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凱德商務産業信托
（CapitaLand Commercial Trust）
NPI 和DPU 在我們的預測範圍內。
甲級寫字樓的租金繼續複蘇，2018年一季度環比上漲3.2% 。
2018年尚余的最低限額的租約到期 (占總租金收入的5% )。
全額再融資的債務在2018年到期。增加融資成本是我們唯一主要的關注。
升級至增持級別，目標價上調至新元1.88 (原來的目標價爲新元1.80)。
積極方面
甲級寫字樓的租金持續回升，2018年一季度環比增長3.2% 。據CBRE數據顯示，租金自2017年二季度觸底以來，現在已經上漲了8.4% ，達到9.70新元/每平方英尺。(圖 1)
2018年尚余的最低限額租約到期。在2018年一季度簽署的96,000平方英尺的新租賃和續約租賃中，CCT只有5% (占總租金收入) 的租賃將于2018年到期。盡管集團沒有透露官方的租金回歸數據，但這季度即將到期的租金卻在新承諾租金區間的較低端。隨著2018年剩余的租約即將到期，現在租賃續約的風險大大的降低。
從現在起，2019 年到期的租賃將受益于預期的租金上漲。我們預計，隨著寫字樓供應的減少和需求的改善，未來兩年的現貨租金將繼續上漲。因此，與今年到期的租約相比，我們對2019年到期的31%（占總租金）的租約就不那麽擔憂了。
全額再融資債務將于2018年到期。今年沒有更多的再融資風險。鑒于利率不斷上升，管理層一直積極爲在2018/2019年到期的債務再融資。占總債務中，只有8%的債務將于2019年到期。我們注意到，較高比例的總債務 (90%) 現在以固定利率來套期保值，相比過去兩個財政年度的總債務普遍爲80%。其結果是，平均債務成本小幅上升至2.7% (比2017財年上升0.1% )。
消極方面
我們主要關注的是融資成本的增加。上個月，RCS Trust (持有Raffles City) 以3.2%的利率發行了7年期的MTN。我們注意到，去年6月份，RCS的其他類似爲期6年的MTN，以較低的2.6%利率發行。盡管如此，管理層認爲銀行的息差/利率仍然保持相當穩定。
前景
租賃續約和利率再融資風險已大幅降低，今年僅剩下5%的租賃和零債務到期。因此，DPU 的前景穩定。目前，來自AST2的入住率增加，達到了90.8%，這是潛在的收益增長。我們唯一的主要關注是杠杆率高達37.9%，這可能會對未來的收購産生抑制作用。盡管如此，短期增長的動力來自于AST2 (2017年9月收購) 和將于2021年落成的CapitaSpring。
投資活動
升級至增持級別，上調目標價至新元1.88
隨著租金不斷走強，至2019年的再融資風險大幅減少，並且負租金回歸也沒有如我們預期的那麽嚴重，我們修正2019財年的DPU，上調至3%，同時相應地上調目標價至新元1.88 。我們的目標價轉化爲2018財年末的收益率是4.6%，而資産淨值爲1.04倍。
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