃掉，房産還是新加坡居民的一個最重要的資産配置。
股市波動性大，流動性好，但並不適合大多數人，因爲不容易長期盈利。我這幾年以試錯的心態，嘗試股市不同市場，不同類型的産品，今年應該是收獲最大的一年。我從事的行業，和房地産投資是穩定的防守型投資，而股市是房産之外的補充：我投資科技和未來趨勢爲主的公司，主要是一個學習的心態，跟隨市場新的思維，新的模式，進化向前。新加坡本地各行業非常成熟了，除了The Sea這樣面對全世界的互聯網企業，傳統行業沒有公司能幾倍成長的機會了，但中國，美國這樣的機會還是很多。
06
如果能重來
今年的投資回報純屬市場給機會，但這樣的市場瘋狂肯定不會再重來。不過市場很多的模式，還是會周而複始再來過的。複盤看這跌宕起伏的一年，希望以後面對市場的動蕩，有更多的笃定，做更優質簡潔的決定。這裏幾個總結，寫給自己，也送給大家：
1）. 房産的核心是入場價格，産品是第二位：價格對了，什麽市場波動都不怕。股票的核心是找出好賽道裏，最強的公司，價格是第二位。
2）. 專注，簡潔。前幾天，好朋友送給我這四個字。複盤今年，我驚人的發現與這四個字相關的動作，都有很好的結果。今年主要的投資收益，來自持有最久1只股票和RETIS，除了等，幾乎不費力氣。而與之相反的動作，猶豫不決，進出很多次，耗費時間的投機行爲，都是自我損耗。
3）. 擴大認知半徑，明確能力半徑，縮小行動半徑。讀更多的書，多一些有品質的交流，減小沒有意義的行動。
謝謝，祝福您一個精彩的2021
了解我的故事，我眼中的新加坡
Kevin Feng 馮舟
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