新加坡房地産連續15個季度下滑

和2013年相比，目前已經跌了12%左右

買家心裏有一個疑問：

是否還會繼續下滑，還是有回暖迹象？

   

我們從三個方面分析下

 

1.    新加坡土地出售情況

2.    房地産界大佬的看法

3.    銷售情況如何

 

任何一個發展商都會想辦法拿地，新加坡拿地主要有兩個途徑。

                               一是通過參與政府售地計劃競標

(Government Land Sale)

 

另外一個是通過整體收購(Enboc)

 

直白的說就是從私人屋主買地，收購整體項目，然後給每個私人屋主相對應的賠償金

先來聊聊今年發展商參與的土地競標情況

先來聊聊今年發展商參與的土地競標情況

 

24家發展商“爭購”道德路私宅地段

于道德路（TohTuck Road）的一幅私宅地段吸引24方激烈競標，競標者數目和出價都遠高于預期，馬來西亞一發展商以800元每平方英尺的價格拿下這塊99年地契的私宅用地

                                        —–引用聯合早報11/04/2017

淡濱尼10道私宅地段競標 九方出手城市發展出價最高

該地段最終被城市發展標到，每平方英尺565元，本輪最高競標價比兩年前高出17.2％，顯示發展商對市場的信心

                                     —–引用聯合早報26/04/2017

 

15方競標兀裏巷地段最高價超過7億

比達達利兀裏巷（Woodleigh Lane）私宅地段昨天招標截止，共吸引15方競標，競標結果異常激烈，最高競標價7億零70萬元，相當于容積率每平方英尺1110元，與第二高競標價相差僅0.8％

分析師認爲，競標結果激烈，除了反映發展商對地皮的強勁需求，也顯示它們看好該地段位置優越，具有強大發展潛能。

兀裏巷地段是第二幅位于比達達利組屋區的私宅地段。此前，該地區推出的一幅綜合發展項目地段，吸引共12方人馬進場，最後由新加坡報業控股和日本鹿島建設合資的公司以11億3200萬元標中，相當于容積率每平方英尺1181元。

                               —–引用聯合早報12/07/2017

以兀裏巷（WoodleighLane）第一幅地段預計成本價在每平方英尺1800元。第二幅位于比達達利組屋區的私宅地段預計成本價在每平方英尺1900元， 琳達以購買1076平方英尺/100平方米，就按照成本價每平方英尺1900元計算，價格約204.4萬。

 

在紫線兀裏地鐵站的地段居然標價達到每平方英尺1110-1191元，個人覺得主要是由于是屬于商場加住宅的綜合項目，吸引很多發展商有興趣參與競標，市場反應熱烈也在意料之中，發展商敢于出高價參與競標.

實龍崗北1道私宅地段招標截止 吉寶與永泰攜手 出價4億4628萬元最高

 戴玉祥産業研究部東南亞區域主管李乃佳認爲，該地段附近的比達達利組屋區（Bidadari Estate）相信能帶動該區的發展。

 

“從組屋提升到公寓的附近居民

會對新項目很感興趣

尤其是年輕家庭

因爲該地段離樂賽學校不到一公裏。”

 

他預計新項目的售價爲每平方英尺1500元至1600元

這麽多的競標者買土地

無疑是對未來新加坡房地産市場的信心

看漲新加坡房地産

由于政府目前減少土地出售計劃

但開發商還是會需要購買土地

就會轉向收購市場

也就是國內說的拆遷

 

                                                     —–引用聯合早報28/07/2017

接下來來聊聊今年的整體收購的熱潮

由于政府減少土地出售計劃，很多開發商爲了增加土地庫存，轉向整體收購市場(enbloc),類似我們國內講的拆遷，如果成功整體收購整個項目，發展商會補償每位業主相對應的賠償款/拆遷款。

靠近友諾士的Eunosville以7.65億整體出售成功，預計打造1399個單位，土地成本約每平方英尺909元。

在後港一帶的Rio casa中等入息公寓以5.75億整體出售成功，預計土地成本爲每平方英尺706元.

靠近淡濱尼的Tampines Courts中等入息公寓整體出售成功，以價格9.7億售出，由本地開發商森聯集團成功標到，預計土地成本爲每平方英尺665元.

由于篇幅有限，熊貓君就不都全部報道全部的整體出售的項目

      

我來舉個例子說明下

   如果一塊住宅用地的成本爲

每平方英尺$1000元

一般公寓的建築成本在

每平方英尺400~500元

這樣的話，

土地成本加建築成本最低1400元

如果想購買

100平方米/1076平方英尺的房子

成本價格爲150萬新幣

還沒包括銀行融資成本

項目推廣費，發展商的盈利部分等

土地成本很大一部分決定發展商項目開盤後定價，如果碰上行情不好時候，發展商拿地成本低，等該地放出來銷售時定價自然就會相對低。反之，碰上發展商以高于市場價格標地時，項目開盤時價格自然就地。就如面粉價格決定面包的價格，面粉成本上漲了賣的面包自然就漲了，現在市面還有一些項目在發展商以前拿地時價格相對合理的，個人覺得值得購買的。

     那麽，現在是買房的時機嗎？

新加坡最大的發展商凱德置地/CapitaLand首席執行官林明彥說新加坡住宅市場可能已經走出谷底，很多投資客覺得新加坡房産價格相比香港，倫敦，和澳洲城市如悉尼，墨爾本很有優勢。房産銷售交易量明顯提高和近幾個月來價格下跌幅度明顯放緩。（引用自海峽時報）

新加坡大型發展商城市發展CDL執行主席郭令明說市場明顯好轉，公司旗下項目銷量增加，連高端項目銷售不錯，如格美華庭（Gramercy Park）熱銷.（引用自海峽時報）

根據市區重建局URA數據顯示，從2017年前7個月交易量數據可以看出，發展商和轉售市場在前7個月共計賣出10565個住宅單位，相比2016年同時期的銷量6785個住宅單位，增幅高達56%，可見市場明顯好轉，買家紛紛進場購買自己需要的房子，大家好奇的是，到底是哪些人在購買房子呢？            

從下圖可以看出，72%購買者爲新加坡人，15%爲新加坡PR持有者，6%爲外國人，還有6%購買者是以公司名義.

來分析下外國買家部分，請參考下圖，主要是由中國人，馬來西亞人，印度尼西亞人組成，其中中國買家在過去幾年（2013-2017）比例保持穩定在29-30%，馬來西亞從2013年的26%降低到2017年上半年21%，印度尼西亞人購買比例有所減少，從2013年的17%降低到2017年上半年的11%.

（引用自彭博社Bloomberg報道）

            分析總結：

以上分析2017年政府土地計劃,整體出售(Enbloc)和房地産界大佬對市場的看法，2017年市區重建局URA前7個月銷售數據分析等，可以看出現在房産市場明顯好轉。

由于政府的幾輪的房地産降溫措施，自從2013年連續15個季度價格下跌以來，房價下跌12%左右，現在房地産市場明顯好轉,2017年有可能是個轉折點。在今年政府售地計劃中，由于發展商瘋狂參與土地競標，土地標價節節升高，有塊地甚至有24家發展商同時參與競標，項目整體收購市場也進入熱潮，可以顯示出發展商對市場好轉有強大信心，希望標地以增加土地庫存。房地産界的大佬都表示市場明顯好轉，通過上文各方面數據分析和專家的判斷，預計明年的房價很大可能會漲價，現在是2017年下半年最後幾個月是進入市場的好時機，還在觀望的朋友是可以聯系我，我會跟您分享更多資訊，爲什麽要現在進場。

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作者介紹 吳彪(Jack)，高級營銷董事，常獲得公司頒發獎項，擁有豐富的房産經紀行業經驗，長期定居新加坡多達15年。不跟買家收取中介費，專車接送看房，公司代理全島各地項目，已成功服務過企業家，商人，新移民等。一個電話過來就了解全島各地段的項目，總有一款適合您。

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