新加坡房地産連續15個季度下滑
和2013年相比，目前已經跌了12%左右
買家心裏有一個疑問：
是否還會繼續下滑，還是有回暖迹象？
我們從三個方面分析下
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新加坡土地出售情況
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房地産界大佬的看法
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銷售情況如何
2017年政府土地出售情況
火爆的整體收購市場(Enbloc)
任何一個發展商都會想辦法拿地，新加坡拿地主要有兩個途徑。
一是通過政府售地計劃
(Government land sale)
另外一個是通過整體收購(Enboc)
直白的說就是從私人屋主買地，收購整體項目，然後給每個私人屋主相對應的賠償金.
那麽，哪些土地在出售呢？
1. 24家發展商“爭購”道德路私宅地段
于道德路（Toh Tuck Road）的一幅私宅地段吸引24方激烈競標，競標者數目和出價都遠高于預期，馬來西亞一發展商以800元每平方英尺的價格拿下這塊99年地契的私宅用地
—–引用聯合早報11/04/2017
2. 淡濱尼10道私宅地段競標
九方出手城市發展出價最高
該地段最終被城市發展標到，每平方英尺565元，本輪最高競標價比兩年前高出17.2％，顯示發展商對市場的信心
—–引用聯合早報26/04/2017
3. 15方競標兀裏巷地段 最高價超過7億
比達達利兀裏巷（Woodleigh Lane）私宅地段昨天招標截止，共吸引15方競標，競標結果異常激烈，最高競標價7億零70萬元，相當于容積率每平方英尺1110元，與第二高競標價相差僅0.8％
分析師認爲，競標結果激烈，除了反映發展商對地皮的強勁需求，也顯示它們看好該地段位置優越，具有強大發展潛能。
兀裏巷地段是第二幅位于比達達利組屋區的私宅地段。此前，該地區推出的一幅綜合發展項目地段，吸引共12方人馬進場，最後由新加坡報業控股和日本鹿島建設合資的公司以11億3200萬元標中，相當于容積率每平方英尺1181元。
—–引用聯合早報12/07/2017
以兀裏巷（Woodleigh Lane）第一幅地段預計成本價在每平方英尺1800元。第二幅位于比達達利組屋區的私宅地段預計成本價在每平方英尺1900元， 琳達以購買1076平方英尺/100平方米，就按照成本價每平方英尺1900元計算，價格約204.4萬。
在紫線兀裏地鐵站的地段居然標價達到每平方英尺1110-1191元，個人覺得主要是由于是屬于商場加住宅的綜合項目，吸引很多發展商有興趣參與競標，市場反應熱烈也在意料之中，發展商敢于出高價參與競標.
4. 實龍崗北1道私宅地段招標截止
吉寶與永泰攜手
出價4億4628萬元最高
標價最高的聯營公司由吉寶置業旗下的Corson和永泰控股旗下的Wingjoy控股組成，標價相等于每平方英尺容積率約965元。星獅地産（FCL）以4億1870萬元排在第二位，比最高標價低6.2％。
戴玉祥産業研究部東南亞區域主管李乃佳認爲，該地段附近的比達達利組屋區（Bidadari Estate）相信能帶動該區的發展。
“從組屋提升到公寓的附近居民
會對新項目很感興趣
尤其是年輕家庭
因爲該地段離樂賽學校不到一公裏。”
他預計新項目的售價爲每平方英尺1500元至1600元
這麽多的競標者買土地
無疑是對未來新加坡房地産市場的信心
看漲新加坡房地産
由于政府目前減少土地出售計劃
但開發商還是會需要購買土地
就會轉向收購市場
也就是國內說的拆遷
拆遷的熱潮
如果成功整體收購整個項目，發展商會補償每位業主相對應的賠償款/拆遷款
比如這幾個例子
靠近友諾士的Eunosville以7.65億整體出售成功，預計打造1399個單位，土地成本約每平方英尺909元。
在後港一帶的Rio casa中等入息公寓以5.75億整體出售成功
靠近淡濱尼的Tampines Courts中等入息公寓整體出售成功，以價格9.7億售出，由本地開發商森聯集團成功標到，預計土地成本爲每平方英尺665元.
我來舉個例子說明下
如果一塊住宅用地的成本爲
每平方英尺$1000元
一般公寓的建築成本在
每平方英尺400~500元
這樣的話，
土地成本加建築成本最低1400元
如果想購買
100平方米/1076平方英尺的房子
成本價格爲150萬新幣
還沒包括銀行融資成本
項目推廣費，發展商的盈利部分等
土地成本很大一部分決定發展商項目開盤後定價，如果碰上行情不好時候，發展商拿地成本低，等該地放出來銷售時定價自然就會相對低。
反之，碰上發展商以高于市場價格標地時，項目開盤時價格自然就高。就如面粉價格決定面包的價格，現在市面還有一些項目在發展商以前拿地時價格是相對合理的，個人覺得是值得購買的
那麽，現在是買房的時機嗎？
新加坡最大的發展商凱德置地/CapitaLand首席執行官林明彥說：
新加坡住宅市場可能已經走出谷底，很多投資客覺得新加坡房産價格相比香港，倫敦，和澳洲城市如悉尼，墨爾本很有優勢
房産銷售交易量明顯提高和
近幾個月來價格下跌幅度明顯放緩
（引用自海峽時報）
新加坡大型發展商城市發展CDL執行主席郭令明說：
市場明顯好轉，公司旗下項目銷量增加
連高端項目銷售不錯
如格美華庭（Gramercy Park）熱銷
（引用自海峽時報）
根據市區重建局URA數據顯示，從2017年前7個月交易量數據可以看出，
發展商和轉售市場在前7個月共計賣出10565個住宅單位，相比2016年同時期的銷量6785個住宅單位，增幅高達56%，可見市場明顯好轉，買家紛紛進場購買自己需要的房子，大家好奇的是，到底是哪些人在購買房子呢？
從下圖可以看出，72%購買者爲新加坡人，15%爲新加坡PR持有者，6%爲外國人，還有6%購買者是以公司名義.
來分析下外國買家部分，請參考下圖，主要是中國人，馬來西亞人和印度尼西亞人。
其中中國買家在過去幾年（2013-2017）比例保持穩定在29-30%，馬來西亞從2013年的26%降低到2017年上半年21%，印度尼西亞人購買比例有所減少，從2013年的17%降低到2017年上半年的11%
分析總結
由于政府的幾輪的房地産降溫措施，自從2013年連續15個季度價格下跌以來，房價下跌12%左右
現在房地産市場明顯好轉, 2017年有可能是個轉折點。
在今年政府售地計劃中，由于發展商瘋狂參與土地競標，土地標價節節升高，有塊地甚至有24家發展商同時參與競標，項目整體收購市場也進入熱潮，可以顯示出發展商對市場好轉有強大信心，希望標地以增加土地庫存。房地産界的大佬都表示市場明顯好轉，通過上文各方面數據分析和專家的判斷
預計明年的房價很大可能會漲價，現在是2017年下半年最後幾個月是進入市場的好時機
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作者介紹 張瓊(Linda)，新加坡最大房産經紀公司Huttons市場部高級董事，公司代理全島各地項目，擁有豐富的房産行業經驗，已經加入熱愛的房地産行業6年多.全心全意爲客戶考慮，以客戶利益爲出發點，誠信待人,服務過包括新移民，企業家，商人等，廣泛獲得客戶好評。不跟買家收取中介費，專車接送看房，公司代理全島各地項目。一個電話過來就了解全島各地段的項目，總有一款適合您！
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