這邊文章小編來和大家分析下房産新政後新加坡樓市
新加坡政府在7月5號晚上新一輪新降溫措施，上調買家額外印花稅(ABSD)和調低首套貸款比例最高75%等，目的是穩定火熱的新加坡房地産市場，就如新加坡財政部長說確保房價漲幅符合經濟基本面，促進房地産市場長期可持續的穩健發展。
市區重建局的新私宅銷量數據顯示，發展商在7月份共售出1724個單位，比6月份的654個單位猛增164％。
其中銷量排名第二的英雅苑，地處兀裏地鐵站，發展商決定在預售後把售樓處暫時關閉，等馬路對面項目銷售價格更高開盤後再說，可見該發展商對項目本身和市場走勢充滿信心。
現在國際上大公司都研究大數據分析，作爲理工科出生的小編，小編這邊文章也來用大數據分析以下幾個方面：
新加坡房地産市場是否有泡沫？
2018年下半年的走勢如何？
是牛市走向還是熊市走向？
集體出售市場Enbloc火爆
從2016年5月開始，直到2018年上半年，新加坡集體出售市場火爆，常有新聞報道什麽公寓項目價格上億集體出售成功，2018年上半年集體出售就有88億新幣，2016年到2018年上半年這輪集體出售熱潮有接近200億新幣的潛在資金將進入房地産市場，還可以和銀行貸款融資，所以大家覺得房價是會上漲還是下跌呢？這麽大的潛在資金進入房地産市場，還沒包括來自國外的資金，發展商買地成本增加，建築成本增加等等，所以預計將來開盤價格不會便宜，綜合以上分析，小編覺得上漲可能性更大。等待房價下跌的買家估計希望會落空，有買房需求的朋友就盡快入場吧。
每個集體出售成功的屋主平均得到300萬賠償，總共約6200個集體出售的單位，如果以每戶家庭3個人計算，這樣既有潛在的20000個買家進入市場，可能去買新公寓、二手公寓、有地住宅或者組屋等等。自從7月5號政府的發布新房産降溫新政後，集體出售市場開始冷卻，很多集體出售項目沒有成功，發展商通過這輪集體出售/政府售地及時增加了土地庫存，預計新項目將陸續登場。
小編認爲這輪集體出售火爆和地價上漲20-30%是導致這輪降溫措施的主要原因，政府希望有個穩定的房地産市場，讓發展商買地時出價更加理性。新加坡政府一直保持關注房地産市場，在必要時出台新的降溫措施，讓市場穩定下來，所以新加坡房地産市場是沒有泡沫的。小編也希望這樣，這樣需要買房的朋友才可用更劃算的價格就可買到喜歡的房子。
降溫措施後政府售地分析
從以下早報新聞報道招標反應冷淡，可是繼續地價飙升的勢頭，就拿牛乳場地段的競標價相當于每平方英尺830元，比隔壁的The Skywood天木園項目的地價每平方英尺616元高出214元，Skywood是在2013-2014年出售的項目，地價漲幅達34%，而且The Skywood地段相對更加靠近Hillview MRT山景地鐵站,預計以後開盤價格1400~1500/平方英尺。
再來看最近政府執行共管公寓EC地段的售價，看下面早報新聞報道，盛港安谷灣的EC地段以標價3億1888萬8889元售出，地價的成本相當于每平方英尺576元，發展商的回本價介于900-950元/平方英尺，預計開盤價1050~1150/平方英尺，大家請注意，該地段爲政府執行共管公寓EC地段的售價，要是新加坡人而且家庭收入不能高于14000/月才可以購買，買過私人公寓的要等賣掉公寓後30個月才可以購買，還有一些其他條件。看到這個新聞，我覺得Riverfront Residence 的項目價格1200多/平方英尺簡直是良心價，有一房到五房供大家選擇，不符合買EC條件的可以考慮直接入手這個項目，發展商可能隨時會起價哦。
新加坡房地産價格指數是個周期
來談談新加坡房地産價格指數近10年的周期，房地産價格只有兩種情況，不是上漲周期就是下跌周期。2008年美國次貸引發全球經濟危機後，房價開始下跌，2009年經濟開始複蘇，房價自然上漲複蘇，進入了長達17個季度的上漲周期，直到2013年第一季度。
2013年政府頒布最嚴厲的降溫措施，就是政府推出TDSR(總債務比率），銀行給借貸者緊縮貸款，該輪降溫措施導致新加坡房價進入下跌周期，持續15個季度，直到2017年第二季度，大家關注的是我們現在所處上漲周期還是下跌周期呢？從下圖可以看出，現在我們正處于上漲周期，從2017年第三季度到現在才不到4個季度，所以小編認爲現在正處于上漲周期，只是更理性的上漲。所以建議需要買房的朋友盡快入場，特別是剛需買房的朋友。
參考下面的曆屆降溫後房價走勢圖，從2009年9月開始，政府一共頒布10輪降溫措施，圖中不包括7月6號的這次，最嚴厲的降溫措施屬于2013年6月推出的銀行貸款審批需按照總債務比例TDSR評估，在2013年以前可以很容易跟銀行貸款，可以多套貸款80%，從下圖可以看出，過去10輪降溫措施後，9輪降溫措施後房價是繼續上漲的，只有2013年6月的降溫措施導致了長達15個月的價格下跌知道2017年第二個季度，從2017年第三季度開始，又進入了上漲周期。
在房價的上漲周期和下跌周期都可以買房，該如何買呢？該買那個項目呢？關鍵是讓專業的經紀給您挑選性價比高的項目，小編通常在看房過程中給顧客分析爲什麽該項目值得購買，如何挑選戶型所在的位置，朝向分析？如何挑選戶型？爲什麽有些朝向不能買？找靠譜經紀人就派上用場，像小編這樣的靠譜經紀可以讓您挑選的房産增值。
有沒有好的項目推薦呢？
小編分別爲三個不同類型來推薦，大衆化私宅，中檔公寓和高檔公寓。
先來聊聊大衆化私宅,對于買房預算有限的朋友，我推薦位于後港的Riverfront Residence,發展商給的是良心價，現在開盤2個多月就賣出707個單位，占總單位的接近50%，銷售業績不俗，明顯好于同時期開盤的其他項目，價格低達$1136/平方英尺起, Riverfront Residence是2018年價格最低的項目，個人認爲該項目發展商低定價策略是項目賣得好的主要原因，買家(群衆)的眼睛是雪亮的，看到好的入場價格，紛紛進場買合適自己單位，有挺多買家甚至還需要交額外買家印花稅，有外國人買房，新加坡人或PR買第二套或第三套。
中檔公寓，推薦位于女皇鎮的尚景苑和兀裏地鐵站的英雅苑，尚景苑開盤不到兩個月已經賣出408個單位，英雅苑已經賣出477個單位，超過59%的總單位。還有碧山湯申一帶已經在9月22號開盤的順福軒，地理位置佳，距離地鐵只需200米，公教小學、萊福士女子中學和萊福士初級學院都在一公裏內，合理的價格, 有興趣的朋友可以盡快和我預約看房時間。
高檔公寓，對于有預算180-500多萬的朋友，可以考慮濱海灣的濱海盛景豪苑，有兩房，三房和四房享受漂亮無阻擋海景，戶型方正，靠近金沙賭場，濱海灣花園等，家門口就三個地鐵站，作爲濱海灣一帶的新地標項目，關鍵是價格好，只需$24xx/平方英尺，值得推薦，
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