本月關注
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沈陽、鄭州首批“保交樓”專項借款已到位
本月鄭州計劃10月6日前實現停工樓盤全面複工，保交樓項目“交房即發證”，江西也全力落實“保交樓”目標；政策工具支持層面，本月國開行已向沈陽支付全國首筆“保交樓”專項借款，河南推動停工爛尾項目複工建設，首筆專項借款50億元已下達鄭州。保交樓政策加速出台，加快保交樓式的收並購，多地政府壓實屬地政策，困難項目處置路徑逐漸清晰，當前處表態階段，落地項目有限，與各方利益主體處博弈階段，後續效果待觀察。
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債權人變身“投資人”提供纾困新方案
9月紹興穩保基金7億資金注入祥生諸暨項目；鄭州基金纾困項目已達7個，預計資金投入超33億元。除纾困基金盤活外，還有種方式參考，9月離岸債權人小組擬開價20億美元收購佳兆業停工項目，擬折價20%-25%收購項目不良貸款再提供增量資金盤活，最終債權人獲20%收益率後，剩余利潤返還佳兆業和銀行。債權人變身投資人，債權人往往選擇出險房企的優質項目且對價有不少折價，出險房企面臨優質項目控制權稀釋、對價存分歧等博弈。
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並購活躍度創新高，金科服務“賣身”博裕
本月重點監測房企共涉及47筆並購交易，披露交易金額的有34筆，總交易對價約725.1億，收並購熱度顯著回暖。本月物管交易火熱，從博裕收購金科服務到華潤萬象並購祥生物業，收購價較前期縮水，兩筆收購PE都不到10倍，物管並購對價的折扣空間越來越大。
01
並購政策：
沈陽、鄭州首批“保交樓”專項借款已到位
中央層面，銀保監會23日就房地産問題表示：“房地産金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉”、“合理滿足房地産市場融資需求，穩妥處置恒大等部分頭部房企風險”。
地方政府積極響應“保交樓”政策，政策層面，地方政府采取措施支持困難項目的開工交付和房企纾困，本月鄭州計劃10月6日前實現停工樓盤全面複工，將全面實施保交樓項目“交房即發證”工作，江西也全力落實“保交樓”目標，著力化解資金周轉困難項目逾期交付問題。政策工具支持層面，上月住建部、財政部、央行等部門計劃政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。據悉，專項借款初期規模達2000億元。本月國開行已向遼甯省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，河南推動停工爛尾項目複工建設，首筆專項借款50億元已下達鄭州。
出台保交樓政策，維護了購房者合法權益和信心，也一定程度上加速了保交樓式的收並購。多地政府壓實屬地政策，困難項目處置路徑逐漸清晰，由地方國企牽頭完成問題項目的收並購，金融機構提供增量資金注入項目滿足後續的複工建設。當前各地政府處表態階段，纾困項目落地有限，協調金融資源進度較慢，與房企也處于博弈階段，後續纾困效果待觀察。
02
並購金融：債權人變身“投資人”提供纾困新方案
從並購貸款融資的支持力度來看，據不完全統計，9月底典型房企年內共獲取1960億的銀行並購貸額度，5月以後市場上沒有房企再獲新增貸款額度。與此同時，本月沒有房企發行並購債券，至9月底房地産行業累計發行並購債券140億元。值得注意的是，金茂、信達、綠城、建發、華潤置地、保利置業、中海宏洋和招商蛇口等8家高主體評級房企已獲批尚未發行的並購債規模501.6億，明確當中還剩余約42.2億的募集資金用于收並購，僅占剩余債券額度的8.4%。
並購債券申請狀態方面，本月4家企業進度更新：保利置業50億、中海宏洋50億、招商蛇口100億小公募債獲批，而保利發展99億小公募項目狀態均更新爲“已受理”，其中沒有房企披露具體並購資金安排。
並購基金方面，8月多地密集設立房地産纾困專項基金，9月廣州資産、越秀地産和小馬投資簽署合作意向書，三方參與大灣區房地産風險化解，部分地方纾困基金也開始落地存量項目。本月紹興穩保基金首個纾困項目落地，7億資金注入祥生諸暨項目；鄭州纾困基金再簽約3個項目，分別是惠濟區錦藝四季城、中原區裕華城、金水區豫園，至9月17日鄭州基金纾困項目已達7個，預計資金投入超33億元。
具體房企層面，本月信達投資、信達地産聯手康橋集團，擬設立專項纾困基金用于存量項目續建；富力與招商蛇口、中信證券及中國華融簽署合作框架協議，將通過有限合夥、基金、財産權信托等形式圍繞富力舊改項目展開合作。
“央企國企牽頭+AMC重組+出險房企”的纾困模式，由其共同設立的獨立平台出資購買出險房企的項目資産，纾困資金來自于央企國企、地方AMC及銀行，出資方或其安排的代建方完成後續的續建和交付，待項目交付後盈利由出資方享有。這類纾困模式是當前的主流，很多地方政府、國企、AMC都在牽頭成立纾困基金，但目前基金規模有限、篩選項目進度慢、AMC相對謹慎、出險房企並購價格存博弈等因素導致整體推進緩慢，更多聚焦于地方龍頭房企優質資産的纾困，後續效果待觀察。
此外，還有另種方式可供參考，如有市場消息稱，9月由Lazard擔任顧問的債權人小組向佳兆業提出，擬開價20億美元（約156億港元），收購佳兆業停工的住宅項目。據路透社報道，離岸債權人小組計劃以20%至25%的折讓價格從佳兆業購入一些住宅未完工項目相關的不良貸款，成交後佳兆業仍是項目股東，而債權變更爲離岸債權人持有，離岸債權人再提供額外的增量資金幫助項目公司完成後續的開發和交付，離岸債權人達到20%綜合收益率後，將超出部分80%的利潤返還至出售不良貸款的銀行以及佳兆業。債權人變身“投資人”模式可短期緩解資金壓力，但債權人會選擇出險房企的優質項目，且交易對價存在不少折價，這對出險房企而言對價存分歧、優質項目控制權可能面臨稀釋，兩方存在博弈。
03
行業並購：並購活躍度創新高
金科服務“賣身”博裕
根據CRIC監測，2022年9月重點監測房企共涉及47筆並購交易，披露交易金額的有34筆，總交易對價約725.1億人民幣，單月交易規模明顯高于前三月平均值422.5億元，披露的平均單筆並購交易規模從前三月14.7億的均值升至21.3億，收並購熱度顯著回暖。
從交易進展來看，本月簽署轉讓協議的13筆並購交易涉及價款260.3億，有2筆據傳在交涉中，分別是中資涉資近60億港元洽購新世界旗下荃灣愉景新城，離岸債權人斥20億美元收購佳兆業停工項目，完成的17筆交易中披露交易金額的有10筆，對應交易規模102.6億。此外，挂牌中、進行中、終止和達成轉讓協議狀態的交易筆數分別8筆、5筆、1筆和1筆，其中新城發展終止向橫店影視出售上海星轶影院100%股權。
本月市場關注度高的並購交易，即博裕資本擬每股12港元要約收購金科服務剩余全部股權（約60.8%權益），最高現金代價47.63億港元，完成收購後依然保持金科服務的上市公司地位。每股要約價12港元，雖較最後交易日收盤價溢價33%，但以2021年金科服務每股收益人民幣1.62元計算，本次收購PE不到7倍，相較于2021年末博裕以37.34億港元收購金科服務22%股份（此時PE收購價13倍），收購資産對價明顯有所折讓。
從交易雙方來看，本月10筆交易是並購方收購合作項目的剩余股權，如金地2.9億從景業名邦處收購廣州增城項目50%權益，年內華潤萬象生活第三次出售，10.4億收購祥生物業，新增在管建面2350萬平。此外，另有8筆交易存在交易雙方屬于關聯關系，如旭輝轉讓南京公寓項目予管理層等。
從交易標的物業類型來看，本月恒大、富力、中駿、遠洋、華夏幸福、祥生、明發、景瑞、景業名邦繼續出售資産、回籠資金，多數房企傾向于出讓住宅項目。本月47筆交易中16筆涉及開發項目股權，披露轉讓的住宅項目的並購規模約428.4億，占全部規模的比例提至59.1%（8月：51.5%），其中保利3.65億入資大悅城重慶項目，華發10.41億全購無錫經開區項目，雲南城投底價18.34億挂牌14家項目公司股權等。
而多元化投資熱度提升，尤其是商辦交易從上月的1筆升至12筆，僅涉及交易對價140.6億（8月：1.4億）；除此以外物管並購交易火熱，本月從博裕收購金科服務到華潤萬象並購祥生物業，物管並購交易熱度提升，收購價也明顯縮水，兩筆交易收購PE都不到10倍，較去年折價明顯，物管並購對價的折扣空間越來越大。
附：9月重點並購事件詳情
一上市公司股權的收並購
1、博裕資本擬每股12港元要約收購金科服務 最高現金代價47.63億港元
出售方：金科地産集團與其一致行動人 收購方：博裕資本交易標的：金科服務60.8%股份交易總價值：47.63億港元交易進展：進行中 事件描述：9月27日金科服務公告，博裕資本擬要約收購公司股份，要約人擬以每股要約股份12.00港元的要約價較2022年9月7日（即最後交易日）在聯交所所報每股股份9.02港元的收市價溢價約33.04%。交易完成後，博裕資本需向股東付出最高總金額47.63億港元。于此同時，公告稱，博裕資本將繼續保持金科服務的上市公司地位。收購完成前，2021年末博裕以37.34億港元已經收購金科服務22.69%股權，除此之外，金科股份還將金科服務16.51%股權質押給博裕，除去以上部分股權，金科服務剩下60.8%的股份均在要約範圍。
本次博裕擬以47.63億港元收購60.8%股份，以2021年金科服務淨利潤10.77億元爲基准（每股收益1.62元人民幣，收購價每股12港元，港元對人民幣彙率按0.9），收購PE約爲6.67倍，而2021年末博裕以37.34億港元收購金科服務22%股份，當時收購PE爲12.92倍，此次收購價格有所縮水。
二開發項目的收並購
1、長實向新加坡Sino-Suisse出售香港豪宅項目 代價約207.66億港元
出售方：長江實業收購方：新加坡Sino-Suisse交易標的：21 BORRETT ROAD交易總價值：207.66億港元交易進展：簽署轉讓協議事件描述：9月28日長實集團公告稱，將以207.66億港元出售旗下香港豪宅項目，預計獲得收益約爲63億港元。公告顯示，買家ORIC-Borrett Limited由新加坡金融機構Sino-Suisse（華瑞）管理的LC Vision Capital VCC基金的子基金LC Vision Capital 1擁有。此次所出售公司擁有長實旗下香港半山西部超級豪宅項目21 BORRETT ROAD（位于波老道21號），該項目包括152個住宅單位、242個住宅停車位及31個電單車停車位。
2、華發股份10.41億元全購無錫經開區13.8萬平米項目剩余股權
出售方：深圳天潤隴行投資、潤金隴投資收購方：華發股份交易標的：深圳潤隴投資100%股權、無錫铧安置業15%股權交易總價值：10.41億人民幣交易進展：完成事件描述：9月23日華發股份公告稱，擬收購深圳市潤金隴投資有限公司持有的無錫铧安置業有限公司15%股權，交易對價3.90億元；收購深圳市天潤隴行投資有限公司持有的深圳市潤隴投資有限公司100%股權，交易對價6.51億元。本次收購均以現金方式進行。
項目公司主要開發XDG-2020-54號地塊項目，項目位于無錫市經開區貢湖大道與震澤路交叉口東北側，用地性質爲居住、商業用地，建設總用地面積13.81萬平方米，總建築面積約41萬平方米（地上30萬平、地下11萬平）。目前正常開發建設中。
3、消息稱佳兆業獲離岸債權人斥20億美元收購其停工項目
出售方：佳兆業收購方：離岸債權人小組交易標的：某停工的住宅項目交易總價值：20億美元交易進展：傳言交涉中事件描述：9月19日，有消息稱目前仍在停牌的佳兆業集團的一個離岸債權人小組提出，擬以20億美元（約156億港元）收購其已停工的住宅項目，此次收購仍處初步談判階段。據路透社報道，離岸債權人小組已向佳兆業財務顧問中信證券提出收購要約，計劃以20%至25%的折讓價格從佳兆業購入一些住宅未完工項目相關的不良貸款，成交後佳兆業仍保留項目公司股東身份，項目公司債權則變更爲離岸債權人持有，離岸債權人將進一步提供額外的盤活資金幫助項目公司完成開發及保交樓任務。離岸債權人達到20%綜合收益率後，將超出部分80%的利潤返還至出售不良貸款的銀行以及佳兆業。根據公開信息顯示，這已不是境外債權人第一次向佳兆業提出重組方案。
4、保利3.65億入資大悅城地産重慶兩江新區項目 獲取49%股權
出售方：大悅城地産收購方：保利發展交易標的：重慶悅升49%股權交易總價值：3.65億人民幣交易進展：進行中事件描述：9月13日，大悅城地産公告稱其間接全資附屬公司澤悅實業及重慶悅升與獨立增資人訂立增資協議，獨立增資人同意向重慶悅升的注冊資本增資約3.65億元，相當于重慶悅升經擴大股權的49%。完成後，澤悅實業及獨立增資人將分別持有重慶悅升51%及49%的股權，據悉獨立增資人爲保利（重慶）投資實業有限公司。
公告稱，重慶悅升主要開發項目位于重慶兩江新區的一宗地塊，該地塊面積約89023.38平方米，總計容建築面積約128733.28平方米，預期該地塊上將建設逾1000套面積介乎99至143平方米的住宅公寓。
5、景業名邦擬2.9億向金地出售廣州增城一宗宅地50%權益
出售方：景業名邦收購方：金地集團交易標的：廣州金碩房地産50%股權及債權交易總價值：2.91億人民幣交易進展：完成事件描述：9月1日景業名邦公告稱，公司間接全資附屬公司廣州意濃擬2.91億元向金地集團旗下一家公司出售公司位于廣州增城一宗宅地的50%權益。總代價2.91億元中，有3843萬元爲股權代價，另外的2.52億元爲貸款代價。公告稱，股權代價以現金支付，買方應支付給廣州意濃的貸款代價應和廣州意濃欠付買方的現有貸款金額約2.52億元相抵銷。項目公司旗下資産位于廣州市增城區中新鎮新新公路東側，總土地面積約爲25989.93平方米的土地。交易完成前，目標公司由廣州金璨（金地）和廣州意濃各自持有50%的股權，交易完成後，目標公司由廣州金璨和買方各自持有50%的股權（金地持股100%）。三投資物業等多元化業務的收並購
1、碧桂園出售廣州國金天地項目26％股權，“九毛九”擬11億接盤
出售方：廣博地産（碧桂園間接持股約55%）收購方：九毛九國際控股交易標的：廣州國金天地26％股權交易總價值：11億人民幣交易進展：簽署轉讓協議事件描述：9月29日九毛九國際控股公告稱，其間接全資附屬公司與中山市碧翠房地産開發有限公司和目標公司（廣博地産）訂立買賣框架協議。根據協議，九毛九擬以最高11億元的代價收購目標公司26%股權。從股權結構來看，中山碧翠由廣博地産全資擁有，而廣博地産由天津彙萌置業、廣州潮越財務咨詢服務分別直接擁有85%。15%權益，其中碧桂園持有天津彙萌置業64.7%權益，換句話說碧桂園間接持有廣博地産54.995%權益。
目標公司主要資産位于廣州市天河區廣州國際金融城，廣州國金天地項目已開始建設，落成後將成爲大型商業及辦公室項目，目前估計將于2026年前完成開發。
2、華潤萬象生活10.4億收購祥生物業公司 獲在管面積逾2350萬平方米
出售方：祥生物業收購方：華潤萬象生活交易標的：諸暨祥生全部股權及浙江祥生2%股權交易總價值：10.4億人民幣交易進展：簽署轉讓協議事件描述：9月28日華潤萬象生活公告稱，全資附屬公司創潤發展擬收購諸暨祥生全部股權及浙江祥生2%股權。公告顯示，代價待由訂約雙方厘定並最終協議，暫定人民幣103673萬元，最終代價扣除擬轉移債務人民幣20673萬元，買方僅有責任最終支付現金不高于人民幣83000萬元。至2022年中期，祥生物業在浙江、安徽及江蘇等多地區分別擁有逾2350萬平方米、1480萬平方米、110萬平方米的在管面積、合約面積以及在途面積。值得一提的是，這已經是2022年以來華潤萬象生活第三次大型收並購。
3、恒大退出盛京銀行 12.82億股內資股73.07億元成功拍賣
出售方：中國恒大收購方：沈陽、北京、山西、遼甯等多家企業交易標的：盛京銀行12.82億股交易總價值：73.07億人民幣交易進展：完成事件描述：9月7日阿裏拍賣網顯示，恒大集團（南昌）有限公司持有的盛京銀行12.82億股股份（內資股）完成拍賣，成交價格爲73.07億元。這部分股權的評估價爲75.629億元，起拍價73.07億元，最終以起拍價成交。
此次股權拍賣成功，意味恒大系徹底退出盛京銀行。根據拍賣競拍結果，沈陽市和平區國有資産經營有限公司，沈陽高新發展投資控股集團有限公司，沈陽銳金資産經營有限公司，北京國銳控股有限公司，北京城環城國際汽車配件城有限公司，山西禹王煤炭氣化有限公司，遼甯國科實業有限公司以最高應價勝出。
3、富力5.5億元出售北京富力萬達嘉華酒店 預計虧損653.7萬元
出售方：富力地産收購方：英協置業交易標的：廣州富京酒店管理100%股權交易總價值：5.5億人民幣交易進展：完成事件描述：9月5日富力地産公告顯示，其間接全資附屬公司廣州兆晞投資有限公司，擬向北京英協置業投資有限公司出售廣州富京酒店管理有限公司100%股權，代價爲5.50億元。目標公司持有北京富力萬達嘉華酒店，該酒店總産權面積約爲4.35萬平方米，位于石景山萬達廣場內，屬五星級酒店。富力地産表示預計此次出售虧損653.7萬。今年6月就有消息稱，富力擬出售手中約10個萬達酒店，而北京富力萬達嘉華酒店只是其中一個。
排版丨太陽
更多政策月報月樓市供應激增成交環增31%，二輪土樓市築底成交環增4%，地市流拍繼續惡化
多地加速落地纾困基金，世茂出售北京項目回籠33億 (2022年8月)
信達落地首單房企纾困項目，恒大90億尋求香港物業套現 (2022年7月)
建業擬引國資入股，佳兆業退出400億深圳項目(2022年6月)
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