綜合自：投資人（ID：InvestmentReview）財經三分鍾（qgq1818），作者：inPeak 、楊瑞
世事艱難！
去年，上海、廣州突然宣布：租購同權，要拿地、只能租、不能賣。之後，北京、南京、深圳等各大城市相繼跟進。
市場一致預估，中國即將進入前所未有的大租賃時代，租賃市場即將迎來爆炸式增長。
全國頓時一片狂歡，樓市在曆經二十年的狂飙之後，終于迎來了前所未有的大變局，人人有房住的時代即將到來。
然而，理想很豐滿，現實很骨感。
01
90平10年租金180萬，租房客哭了
近日，北京突然傳來大消息，首批租購同權房正式落地，租賃項目即將開啓預售。
一石激起千層浪，無數人一片沸騰。
租購同權，只要租房子，就可享受和購房人子女同等的入學權益。
無數人盼星星、盼月亮，終于盼來了這一天，租購同權房簡直就是這個時代無房人的救世主，一時群情激動。
然而，當所有人蜂擁而至時，卻突然被澆了一大盆冷水，個個都驚呆了。
按照的規定：鼓勵長租，一次性付清全部租金，最長可租十年。
其中90平三居室月租高達1.5-1.8萬，10年至少180萬，180平複式四居室月租3-4萬，10年至少360萬。
OMG！這哪是出租，分明是打劫。
要知道，該地段周邊房屋月租金最多也不過6000元左右，租賃項目卻定到了驚人的1.5萬，至少高了2.5倍。而10年180萬，足以在環京買一套房了，租10年和擁有70産權的自有房，是個人都知道哪個劃算。
未來，如果所有城市照搬，十年租金上百萬，租房堪比買房貴，這場企圖打破樓市現有格局的租購大戲，恐怕要徹底黃了。
住房不炒剛來，租房熱炒又被掀開了。
02
市場搭台，房企唱戲，買房客已成玩物
如此高的租金，無疑令無數人望而生畏，市場民怨沸騰。
但房地産商卻倍感委屈，一邊宣揚其租賃房品質、標准不輸別墅，一邊又大肆抱怨，當年拿地成本高達106億，加上建設、裝修及後續運營各項費用，成本太高，實在不得不提高租金。而且即便提價，資金回報率也只有不到2%，還沒有銀行定期存款利息高。
不賺錢，還去做，不是說謊就是傻。
但房地産商卻都不是。誰都知道，以往房地産開發，一買、一建、一賣，幹淨利落來錢快。
但無奈人的欲望是無限的，土地的數量是有限的，尤其是一二線城市，經過二十年的瘋狂開發，手中可出讓的土地已經屈指可數，再不發展租賃房，等到所有土地都被開發成了商品房，未來過于單一的房地産市場，不僅將讓無數人無家可歸，更將帶來巨大的矛盾，發展租賃市場已經勢在必行。
房地産商雖然囤積了大量土地，但如果一直堅持只吃雞大腿肉，不啃雞爪雞肋肉，早晚有耗完囤積地，被餓死的一天。
租賃市場雖然資金回報率低，但加上銀行的杠杆和租金的不斷提高，將成本轉嫁到消費者頭上，實際的回報率遠超房地産商賬面數字。
雖然不如過去來錢快，但足以讓房地産商在下一個白銀十年繼續一路高歌了。
但有人說，如此高的租金，比周圍同區域一倍多還要貴，只怕有價無市，到時候高昂的空置率，只怕讓房地産商在租賃市場上有去無回。
但實際上，房地産商並不怕，甚至還渴望一定的空置率。
還記得某房企是怎麽自救的嗎？將十三文旅的股權轉讓給孫某。他們其實也是這種想法，完全可以將租賃房資産證券化，隨時可以在資本市場上變現。
一買、一建、一賣，換個手法又實現了。而要賣出好價錢，房子空置率不是關鍵，租金高才是關鍵。
各人自掃門前雪，哪管他人瓦上霜，剛需族縱然哭的死去活來，也不過是房地産商們眼裏的一叢韭菜。
03
北京之後，租金或將掀起漲價潮
上有政策，下有對策，房地産商玩弄手段，收割資本並不可怕，可怕的他們所到之處，幾乎寸草不生，房價租金個個一路飙漲。
北京租購同權房開盤即定價月租1.5萬，爲行業樹立了標杆，必然引發其他房地産商的紛紛效仿。
據北京住建委透漏，2017年底，北京已經推出27個企業自持租賃項目，面積達143萬平方米。想讓這些租賃房善心大發，不學習不參照，幾乎是不可能的。
未來，北京地區住房租金只怕個個會水漲船高。很多人說，最多我繼續住民居，不住他們的房子不行嗎？實際並沒那麽簡單。
當租賃房價格比周圍小區高了2.5倍時，周圍小區的業主們如何能忍受？必然認爲自己的租金水平過低，提高租金幾乎是順理成章的事。
在租賃房的帶領下，未來，整個北京恐怕會掀起一場租金漲價潮。
要知道，這並不是房地産商第一次這麽幹了，想當初，某房企初入深圳租賃市場，便在坂田趕走了所有租戶，進行綜合整治、裝修、提價，原本只有300元的月租，在房地産商的運營下，一路狂飙到了450，500，650，850，950，1100，最後甚至飙漲到了驚人的1300。
整整漲了4倍以上，速度之快、幅度之大，簡直令人咂舌。
雖然一時民怨沸騰，租戶個個怨聲載道。但房地産商完全不在乎，之後，繼續四處出擊，直接掀起了深圳住房租賃市場的一場漲價潮。
一將功成萬骨枯，一家大型房地産企業的繁榮，無疑是無數民衆用壓彎的脊梁扛起來的。而北京作爲中國樓市的風向標，只怕會掀起整個一二線城市租金上漲的高潮。
不得不說，生活，真的好難！且行且珍惜！
租房已死，那買房呢？
04
近十年來看，中國房價的快速上漲，讓人們的關注點都集中在房價上，尤其是2015年“330”政策之後，房價的暴漲，更是讓人們忽略一個最基本的經濟學道理，即價格由供應和需求共同決定。
隨著調控政策的作用，尤其是一些諸如租售同權、發展租賃用房等類似如長期機制開始慢慢改變投資市場的預期，使得住宅價格開始出現高位盤整的現象。
有一些金融思維的人或許都明白，價格在一個區間盤整只會維持一定的時間，最終會因其內在因素的改變促使市場選擇向上或是向下的走勢。
那麽，我們今天就要好好的扒一扒這個影響房價未來走勢的供給面，即中國到底有多少房子？
我相信很多人都很好奇，踏遍全國，到處都是工地，這麽多年過去了，中國目前到底有多少房子？且聽我來慢慢向你分析。
爲了保證數據的准確性和權威性，我們這次統一采用國家統計局的數據。
國家統計局對于房地産的統計包含幾個指標：房地産投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額等。
如果要准確的體現最有效的新增供應面積，目前這個幾個指標中，我認爲竣工面積是最具准確性的。
房地産投資額無法體現究竟造了多少房子，施工面積是一個過程數據，銷售面積和銷售額包含二手房的數據，存在重複性。
05
那麽我們開始統計一下，自“房改”以來，中國到底新增供應多少的商品住宅？
中國的全面“房改”是從1998年開始的，但國家統計局開始統計竣工面積是從2005年開始，那麽1998-2004年的數據，我們會基于合理的假設推算出，即假設1998-2005年，新增商品住宅竣工面積每年增長5%，然後根據2005年的數據倒推計算出1998-2004年的數據。
數據來源：國家統計局、投資人整理
2005-2007年，這三年國家統計局雖然統計了竣工面積，但是按照商品房（包括住宅、公寓、寫字樓、商業）口徑統計的，根據2008-2016年的商品房與商品住宅的比例關系，商品住宅占商品房的比例一直維持在80%左右，因此，這三年，按照商品房施工面積乘以80%來統計商品住宅的施工面積。
數據來源：國家統計局、投資人整理
再看國家統計局關于2009-2016年商品住宅的竣工面積統計數據如下：
數據來源：國家統計局、投資人整理
最終我們把上面三個階段的數據制作成圖表如下：
數據來源：國家統計局、投資人整理
根據上面的圖表數據，很容易計算得出，1998-2016年，這19年來全國的新增商品住宅的竣工面積爲9797340000平方米，這是一個什麽概念？待我們把它換算成套數，就比較清楚看明白了。
由于中國很長一段時間實行90/70原則，即新建商品住宅單套面積在90平方米以下的比例需要占70%。
當然，實際情況是一二線城市尤其是北上深廣一線城市90平方米房子占比更大，而三四線城市及縣城還是以大戶型爲主。
06
綜合起來，我們初步以每套100平方米來計算，則這19年來，中國新增商品住宅爲9797.34萬套。
有人可能還沒有太多的概念，那麽我們把這麽多的套數換算成可供多少人居住就更加一目了然。
中國的原生態家庭的人口數量爲3-5口人，我們取中間值4人爲基准來估算，則9797.34套房子可供4億的人口居住。
這麽一算，哎喲，中國真的很缺房子？難怪房價這麽高，中國13億人口，新建的商品住宅才夠住4億人？
如果你這麽想，那就大錯特錯。我們一定要睜大眼睛看看上面的措辭，是商品住宅，再次強調是商品住宅夠4億人口住！
大家都知道，中國是一個多元化且複雜的國家，房地産市場也不例外。在很長一段時間，甚至是在五年前，中國縣級城市的新增住房都不是主要靠商品住宅來供應的，那麽是靠什麽供應的，是靠宅基地建房、集體用地建房、工業用地建房（宿舍）、保障性住房、軍産房等等，這些名目繁多的房子在中國有一個統一的名字，叫著“小産權房”，而上文提到的商品住房就是我們傳統意義說的紅本“大産權房”。說到小産權房，那麽中國究竟又有多少套呢？
這一直是一個很神秘的數據。但是我們從一些公開的報道還是能夠找到一些蛛絲馬迹。據之前新浪房産的一篇報道，在中國房地産市場發展最爲成熟的深圳，小産權房占全市總住房套數的比例居然超過了56%，即深圳住房中一大半是小産權房。看到這個數據，我是一點都不驚訝，深圳到處都是村委建的統建樓、城中村等，這個數據我覺得都可能有些偏低。
那麽問題就來了，連最早啓用土地招拍挂制度的深圳，小産權房的比例都占了一半以上，而那些之前一直基本上都是靠小産權房供應的三四線城市及縣城，這個比例會有多高？
只會更高，我們初步估計，全國範圍內，小産權房的套數估計是商品住宅的3倍以上。如果加上這個數據，中國目前的存量居住用房在4億套左右，能夠滿足16億人口的居住。
07
所以，春節回鄉，只要我們留心觀察，發現一個三代同堂的家庭，擁有住房基本上都在三套以上，老家農村或是鎮上一套宅基地建的房子、縣城或是市裏一套，自己工作的一線或是二線城市一套。
從這個角度來看，中國還缺房子嗎？那究竟是什麽原因導致房價這樣暴漲？
目前的一二線城市房價高燒不退的主要原因還是由于城市化進程導致的人口向資源優勢城市的過度集中，導致住房結構化供需不平衡，這是目前一二線城市房價居高不下的最核心因素。除此之外，市場的炒作，投資的非理性，資源的不均等性，進一步促使原本結構化供不應求的局面更加扭曲和加劇。
然而，隨著城市化進程流動方向的改變，以及部分後面進入一二線城市的人發現自己在這個城市根本無法同等獲取比自己早來的人一樣資源的時候，肯定會慢慢出現人口回流，即一線向二線回流，二線向三四線回流，最終也會導致房價的緩慢回歸。
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小編的工資就漲五毛！
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