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凱德商務産業信托
2018年7月2日
增持 (維持)
收盤價： SGD 1.66
預測DIV： SGD 0.09
目標價：SGD 1.88
總回報： 18.5%
CCT 以新元5.16億出售Twenty Anson，比2017年12月31日的估值高出19%。
有利的撤資收益率爲2.7%，相比2017年先前的撤資收益率爲3.2%-3.4% 。
在持有Twenty Anson 6年以上的所有權期內，實現了相當好的內部收益率約爲7%。
預計租賃收益的損失將以撤資收益來填補。
維持增持評級，目標價不變仍爲新元1.88。
有什麽新鮮資訊嗎？
嘉德置地商業信托 (CCT) 已同意以新元5.16億將位于Tanjong Pagar的二十層甲級寫字樓Twenty Anson，出售給無關聯的第三方。這次銷售對價比截至2017年12月31日的新元4.33億的估值高出19%。Twenty Anson 約占CCT 2017財年房地産淨利(NPI) 的5.5%。預計將在2018年三季度完成銷售。
積極方面
有利的撤資收益率爲2.7%。根據Twenty Anson 在2018年3月31日之前12個月的房地産淨利新元1380萬計算得出的撤資收益率，比CCT去年出售Wilkie Edge(WE)和One George Street(OGS) 分別爲3.4%和3.2%的撤資收益率更具吸引力。
進一步展示了重振投資組合和有效回收資本的能力。自2017年以來，通過3次本地撤資(WE, OGS, TE) 和1次收購 (Asia Square Tower 2, AST2) ，管理層一再展示了有效回收資本和重振投資組合以獲得更高回報的能力。以最新的本地收購項目爲例，基于88.7%的入住率，AST2的成本收益率爲3.6%。盡管剩余的土地租約較短（或類似），但這3次的撤資收益率還是較低的。這實際上意味著，資本已被有效地循環投入到更高回報的資産中，在充滿活力的濱海灣地區，具有與之可媲美或更好的增長潛力。
在持有Twenty Anson 6年以上的所有權期內，實現相當好的內部收益率。回想CCT于2012年以新元4.3億收購了Twenty Anson，其成本收益率約爲4%。據我們的估計，在整個6年持有期內，CCT將獲得無杠杆的內部收益率約爲7%，相對于平均資本成本約爲4.6%。
減少杠杆率以提供充足的火力，爲未來的增長提供資金。假設撤資收益用于削減債務，那總杠杆率將從2018年一季度的37.9%下降至34.5%。
前景
Twenty Anson 爲CCT 2017財年房地産淨利的貢獻僅爲約5.5%。我們預計2018年三季度的任何租賃收益虧損將由撤資收益填補。在2019財年中，只有8%的債務需要再融資，而90%的債務是固定利率，因此利率風險得到了緩解。由于供應逐漸減少，CCT 將受益于預期的寫字樓租金上漲。我們預計，2018年的寫字樓租賃將增長5-10%。
維持增持評級，目標價不變仍爲新元1.88
將撤資因素納入考慮，我們調整了預測。我們對2017-2019財年的每單位分紅的複合年增長率的預測爲3.4%。我們的目標價轉換成2018財年末的收益率爲4.7%，同時資産淨值比率爲0.97倍。
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資料數據參考來源：新加坡證券交易所（SGX）
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